[ 王冠華 ]——(2016-1-17) / 已閱19111次
租賃權(quán)物權(quán)化的公示方式--對(duì)《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議司法解釋》第31條的理解
王冠華
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議司法解釋》)第31條規(guī)定：“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持�！薄俺凶馊伺c被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持�！鄙鲜鰲l款確立了案外人主張不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)異議的審查標(biāo)準(zhǔn)。依上述條款，筆者理解，該審查標(biāo)準(zhǔn)有三：一是租賃權(quán)成立=租賃合同成立+承租人占有使用；二是保護(hù)時(shí)間為租賃權(quán)成立于人民法院查封之前；三是經(jīng)查實(shí)，案外人有與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理低價(jià)承租不動(dòng)產(chǎn)或者虛假支付租金的行為，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回其異議。
租賃權(quán)作為一種特殊債權(quán)，受到“物權(quán)化”的特殊保護(hù)，既是各國(guó)立法的通例，也是學(xué)界的共識(shí)。優(yōu)先保護(hù)租賃權(quán)的法律技術(shù)基礎(chǔ)在于其“公示性”，但我國(guó)立法對(duì)租賃權(quán)的公示方式并無(wú)明確規(guī)定。《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議司法解釋》第31條第一次明確了承租人若要求受讓人承受租賃權(quán)，必須在人民法院查封前占有租賃不動(dòng)產(chǎn)，換言之，“買賣不破租賃規(guī)則”在不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)保護(hù)領(lǐng)域的適用要件不僅包括合法有效的租賃合同；還要求有公示要件�，F(xiàn)就這一問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)解讀。
一、關(guān)于我國(guó)租賃權(quán)物權(quán)化公示方式的立法研究
我國(guó)合同法第229條確立了“買賣不破租賃”的法律適用規(guī)則，該條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”這一規(guī)則適用客體涵蓋了動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，已被世界各國(guó)立法普遍認(rèn)可，在我國(guó)多部法律、司法解釋亦有明確規(guī)定�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。”《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第48條規(guī)定，“ 抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第65條規(guī)定，“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”第66條第1款規(guī)定，“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力�！薄吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第190條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)�！薄吨腥A人民共和國(guó)海商法》第138條規(guī)定，“船舶所有人轉(zhuǎn)讓以及租出的船舶的所有權(quán)，定期租船合同約定的當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)不受影響，但是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知承租人。船舶所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原租船合同由受讓人和承租人繼續(xù)履行�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31條第2款規(guī)定，“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣�！�
不可否認(rèn)，我國(guó)立法確定了租賃權(quán)具有對(duì)抗力，但對(duì)租賃權(quán)的公示方式并無(wú)明確規(guī)定。對(duì)于公示的方式，世界各國(guó)規(guī)定并不一致。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)、德國(guó)等國(guó)家要求占有；日本、法國(guó)、瑞士等國(guó)家要求租賃權(quán)進(jìn)行登記。如前所述，《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議司法解釋》第31條出臺(tái)前，我國(guó)立法沒(méi)有明確租賃權(quán)的公示性要求，但是，我國(guó)現(xiàn)有法律體系強(qiáng)調(diào)了占有對(duì)于租賃的重要意義。如《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條第1款規(guī)定，“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的；(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；(三)合同成立在先的�！币来藯l款，在同一房屋存在多份有效租賃合同、承租人均主張履行的情形下，人民法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定優(yōu)先履行的承租人。該條款明確了占有人在“一物多租”情形下的優(yōu)先權(quán)，其關(guān)于“占有”的強(qiáng)調(diào)對(duì)于租賃權(quán)的認(rèn)定和參考具有重要參考價(jià)值。
如何正確地認(rèn)定租賃權(quán)成立以及對(duì)于這一權(quán)利的準(zhǔn)確處理，對(duì)于貫徹租賃權(quán)特殊保護(hù)的立法政策，平衡承租人和第三人等相關(guān)主體的利益，十分重要。法律的基本原則應(yīng)是權(quán)利對(duì)于第三人的對(duì)抗效力與權(quán)利的公示作用相伴而生。權(quán)利的對(duì)世性越強(qiáng)，公示的機(jī)制也就應(yīng)當(dāng)越充分完備。鑒于我國(guó)合同法等現(xiàn)行立法對(duì)租賃權(quán)對(duì)抗力公示機(jī)制規(guī)定的缺失，我們理應(yīng)對(duì)該等權(quán)利的公示方式作出明確的規(guī)定，以減少分歧，規(guī)范適用。《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議司法解釋》第31條出臺(tái)的重要意義就在于：其區(qū)分了租賃關(guān)系中的債權(quán)行為和物權(quán)行為，明確了租賃權(quán)物權(quán)化的公示方式，亦即：租賃合同成立，僅具有債權(quán)效力，承租人僅享有租賃物的交付請(qǐng)求權(quán)；如欲享有物權(quán)的對(duì)世效力，按照物權(quán)的公示原則，承租人應(yīng)以占有的方式對(duì)外公示。
二、關(guān)于我國(guó)租賃權(quán)物權(quán)化公示方式的實(shí)務(wù)研究
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定，“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案�！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法[失效]》第13條規(guī)定，“房屋租賃實(shí)行登記備案制度�！薄昂炗�、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案�！薄渡唐贩课葑赓U管理辦法》第14條亦規(guī)定，“房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案�！薄胺课葑赓U當(dāng)事人可以書(shū)面委托他人辦理租賃登記備案�！币郎鲜鲆�(guī)定可見(jiàn)，為加強(qiáng)對(duì)租賃房屋的管理，便于依法及時(shí)地查處違法行為，我國(guó)對(duì)于租賃房屋采用登記(備案)的方式。對(duì)于租賃房屋登記的性質(zhì)，我們認(rèn)為，該等登記并非物權(quán)法意義上的公示方式，而是一種行政管理手段，若對(duì)租賃房屋不進(jìn)行登記，出租人將承受行政法上的法律責(zé)任。實(shí)踐上，我國(guó)大多數(shù)城市也僅僅是將租賃房屋登記登記作為一項(xiàng)行政管理工作，并沒(méi)有賦予該等登記對(duì)民事主體在物權(quán)法上的效力。
司法實(shí)踐中，對(duì)于租賃權(quán)物權(quán)化的公示方式，也確立了與《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議司法解釋》第31條規(guī)定相類似的裁判規(guī)則。如浙江省杭州市中級(jí)人民法院(2014)浙杭執(zhí)異初字第2號(hào)民事判決書(shū)(杭州古今進(jìn)出口貿(mào)易有限公司、張引等案外人執(zhí)行異議之訴)認(rèn)為，“租賃權(quán)是承租人依租賃合同占有租賃物后，對(duì)租賃物享有的使用收益權(quán)。本案中，雖然從形式上看，古今公司與道道公司在2010年12月20日簽訂了20年租賃期的《租賃合同》，古今公司也提交了其于2010年12月20日一次性支付租金人民幣1000萬(wàn)元的證據(jù)，但古今公司自始至終未占有使用案涉房屋，在道道公司與農(nóng)行西湖支行、農(nóng)行朝暉支行簽訂《最高額抵押合同》及辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，案涉房屋的利用現(xiàn)狀一欄中，道道公司明確注明是自用，古今公司也承認(rèn)對(duì)該房屋沒(méi)有實(shí)際占有、使用，僅在該房屋處掛有古今公司的牌子，故古今公司要求確認(rèn)其對(duì)案涉房屋享有租賃權(quán)并要求帶租拍賣，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。因此，古今公司以本院實(shí)行不帶租拍賣為由訴請(qǐng)對(duì)案涉房屋停止執(zhí)行亦不能成立。”
占有是一種法律保護(hù)的事實(shí)狀態(tài)，這種事實(shí)狀態(tài)就是一種對(duì)物的實(shí)際控制和支配，即對(duì)物具有事實(shí)上的管領(lǐng)力�？臻g、時(shí)間和法律上的結(jié)合是判斷事實(shí)上管領(lǐng)力的標(biāo)準(zhǔn)。在(2014）民一終字第118號(hào)二審民事判決書(shū)(陸蘭芳、商金良、商凌佳、昆山紅楓房地產(chǎn)有限公司、昆山東方云頂廣場(chǎng)有限公司與中信信托有限責(zé)任公司其他合同糾紛)中，最高人民法院指出，“雖然案涉房屋尚未完成竣工驗(yàn)收備案，不具備《昆山市商品房購(gòu)銷合同》中約定的交付條件。但是，根據(jù)陸蘭芳、商金良、商凌佳于購(gòu)房當(dāng)日與東方廣場(chǎng)公司簽訂的《租賃及委托經(jīng)營(yíng)管理合同》的約定，陸蘭芳、商金良、商凌佳已經(jīng)將其所購(gòu)買的房屋出租給東方廣場(chǎng)公司經(jīng)營(yíng)使用，并在支付裝修費(fèi)用后將收房、裝修事項(xiàng)一并委托給東方廣場(chǎng)公司。該租賃合同的生效時(shí)間為“從該物業(yè)購(gòu)房款匯入開(kāi)發(fā)商指定賬戶后的第二天開(kāi)始”，即陸蘭芳、商金良、商凌佳支付購(gòu)房款以及裝修費(fèi)之次日起生效。也就是說(shuō)，自2011年6月11日起，承租人東方廣場(chǎng)公司對(duì)陸蘭芳、商金良、商凌佳所購(gòu)置的案涉房屋的租賃期限即開(kāi)始，因此，從紅楓公司接收陸蘭芳、商金良、商凌佳購(gòu)買的案涉房屋并進(jìn)行裝修就成為東方廣場(chǎng)公司的義務(wù)，而陸蘭芳、商金良、商凌佳亦從東方廣場(chǎng)公司獲得了房屋租金。上述事實(shí)表明，陸蘭芳、商金良、商凌佳從紅楓公司購(gòu)買案涉房屋的目的是用于投資，其在簽訂購(gòu)房合同后，已經(jīng)通過(guò)簽訂《租賃及委托經(jīng)營(yíng)管理合同》的方式，行使了對(duì)案涉房屋使用和收益的權(quán)利，而使用、收益均是以其對(duì)所購(gòu)房屋的有權(quán)占有為基礎(chǔ)的。至于紅楓公司何時(shí)與東方廣場(chǎng)公司辦理房屋交接手續(xù)，因?qū)?gòu)房者陸蘭芳、商金良、商凌佳的租金收益并不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，故陸蘭芳、商金良、商凌佳早已在《租賃及委托經(jīng)營(yíng)管理合同》“合作內(nèi)容”部分第5項(xiàng)表示，“如開(kāi)發(fā)商延期交房，甲方表示諒解，并不追究其違約責(zé)任�！笨梢�(jiàn)，紅楓公司與東方廣場(chǎng)公司之間是否具有正式的房屋交接手續(xù)，并不能成為認(rèn)定陸蘭芳、商金良、商凌佳是否實(shí)際占有案涉房屋的標(biāo)準(zhǔn)。與紅楓公司和東方廣場(chǎng)公司之間的房屋交接手續(xù)相比較，陸蘭芳、商金良、商凌佳作為簽訂了合法購(gòu)房合同并支付了全部?jī)r(jià)款的購(gòu)房人，對(duì)于其所購(gòu)房屋行使使用、收益權(quán)的行為，更能夠體現(xiàn)其對(duì)案涉房屋的實(shí)際占有和支配的債的先履行行為。中信信托公司在陸蘭芳、商金良、商凌佳與開(kāi)發(fā)商紅楓公司簽訂了合法的商品房買賣合同、支付了全部購(gòu)房款，并通過(guò)與東方廣場(chǎng)公司簽訂《租賃及委托經(jīng)營(yíng)管理合同》的方式，行使了對(duì)案涉房屋的使用、收益權(quán)的情況下，主張其沒(méi)有實(shí)際占有案涉房屋的觀點(diǎn)不能成立。一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條的規(guī)定，認(rèn)定本案中的購(gòu)房者已經(jīng)實(shí)際占有房屋的觀點(diǎn)并無(wú)不當(dāng)�！睋�(jù)此，我們可以得出這樣一條裁判規(guī)則：購(gòu)房人簽購(gòu)房合同并付全款，同時(shí)支付裝修費(fèi)用后將收房、裝修、租賃事項(xiàng)一并委托他人，應(yīng)視為實(shí)際占有房屋。
【作者簡(jiǎn)介】專職律師，法學(xué)博士，國(guó)際注冊(cè)高級(jí)法律顧問(wèn)師，目前作為“1+1”中國(guó)法律援助志愿者行動(dòng)律師服務(wù)于新疆伊寧市。
