[ 奚正輝 ]——(2017-2-9) / 已閱24673次
公司買(mǎi)賣(mài)辦公樓的流程及注意事項(xiàng)
文/ 奚正輝|律師
遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所 主任、高級(jí)合伙人
閱讀提示：
營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，公司購(gòu)買(mǎi)房屋可以抵扣5%的增值稅，刺激了公司購(gòu)置辦公樓及商鋪的需求。在上海，辦公樓及商鋪的體量非常大，每年交易的金額也很高。辦公樓及商鋪如何交易？如何繳稅？很多人都一知半解。本律師就以剛代辦完成的辦公樓買(mǎi)賣(mài)案件向大家做簡(jiǎn)單介紹，希望能提供一點(diǎn)參考價(jià)值。
關(guān)鍵詞：
辦公樓 土地出讓 增值稅 土地增值稅 銀行貸款
主文：
2016年4月，買(mǎi)賣(mài)雙方（都是外商投資企業(yè)，注冊(cè)登記在上海）自行達(dá)成買(mǎi)賣(mài)上海市長(zhǎng)寧區(qū)三間辦公室的意向，沒(méi)有中介公司居間介紹，雙方于是委托專業(yè)的房地產(chǎn)律師辦理房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，并控制交易風(fēng)險(xiǎn)。
律師接受委托后，先審查雙方的資料：出售方于2007年在上海市長(zhǎng)寧區(qū)向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)了15層、16層辦公樓，每層共6間辦公室，一共12間，登記在一本房地產(chǎn)權(quán)證上，土地性質(zhì)為劃撥，目前有貸款抵押給了銀行。買(mǎi)受方現(xiàn)要以銀行貸款的方式購(gòu)買(mǎi)1601-1603室，買(mǎi)受方具備購(gòu)房資格。
律師策劃并經(jīng)辦了全部交易流程：
首先、辦理土地出讓手續(xù)：
1. 申請(qǐng)歸還出售方的銀行貸款；
2. 領(lǐng)取抵押注銷文件；
3. 辦理抵押注銷登記；
4. 辦理退保手續(xù)；
5. 出售方向上海市長(zhǎng)寧區(qū)規(guī)劃和土地管理局申請(qǐng)補(bǔ)繳1601-1603室土地出讓金及附相關(guān)資料；
6. 長(zhǎng)寧區(qū)房地產(chǎn)測(cè)繪管理辦公室出具分?jǐn)偼恋孛娣e的查閱單；
7. 對(duì)1601-1603室房屋所分?jǐn)偟耐恋剡M(jìn)行評(píng)估（評(píng)估費(fèi)由政府承擔(dān)）；
8. 出售方與長(zhǎng)寧區(qū)規(guī)劃和土地管理簽署《上海市國(guó)有土地出讓合同》（約定合同簽署后15日內(nèi)支付10%出讓金，60日內(nèi)支付90%）；
9. 到出售方的開(kāi)戶銀行憑《非稅收入一般繳款書(shū)（收據(jù)）》繳納土地出讓金（收款人為長(zhǎng)寧區(qū)財(cái)政局）；
10. 到工商局開(kāi)具《工商行政管理注冊(cè)號(hào)變化證明》（由于公司注冊(cè)號(hào)變化）；
11. 申請(qǐng)并繳納契稅；
12. 辦理房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，繳納每套房屋的交易手續(xù)費(fèi)，取得二份收件收據(jù)；
13. 取得1601-1603室的產(chǎn)權(quán)證及剩余房屋的新產(chǎn)權(quán)證。
其次、辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)：
14. 雙方就三套辦公室分別網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》；
15. 委托一級(jí)資質(zhì)評(píng)估公司對(duì)轉(zhuǎn)讓的辦公室進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告；
16. 將評(píng)估報(bào)告交不動(dòng)產(chǎn)交易中心的核價(jià)公司審核；
17. 向交易中心檔案室調(diào)取原購(gòu)房合同及契稅單（因?yàn)槌鍪鄯竭z失了資料）；
18. 向開(kāi)發(fā)商調(diào)取原購(gòu)房發(fā)票（因?yàn)槌鍪鄯竭z失了資料）；
19. 出售方開(kāi)具增值稅發(fā)票（若沒(méi)有開(kāi)票資格，向所在稅務(wù)所申請(qǐng)）；
20. 交易中心的稅務(wù)部門(mén)出具《土地增值稅納稅聯(lián)系單》；
21. 由出售方所在地的稅務(wù)所核定土地增值稅（土地增值稅納稅申報(bào)表）；
22. 納稅完畢后，稅務(wù)所當(dāng)場(chǎng)出具《土地增值稅完稅聯(lián)系單》及稅收完稅證明；
23. 憑《土地增值稅完稅聯(lián)系單》，雙方到交易中心稅務(wù)部門(mén)辦理審稅，出售方繳納增值稅及附加5.65%，買(mǎi)受方繳納契稅3%及印花稅0.05%；
24. 辦理房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，繳納交易手續(xù)費(fèi)等，取得收件收據(jù)；
25. 買(mǎi)受方憑收件收據(jù)領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；
26. 買(mǎi)受方憑產(chǎn)權(quán)證辦理抵押，獲得銀行流動(dòng)資金貸款，并支付給出售方；
27. 出售方交房給買(mǎi)受方。
本次交易的注意事項(xiàng)：
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