[ 盧慶波律師 ]——(2020-10-17) / 已閱4110次
買樓必知的法律常識(shí)：你買樓究竟買了什么？
作者：盧慶波律師
單位：廣東廣信君達(dá)律師事務(wù)所（東莞辦公室）
原創(chuàng)文章，歡迎轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈。如轉(zhuǎn)載于其他公眾號(hào)或媒體，請(qǐng)同時(shí)發(fā)郵件1054761821@qq.com告知。轉(zhuǎn)發(fā)或轉(zhuǎn)載時(shí)請(qǐng)?jiān)恼w（一字不漏）轉(zhuǎn)發(fā)，并注明作者及單位。謝謝！
關(guān)鍵詞：民法典 買樓 商品房 一物一權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán)
前言：最近買樓賣樓十分火爆，親朋好友不斷來電咨詢。為更好地回答大家問題，專門制作“買樓必知的法律常識(shí)”特輯。大家都會(huì)說買樓，卻不知究竟買了什么回來？本文就是探討這個(gè)問題，以供參考。
一、首先，了解一下獨(dú)棟住宅的所有權(quán)與商品房的所有權(quán)的區(qū)別。
（一）獨(dú)棟住宅的所有權(quán)。獨(dú)棟住宅的所有權(quán)通常是一物一權(quán)。例如，我們農(nóng)村的住宅，通常就是一個(gè)土地證，有的也辦有一個(gè)房產(chǎn)證，現(xiàn)在基本上都兩證合一，它們都有一個(gè)共同點(diǎn)：房與房之間都是獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，互不干涉，十分清晰。這就是一物一權(quán)！
（二）商品房的所有權(quán)。商品房的所有權(quán)卻是一物多權(quán)，且部分權(quán)利是共有的，在法律上叫“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。何謂“建筑物區(qū)分所有權(quán)”？這個(gè)詞最早來源于日本民法，后來，中華民國時(shí)，民法專家引入國內(nèi)�！睹穹ǖ洹返诙倨呤粭l規(guī)定：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。由以上規(guī)定可見，建筑物區(qū)分所有權(quán)包括如下三個(gè)方面的權(quán)利，這三方面權(quán)利是一個(gè)不可分離的整體。你買的商品房基本同時(shí)具備如下三個(gè)權(quán)利：
（1）對(duì)專有部分的所有權(quán)�！皩Ｓ胁糠帧本褪俏覀兤綍r(shí)說“自己的家”。業(yè)主可以行使如下權(quán)利：對(duì)“自己的家”直接占有、使用、出租、出借，還可以用來抵押貸款或出售給他人。
（2）對(duì)共有部分享有共有權(quán)。“共有部分”即“自己的家”以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線、小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所等共有部分，業(yè)主享有：占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。
（3）對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主有權(quán)對(duì)共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過參加和組織業(yè)主大會(huì)或選舉業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管理。
二、了解第一點(diǎn)后，大概清楚買樓賣樓，究竟買了什么賣了什么吧？
（一）買樓，實(shí)際上就是買了 一個(gè)“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。表面上買了一套房，即專有部分的所有權(quán)，實(shí)際上，還同時(shí)買了后面兩個(gè)不可分割的權(quán)利：一個(gè)是對(duì)共有部分享有共有權(quán)；另一個(gè)是對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利。有人說，可否只要“自己的家”，其它我一切放棄？回答：不可以！這三個(gè)權(quán)利是如影隨形，永不分離！
（二）賣樓，實(shí)際上就是賣了 “建筑物區(qū)分所有權(quán)”。表面上賣了一套房，即專有部分的所有權(quán)，實(shí)際上，還同時(shí)轉(zhuǎn)讓了后面兩個(gè)不可分割的權(quán)利：一個(gè)是對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)；另一個(gè)是對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利。
這回明白了吧！
三、買樓買回了權(quán)利的同時(shí)，也買回了義務(wù)，即業(yè)主享有“自己幸福之家”的同時(shí)，也必須履行相應(yīng)的法定義務(wù)。如使用自己的住宅（即專有部分所有權(quán)）時(shí)，不得危及整幢建筑物的安全，不得損害相鄰業(yè)主的合法權(quán)益，例如，裝修自己房子時(shí)，不能破壞建筑物的主體結(jié)構(gòu)；又如，不得在住宅里面存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品。對(duì)共有部分行使共有權(quán)時(shí)，要遵守法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)通過的約定。還有，業(yè)主要依法認(rèn)繳建筑物公共維修資金等。
