[ 王冠華 ]——(2020-11-10) / 已閱29245次
民法典新規(guī)則解讀二十二：業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決規(guī)則
王冠華
第278條【業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決】下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
王律解讀：
民法典第278條源自《物權(quán)法》第78條的規(guī)定，并對該條進(jìn)行了重大修改和完善�！段餀�(quán)法》第78條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)�！薄皼Q定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”較之于該條規(guī)定，《民法典》第278條所作的重大修改和完善主要體現(xiàn)在以下四個方面。
1.刪除業(yè)主共同決定事項(xiàng)之“制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約”中的“建筑物及其附屬設(shè)施的”，直接表述為“制定和修改管理規(guī)約”，凸顯管理規(guī)約對于業(yè)主、物業(yè)管理人或者其他管理人的約束力；
2.將業(yè)主共同決定事項(xiàng)之“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”分拆為兩項(xiàng)，即“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”和“籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”，并分別適用不同的表決規(guī)則；前者采參與表決的“雙四分之三”，而后者采參與表決的“雙過半”；
3.在業(yè)主共同決定事項(xiàng)中，增加規(guī)定“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”；
4.適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門檻。對于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，物權(quán)法以專有部分總面積和業(yè)主總?cè)藬?shù)為基數(shù)，分別規(guī)定了“雙三分之二”和“雙過半”兩檔表決門檻，其中，對于“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，采“雙三分之二”表決規(guī)則。民法典在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了大幅度調(diào)整。首先，設(shè)定了業(yè)主大會的法定最低業(yè)主人數(shù)限制，即由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與；其次，以參與表決的業(yè)主人數(shù)為基數(shù)，對于業(yè)主共同決定事項(xiàng)中的“籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”三項(xiàng)最為重大的事項(xiàng)，設(shè)定了“雙四分之三”的表決規(guī)則，即經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，其實(shí)際表決門檻為：2/3× 3/4 = 1/2；對于業(yè)主共同決定事項(xiàng)中的其他事項(xiàng)，設(shè)定了“雙過半”的表決規(guī)則，即經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，其實(shí)際表決門檻為：2/3× 1/2=1/3。由此，對于業(yè)主共同決定事項(xiàng)中的“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”，民法典實(shí)際將物權(quán)法規(guī)定的“雙三分之二”規(guī)則調(diào)整為相當(dāng)于“三分之一”的實(shí)際同意規(guī)則，大幅度地降低了表決門檻。
需要強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)民法典第281條第2款規(guī)定，“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。”由此，緊急情況下，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金并不受前述表決規(guī)則的制約。至于何為“緊急情況”，需要在審判實(shí)踐中總結(jié)一致規(guī)則，也有待于司法解釋予以進(jìn)一步明確。
此外，尚需探討的是，如何確定“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”的范圍問題。對此，民法典未作明文規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）第7條規(guī)定可資參考，該條規(guī)定：“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第76條第1款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的‘其他重大事項(xiàng)’”。
作者簡介：北京盈科（烏魯木齊）律師事務(wù)所股權(quán)高級合伙人、管委會副主任、執(zhí)業(yè)律師，九三學(xué)社新疆區(qū)委法律專門委員會主任，聯(lián)系電話：18699089007。
