[ 王瑜 ]——(2004-11-9) / 已閱12481次
理性看房?jī)r(jià)
對(duì)于商品房的價(jià)格，媒體討論非常熱鬧，一會(huì)兒說(shuō)房?jī)r(jià)要崩盤(pán)，一會(huì)兒說(shuō)還在上漲。國(guó)外專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)研究報(bào)告稱(chēng)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了看似“接近爆炸”的邊沿，據(jù)有關(guān)政府機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，全國(guó)商品房的價(jià)格一直在上漲。
漲、漲、漲，這種漲勢(shì)讓越來(lái)越多的人感到不對(duì)勁，更多的學(xué)者站出來(lái)論證我國(guó)房地產(chǎn)的泡沫論，甚至國(guó)內(nèi)有學(xué)者尖銳提出要防止房地產(chǎn)商要挾經(jīng)濟(jì)。政府終于也坐不住了，國(guó)務(wù)院要求建設(shè)部拿出分析報(bào)告來(lái)。有人開(kāi)始預(yù)感到了不安，政府部門(mén)指責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，說(shuō)是他們利用政策和市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)，惡意炒作致使房?jī)r(jià)上漲，而開(kāi)發(fā)商也在抱怨政府，說(shuō)是政府不合理的土地政策導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。
政府的指責(zé)，開(kāi)發(fā)商的抱怨，學(xué)者的擔(dān)憂(yōu)，媒體的熱鬧，個(gè)中意味，對(duì)普通民眾來(lái)說(shuō)誰(shuí)能弄得清楚，在一片漲勢(shì)中，民眾失去了理性的思考。房產(chǎn)大佬潘石屹說(shuō)：“……各方言論都陷入不理智了”，那么現(xiàn)在我們就來(lái)理性分析一下商品房的價(jià)格。
商品房合理價(jià)格的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)
商品房也是商品，任何一個(gè)東西要商品化一定有一個(gè)購(gòu)買(mǎi)者可以普遍接受的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格我們認(rèn)為是個(gè)合理價(jià)格。
那么合理的價(jià)格是多少呢？國(guó)外有個(gè)公認(rèn)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，商品房的價(jià)格應(yīng)該是家庭年收入的3到6倍，按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)我們來(lái)計(jì)算一下北京合理的房?jī)r(jià)，北京普通職工的月平均工資大概也就是1500元，家庭年收入36000元，那么北京商品房合理的價(jià)格我們很容易計(jì)算出來(lái)。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)判北京商品房的價(jià)格，現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格高出了幾倍，那么北京現(xiàn)行商品房的價(jià)格是不是合理就不用多說(shuō)了。
商品房的價(jià)格構(gòu)成
商品房的構(gòu)成到底是怎樣的，這個(gè)問(wèn)題目前沒(méi)有任何機(jī)構(gòu)、任何人出來(lái)澄清，哪怕是透露任何一點(diǎn)點(diǎn)的信息，所以我們只能自己去猜測(cè)。為了分析問(wèn)題方便，我們可以將房屋價(jià)格構(gòu)成分拆成幾塊：1、建筑成本，2、土地成本，3、政府規(guī)費(fèi)，4、開(kāi)發(fā)商的收益。下面我們逐項(xiàng)來(lái)分析。
1、建筑成本
這里說(shuō)的建筑成本就是從一塊地上將房子蓋起來(lái)的費(fèi)用，包含人工和材料費(fèi)用。對(duì)于農(nóng)民而言，向村里要塊地，自己就可以蓋房子，他們認(rèn)為蓋房子只要花工錢(qián)和材料錢(qián)，也就是只需要支付建筑成本。
那么建筑成本是多少呢？這個(gè)價(jià)格是大家想不到的便宜，在北京的行價(jià)是每平方米300元的價(jià)格就可以讓人包工包料將房子蓋起來(lái)，也就是說(shuō)自己蓋個(gè)200平米的“別墅”建筑成本也不過(guò)6萬(wàn)元。在城里蓋樓，建筑材料和人工成本是一樣的，因?yàn)槠湟?guī)模效益，建筑成本不會(huì)比這高，不過(guò)高層的房子，建筑成本要高一些。
這么說(shuō)在北京真正花在蓋房子上的錢(qián)一般不到房屋價(jià)格的二十分之一。
2、土地成本
房子是蓋在地上的，城里土地是要用錢(qián)買(mǎi)的。要花多少錢(qián)來(lái)買(mǎi)，不知道。在相關(guān)的報(bào)道里我找到了相應(yīng)的信息，在北京一平方米土地的價(jià)格達(dá)到2000元算是非常高的，在這里蓋商品房，將來(lái)售價(jià)將達(dá)到10000元/平米，這樣說(shuō)土地成本要占到房屋價(jià)格的五分之一。
按我國(guó)現(xiàn)行的土地政策商品房土地使用權(quán)是70年，70年后怎么辦，很多人問(wèn)到這個(gè)問(wèn)題，但是沒(méi)有任何機(jī)構(gòu)可以作答。在深圳這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)了，有的房屋土地使用權(quán)到期了，土地已經(jīng)沒(méi)有使用權(quán)了，房子成了空中樓閣。
我國(guó)土地出讓金制度現(xiàn)在也正受詬病，被認(rèn)為是推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格上揚(yáng)的原因之一。有人提出政府不應(yīng)該收這么高的土地出讓金，從社會(huì)公平的角度認(rèn)為這筆費(fèi)用不能由購(gòu)房人來(lái)承擔(dān)�，F(xiàn)行的土地政策是倉(cāng)促向鄰居香港學(xué)的，是有問(wèn)題的，過(guò)去了這么多年，這個(gè)政策也應(yīng)該回歸理性。這個(gè)政策以后如何改，我們等待政府出臺(tái)新的規(guī)定，但是對(duì)土地價(jià)格應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)拇胧┢綌M。
3、政府的規(guī)費(fèi)
政府熱衷于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)然是有道理的，其中的一個(gè)原因就是可以搭便車(chē)收取各種規(guī)費(fèi)，這個(gè)問(wèn)題無(wú)論是政府還是開(kāi)發(fā)商都是諱莫如深，因?yàn)楹诜课輧r(jià)格中，普通民眾也無(wú)人問(wèn)起。96年以前看到的相關(guān)資料稱(chēng)這些規(guī)費(fèi)大概有150項(xiàng)以上，占到房屋價(jià)格的40%，那個(gè)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確？現(xiàn)在的情況是否有所改變，同樣是無(wú)從知道。
這些規(guī)費(fèi)是不是應(yīng)該收？應(yīng)該收多少？收費(fèi)的是那些項(xiàng)目？收取這些費(fèi)用是不是應(yīng)當(dāng)向民眾公示？我們只能說(shuō)不知道，更無(wú)法進(jìn)行討論。
4、開(kāi)發(fā)商的收益
開(kāi)發(fā)商的收益應(yīng)該很好計(jì)算，其公式為：開(kāi)發(fā)商的收益=房屋售價(jià)—建筑成本—土地成本—政府規(guī)費(fèi)。因?yàn)樵摴街杏袃身?xiàng)為未知數(shù)X，所以開(kāi)發(fā)商的收益同樣是未知數(shù)X。我們看到富豪榜上大多數(shù)是開(kāi)發(fā)商，他們因?yàn)殚_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而獲得了巨額財(cái)富，只能由此猜測(cè)他們的收益。
仔細(xì)分析了商品房的價(jià)格構(gòu)成，因?yàn)闊o(wú)從得知相關(guān)數(shù)據(jù)，還是分析不清楚，不公開(kāi)的市場(chǎng)信息遮蔽了民眾理性的雙眼。我們有理由相信建設(shè)部的指責(zé)，開(kāi)發(fā)商利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)炒作、抬高商品房?jī)r(jià)格；我們也有理由相信開(kāi)發(fā)商的抱怨，政府不合適的政策促使房屋價(jià)格上漲。
買(mǎi)房投資理性分析
人們普遍的印象是房地產(chǎn)是保值的，這應(yīng)該是建立在規(guī)范的市場(chǎng)和合理的價(jià)格前提下。這在中國(guó)目前恐怕是虛妄，想想房子越來(lái)越舊，土地的使用年限越來(lái)越少，商品房的價(jià)值如何得以保值呢？而且還有一個(gè)問(wèn)題要考慮，買(mǎi)的時(shí)候的價(jià)格是不是合理，如果比合理價(jià)格低，那么房屋將有上漲的空間。如果是高于合理價(jià)格，則不僅不保值，反而是要縮水的。
買(mǎi)房子投資無(wú)非是兩種方式，要么用來(lái)出租拿租金，要么等漲價(jià)后賣(mài)出去，掙差價(jià)。
我們先來(lái)分析作為出租的投資，任何投資要有一定的收益率才值得投資。一般認(rèn)為如果房屋靠租金10到15年能收回全部房款，那么這個(gè)投資是值得做的。據(jù)說(shuō)某省會(huì)城市的商鋪購(gòu)買(mǎi)價(jià)為100萬(wàn)塊，而租金卻只有900塊一個(gè)月，這么算來(lái)，不考慮空租時(shí)間，將需要100年才能把房款收回來(lái)，那時(shí)房屋的土地使用權(quán)早就到期了，靠租金根本不可能把本錢(qián)掙回來(lái)。再說(shuō)有誰(shuí)會(huì)有這樣的耐心去等待100年，享有100年后的收益。購(gòu)房時(shí)這樣的瘋狂不知道出于何種驅(qū)使。
買(mǎi)房子等漲價(jià)后再賣(mài)出去，來(lái)掙取差價(jià)，就象買(mǎi)賣(mài)股票只看漲跌，通過(guò)低進(jìn)高出賺取短期的差價(jià)，而不問(wèn)實(shí)際價(jià)值，作為短期的投機(jī)行為溫州炒房團(tuán)就是專(zhuān)職做這種事。人們看到的一個(gè)事實(shí)是一個(gè)小區(qū)從開(kāi)盤(pán)就一直往上漲。其實(shí)，這是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)策略，故意制造的漲價(jià)現(xiàn)象。漲多少都只是一個(gè)數(shù)字上的游戲而已，只有能變現(xiàn)才能真正獲得漲價(jià)帶來(lái)的實(shí)際利益。房屋進(jìn)入二手房市場(chǎng)一定要降價(jià)，很簡(jiǎn)單的道理，二手房交易要另外交規(guī)費(fèi)和其他交易費(fèi)用，這兩筆費(fèi)用是很高的。只有這些費(fèi)用加房?jī)r(jià)仍然不高于新房子的價(jià)格才對(duì)購(gòu)買(mǎi)者有吸引力。有溫州炒房團(tuán)的存在，說(shuō)明這個(gè)漲幅還是很大，大于進(jìn)入二手房交易損失費(fèi)用，看來(lái)短期的投資還可以去做的。
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