[ 胡勇軍 ]——(2005-6-6) / 已閱40648次
適用善意取得制度，除要求交易行為中讓與人無處分權利，必須具備法律行為的其它一切生效要件。如該交易行為本身無效或可撤銷，則不能發(fā)生善意取得。不動產(chǎn)的買賣必須具有一般不動產(chǎn)買賣的形式要件，即必須締結不動產(chǎn)買賣合同、交付標的物并進行過戶登記。只有履行完登記手續(xù)的善意受文具盒，才可以取得所有權。在這里的登記使用相當于動產(chǎn)的交付。
構成善意取得的交易行為應是一種有償交易，取得財產(chǎn)的受讓人應當支付了一定的代價。當然，關于善意取得提否僅限于有償取得，理論上有兩種不同的觀點：一是認為無償轉讓的財產(chǎn)不適用善意取得制度；另一種認為有償受讓并不是善意取得的要件，即使是無償受讓，也可即時取得所有權。但筆者認為，不動產(chǎn)善意取得制度應以有償取得為前提，這是因為，無償轉讓財產(chǎn)尤其是不動產(chǎn)（價值相對較大），本身就表明財產(chǎn)的來源可能是不正當?shù)�。一個正常的人應當查明財產(chǎn)的來源或者應知曉財產(chǎn)本身的權利瑕疵。如果在此前提下，仍受讓該財產(chǎn)，本身就說明了受讓人是非善意或有重大失的。另外，基于受讓人無償受讓不動產(chǎn)這一事實，追還財產(chǎn)并不會使其蒙受重大損失，所以無償取得不宜適用善意取得制度。
�。ㄋ模┦茏屓耸茏尣粍赢a(chǎn)時須為善意
根據(jù)善意取得制度，取得財產(chǎn)的第三人在取得財產(chǎn)時應為善意，如果讓與人為善意，而受讓人為惡意，則不適用這一制度。善意是相對于惡意而言的，善意是指不知情，即不知或不應知道讓與人轉讓財產(chǎn)時，沒有處分該項財產(chǎn)的權限。也就是說，受讓人誤信財產(chǎn)的占有人（如承租人、借用人、管理人或使用人）是所有人或者具有處分他人財產(chǎn)的權限。
由于善意只是受讓人取得財產(chǎn)時的一種心理狀態(tài)，這種狀況很難為局外人得知，因此，確定受讓人是否具有善意，應考慮當事人從事交易時的客觀情況。如果根據(jù)受讓財產(chǎn)的性質、有償或無償、價格的高低、讓與人的狀況以及受讓人的經(jīng)驗等可以知道轉讓人無權轉讓，則不能認為受讓人具有善意。受讓人在讓與人交付財產(chǎn)時必須是善意的，至于以后是否為善意，并不影響其取得所有權。如果受讓人在讓與人交付財產(chǎn)以前具有惡意，則可以推定其接受財產(chǎn)時為惡意。
五、不動產(chǎn)善意取得的法律效果
不動產(chǎn)善意取得的法律效果，是指不動產(chǎn)善意取得構成要件具備時產(chǎn)生的法律后果。善意取得制度涉及三方當事人，即原所有人、讓與人和受讓人。所以當選后果也就表現(xiàn)在以下三個方面：
�。ㄒ唬┳屌c人與受讓人之間
基于善意取得制度，受讓人取得讓與人通過交易轉讓的不動產(chǎn)的所有權。讓與人和受讓人應履行所有權轉移的權利和義務。受讓人應支付價款，讓與人應協(xié)助將交易財產(chǎn)的所有權移轉于受讓人并辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權過戶登記手續(xù)。讓與人不得再依自己無處分權或依所有權人追索或索賠，而請求受讓人返還財產(chǎn)。
（二）原所有人與受讓人之間
不動產(chǎn)善意取得一旦具備前述的構成要件，受讓人即取得不動產(chǎn)所有權。由于受讓人系基于善意聚是制度而取得他人不動產(chǎn)的所有權，其受利益具有法律上的原因，故不構成不當?shù)美�。同時，受讓人因基于法律規(guī)定而取得他人不動產(chǎn)所有權的，因此也不構成侵權行為，故原所有權不得向善意受讓人主張所有物追還請求權或不當?shù)美颠�請求權。
�。ㄈ┰袡嗳伺c讓與人之間
在善意取得的情況下，原權利與受讓人之間將發(fā)生一種物權的變動，即因為受讓人出于善意將即時取提標的物的所有權，而原權利人的所有權將因此發(fā)生消滅。善意取得是所有權繼續(xù)取得的一種方式。原權利人不得向善意的受讓人主張返還原物，也就是說，如果原權利人向受讓人提出返還原物，則受讓人可以基于善意取得而進行有效的抗辯。
由于原權利人因善意取得使其標的物的所有權發(fā)生消滅，而又不能請求受讓人返還財產(chǎn)，法律上對原權利人提供了一種債權上的救濟，即權利人可以基于債權上的請求權要求轉讓人承擔合同責任、侵權責任或不當?shù)美姆颠�責任。具體來說，第一，合同責任。如果原權利人與轉讓人之間事先存在著租賃、保管等合同關系，而轉讓人擅自處分原權利人的財產(chǎn)，則原權利人可以以違約為由，請求其承擔違約責任。第二，侵權責任。轉讓人對原權利人的標的物不享有處分權，而仍然將該標的物轉讓給他人，在此情況下，將構成對原權利人財產(chǎn)所有權的侵害，應當承擔侵權責任。如果轉讓人和原權利人之間事先存在合同關系，在此情況下，轉讓 人的行為將發(fā)生責任的競合，即其無權處分行為即構成其與原權利人之間合同的違反，又構成侵權行為。原權利人可以選擇一種對其最為有利的請求權對其提出主張或提起訴訟。第三，不當?shù)美颠�責任。如果轉讓人與第三人之間發(fā)生的是一種有償?shù)暮贤P系，轉讓人做出的是一種有償?shù)奶幏中袨椋⒁虼硕@得一定的利益，則原權利人有權請求轉讓人返還不當?shù)美�。但這種不當?shù)美恼埱髾嗯c侵權責任的請求權也可能發(fā)生一種競合現(xiàn)象，原權利人可以選擇一種對其最為有利的請求權對其提出主張或提起訴訟。
綜上所述，根據(jù)我國立法和司法實踐的實際情況及不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀，我國應建立不動產(chǎn)善意取得制度，以維護不動產(chǎn)交易秩序，保護不動產(chǎn)交易的安全。
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