[ 胡雷 ]——(2023-5-19) / 已閱1612次
一、案情簡(jiǎn)介
居間合同第四條約定，本合同簽訂后，屬于中介原因除外，導(dǎo)致買賣雙方未能依合同之約定履行相應(yīng)義務(wù)的。均不影響中介方對(duì)上述中介服務(wù)費(fèi)的收取，并同時(shí)約定由違約方賠償中介方買賣中介服務(wù)費(fèi)。買方依約交納中介費(fèi)，后賣方違約導(dǎo)致合同無(wú)法履行。買方能否向中介主張返還已收取的中介費(fèi)，同一仲裁委在中介向賣方主張中介費(fèi)、買方向中介主張返還中介費(fèi)案件的裁決中給出了不同的答案。
二、南京仲裁委員會(huì)（2021）寧裁字第396號(hào)裁決書
該裁決認(rèn)為買方可以向中介主張返還。仲裁庭認(rèn)為，買方繳納的中介費(fèi)屬于預(yù)繳性質(zhì)，最終需要根據(jù)《合同》的履行情況確定中介費(fèi)由哪一方繳納。而根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十三條之規(guī)定，中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。賣方與買方之間的房屋買賣合同已經(jīng)成立，中介費(fèi)是必須收取的。因被賣方違約，買方無(wú)法取得案涉房，如果仍要買方承擔(dān)中介費(fèi)顯然不當(dāng)，中介費(fèi)應(yīng)按《合同》約定由賣方承擔(dān)。但因中介沒(méi)有實(shí)際向買方退還中介費(fèi)，中介向賣方索要中介費(fèi)的條件尚未成就。綜上，本庭對(duì)中介要求賣方人支付中介服務(wù)費(fèi)的仲裁請(qǐng)求不支持。
三、南京仲裁委員會(huì)（2022）寧裁字第1287號(hào)裁決書
該裁決認(rèn)為買方不可以向中介主張返還。仲裁庭認(rèn)為，中介服務(wù)費(fèi)不應(yīng)返還�！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第九百六十三條規(guī)定，中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。案涉合同第四條明確約定，除中介原因外導(dǎo)致買賣雙方未能依合同約定履行相應(yīng)義務(wù)的，不影響中介方中介服務(wù)費(fèi)的收取。本案中，根據(jù)第四條的上下文理解，中介已經(jīng)按照約定向買方提供了中介服務(wù)，買方并無(wú)證據(jù)證明中介存在違約行為，應(yīng)由賣方賠償被買方已收取的中介服務(wù)費(fèi)，故仲裁庭對(duì)買方要求中介返還已收取費(fèi)用的仲裁請(qǐng)求不予支持。
四、裁決觀點(diǎn)剖析
筆者贊同396號(hào)裁決書中買方可以向中介主張退還的觀點(diǎn)，1287號(hào)裁決書是對(duì)合同條款的曲解。不影響中介費(fèi)中介費(fèi)的收取”后面是“，”后半句內(nèi)容為“并同時(shí)約定由違約方賠償中介方買賣中介服務(wù)費(fèi)�！本娱g合同第四條中“不影響中介費(fèi)中介費(fèi)的收取”是指中介方依然有權(quán)收取中介費(fèi)而不是可以不退還守約方已付的中介費(fèi)。具體理由如下：第一，合同第四條后半句要求中介退還守約方中介費(fèi)。在買方已經(jīng)支付中介費(fèi)的情況下，中介方?jīng)]有損失不可能賣方主張賠償。此處約定違約方賠償中介方中介費(fèi)的前提條件就是中介要有中介費(fèi)的損失，這個(gè)損失來(lái)源于中介在賣方違約時(shí)有向買方退還中介費(fèi)的義務(wù)；第二，守約方中介費(fèi)的交納是一種預(yù)交，根據(jù)合同履行情況來(lái)判斷最終由哪方承擔(dān)。即396號(hào)裁決書的觀點(diǎn)；第三，買方向賣方的追償權(quán)不是中介拒絕返還買方中介費(fèi)的理由。買方除了依據(jù)合同向中介主張返還中介費(fèi)外，確實(shí)也可以其已經(jīng)代賣方付了中介費(fèi)為由而向賣方追償。這個(gè)選擇權(quán)在買方，而且追償也并非合同約定的中介費(fèi)的實(shí)現(xiàn)方式。
五、396號(hào)裁決書中的美中不足
雖然396號(hào)裁決書肯定了中介向違約方主張中介費(fèi)的權(quán)利，但這是建立在退還在守約方已付中介費(fèi)的前提下。筆者認(rèn)為，此時(shí)中介向守約方退還中介費(fèi)的義務(wù)與向違約方主張中介費(fèi)的權(quán)利是相互獨(dú)立的。中介向違約方主張中介費(fèi)的權(quán)利不因其是否退還守約方中介費(fèi)為轉(zhuǎn)移。
