[ 臧恩富 ]——(2006-3-23) / 已閱20246次
商品房買(mǎi)房人有權(quán)解除購(gòu)房合同的十二個(gè)法定理由/臧恩富律師
遼寧壹品律師事務(wù)所臧恩富律師
買(mǎi)房是人生的一件大事，對(duì)于絕大部分居民來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房的花銷(xiāo)是其一生中的最大一筆支出項(xiàng)目。簽訂購(gòu)房合同后，買(mǎi)房人和賣(mài)房的開(kāi)發(fā)商都要受有效的購(gòu)房合同（即商品房買(mǎi)賣(mài)合同）的約束。一旦賣(mài)房人存在不法行為或房屋的質(zhì)量存在問(wèn)題或者有其他客觀原因，往往導(dǎo)致購(gòu)房人的預(yù)期難以實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，買(mǎi)房人往往會(huì)有早知如此還不如不訂立購(gòu)房合同、不買(mǎi)房的好的想法，即產(chǎn)生退房退款的念頭。買(mǎi)房人的這種不想受已訂立的購(gòu)房合同的約束，想退房退款的想法從法律的角度講是要解除購(gòu)房合同。即那么購(gòu)房人在什么情況下有權(quán)單方面解除購(gòu)房合同呢？
合同的解除有約定解除和法定解除、單方解除和協(xié)議解除之分，我們?cè)谶@里要研究的是買(mǎi)房人單方有權(quán)行使法定解除權(quán)的情形。因?yàn)槿绻?gòu)房合同的雙方當(dāng)事人能夠就購(gòu)房合同的解除協(xié)商一致或者購(gòu)房合同中對(duì)合同的解除的條件已有明文規(guī)定，那么買(mǎi)房人想解除購(gòu)房合同當(dāng)然是輕而易舉的事了，但問(wèn)題的關(guān)鍵在于現(xiàn)實(shí)生活中買(mǎi)房人往往處于弱勢(shì)地位，很難將有利于自己的解除合同的條款寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，更難以與賣(mài)房的開(kāi)發(fā)商就合同的解除達(dá)成一致，所以了解乃至熟悉買(mǎi)房人在什么情況下有權(quán)單方行使合同解除權(quán)，對(duì)于買(mǎi)房人維護(hù)自身的合法權(quán)益就有著重要的現(xiàn)實(shí)意義了。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十四條以及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)房合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2003]7號(hào)）的規(guī)定，買(mǎi)房人在下列十二種情況下有權(quán)單方面通知賣(mài)房人解除購(gòu)房合同：
理由1、不可抗力
因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房合同目的的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
理由2、賣(mài)方明示違約
在履行期限屆滿(mǎn)前，房屋賣(mài)方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，即賣(mài)方明確表示將不交付房屋的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
理由3、先賣(mài)后抵押的
商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，賣(mài)方未告知買(mǎi)方又將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致買(mǎi)方購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
理由4、一房二賣(mài)的
商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，賣(mài)方又將該房屋出賣(mài)給第三人導(dǎo)致買(mǎi)方購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
理由5、隱瞞無(wú)證售房事實(shí)的
賣(mài)房人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預(yù)售許可證明的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
理由6、隱瞞房屋抵押的事實(shí)
賣(mài)方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
理由7、隱瞞房屋已出賣(mài)或?yàn)椴疬w安置房屋的事實(shí)
賣(mài)方故意隱瞞所售房屋已出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
理由8、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格
因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
理由9、房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題
因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
理由10、面積誤差比超過(guò)3%
賣(mài)方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息。
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