[ 樊斌杰 ]——(2006-5-2) / 已閱21910次
該他項權(quán)證能注銷嗎？
樊斌杰
一、案情介紹
1、設定抵押前房屋被法院"查封"
黃甲與黃乙因債務糾紛訴諸修水縣人民法院。1999年8月27日，修水縣人民法院作出（1999）修民初字第482號民事判決，由被告黃乙給付黃甲債務款44728元，其中40000元自1997年11月15日起按月利率2%計息。限在本判決生效后一個月內(nèi)連本帶息一次付清。判決生效后，修水縣人民法院于2000年12月18日作出（2000）修執(zhí)字第482-1號民事裁定，裁定查封黃乙購買座落在縣城百匯街南三巷13號六樓二單元房屋一套。2000年12月18日，黃乙在一份送達文件欄填有"民事裁定書"的送達回證受送達人簽名或蓋章欄簽了自己的名字。黃乙同認送達回證上的字是他簽字簽的，但這個裁定是否是查封房子的不清楚。被查封的房屋所有權(quán)人為徐某，證號為36515，徐某與黃乙屬夫妻。該送達回證無案號，受送達人欄為黃乙。法院查封時，未通知財產(chǎn)所在地的基層組織或被執(zhí)行人所在工作單位；未向有關管理機關發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書；未責令被執(zhí)行人將房屋產(chǎn)權(quán)證交人民法院保管；未加貼封條也未張貼公告。
2、 被"查封"的房屋辦理了他項權(quán)證
2001年8月2日，徐某因需資金周轉(zhuǎn)，以夫妻共有的座落于縣城百匯街南三巷13號六樓602室向修水縣農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社抵押貸款，并簽訂了房地產(chǎn)抵押合同。同日，徐某和修水縣農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社共同向修水縣房產(chǎn)管理局申請抵押押登記，黃乙在房地產(chǎn)抵押合同和抵押登記申請書等文書上簽了字。2001年8月6日。修水縣房產(chǎn)管理局頒發(fā)了房屋他項權(quán)人為修水縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社，房屋所有權(quán)人為徐秀鳳的2001-58號房屋他項權(quán)證。
3、房地產(chǎn)抵押合同被法院確認無效
2002年9月20日，修水縣人民法院作出（2002）修執(zhí)字第482-號民事裁定，將被執(zhí)行人黃乙座落于縣城百匯街南三巷13號六樓602室房屋一套抵給申請執(zhí)行人黃甲償還債務。即該房屋歸黃治新所有。但該民事裁定書未送達給黃乙和徐某。2003年12月6日，黃甲以黃乙為被告，以修水縣農(nóng)村信用社營業(yè)部為第三人，向修水縣人民法院請求確認被告與第三人簽訂的房地產(chǎn)抵押合同無效。被告辯稱，本人用該房產(chǎn)抵押貸款屬實，但法院查封房屋本人并不知曉，未得到任何手續(xù)。法院審理后認為，被告明知房屋被法院查封，仍用該房屋抵押貸款，而該房屋屬不得抵押之財產(chǎn)，故該抵押行為就認定為無效。于2004年3月19日，作出（2004）修民初字第59號民事判決，判決被告黃乙與第三人修水縣農(nóng)村信用社營業(yè)部簽訂的房地產(chǎn)抵押合同無效。
4、 房屋他項權(quán)證被注銷
2004年5月26日，修水縣人民法院向修水縣人民法院簽發(fā)了（2000）修執(zhí)字第482-1號協(xié)助執(zhí)行通知書，請求協(xié)助將將本院查封并已抵付的黃乙座落于縣城百匯街南三巷13號六樓二單元房屋壹套過戶給黃甲。2005年4月12日，修水縣房產(chǎn)管理局依據(jù)修水縣人民法院（2000）修執(zhí)字第482-1號協(xié)助執(zhí)行通知書要求，決定注銷徐水秀的2001-58號房屋他項權(quán)證。修水縣農(nóng)村村信用合作社聯(lián)合社不服該決定，向修水縣人民政府提出復議。復議機關撤銷了修水縣房產(chǎn)管理局注銷《房屋他項權(quán)證》的決定并責令修水縣房產(chǎn)管理局自收到本決定之日起五日內(nèi)重新作出具體行政行為。2005年7月25日，修水縣房產(chǎn)管理局以設立抵押權(quán)的房屋在辦理抵押登記手續(xù)之前已被修水縣人民法院查封，抵押人在辦理該房屋抵押登記時，故意隱瞞事實，且設立抵押權(quán)的合同已被修水縣人民法院認定無效，應視為喪失了房屋權(quán)屬登記的必備要件，該抵押傳遍申報不實為由，決定注銷2001-58號房屋他項權(quán)證。
5、 提起行政訴訟
2005年9月2日，修水縣農(nóng)村村信用合作社聯(lián)合社以修水縣房產(chǎn)管理局注銷2001-58號房屋他項權(quán)證行為依據(jù)錯誤為由，提起行政訴訟，請求法院撤銷注銷2001-58號房屋他項權(quán)證的決定。法院審理后認為，該決定未送達給第三人徐秀鳳、黃乙，其行為違反法定程序。遂依據(jù)《中華人民共和國國訴訟法》第五十四條第（二）項第3目和《最高人民法院關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉苦于問題解釋》第五十七條第二款第（三）項之規(guī)定判決確認修水縣房產(chǎn)管理局注銷2001-58號房屋他項權(quán)證的決定無效，并限修水縣房產(chǎn)管理局在本判決生效之日起三個月內(nèi)重新作出具體行政行為。
二、評析
1、法院"查封"的民事裁定書應視為未送達，不生法律效力。即使送達了，但因缺少必要的公示程序，其效力不得對抗善意的第三人。
2、徐某有權(quán)以座落于縣城百匯街南三巷13號六樓602室的私有住房設立抵押，徐某、黃乙與修水縣農(nóng)村村信用合作社聯(lián)合社共同向修水縣房產(chǎn)管理局申請房屋抵押登記，手續(xù)完備，材料真實，符合法律規(guī)定的必備要件：①有主合同（借款合同）和抵押合同；②有抵押人的房屋所有權(quán)證；③有抵押人的身份證。
3、法院確認抵押合同無效違法。抵押合同生效必須具備登記要件，未經(jīng)登記不發(fā)生法律效力。按我國現(xiàn)行的法律制度，房地產(chǎn)權(quán)屬登記是一種行政確認行為，只有登記的行政行為被撤銷或確認為無效，房地產(chǎn)抵押合同才無效。在房地產(chǎn)抵押合同未登記前，該合同還未生效。合同還未生效，卻確認為無效，這種確認無效的判決顯然是錯誤的。
4、修水縣房產(chǎn)管理局注銷房屋他項權(quán)證無事實和法律依據(jù)。依擔保法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法，房屋權(quán)屬登記部門辦理他項權(quán)登記時只就下列文件的內(nèi)容真實性和形式的合法性進行審查：①主合同（借款合同）和抵押合同；②抵押人的房屋所有權(quán)證；③申請人（自然人）的身份證；④權(quán)利人和他項權(quán)利人的共同申請。本案申請人提供的登記材料內(nèi)容真實、形式合法，完全具備登記的法定要件。修水縣房產(chǎn)管理局注銷房屋他項權(quán)證無任何事實和法律依據(jù)。
5、法院判決"限修水縣房產(chǎn)管理局在本判決生效之日起三個月內(nèi)重新作出具體行政行為。"適用法律錯誤�！缎姓V訟法》第五十四條規(guī)定的一審判決共有四種形式：維持判決、撤銷判決、履行判決、變更判決。《若干問題解釋》第五十七條又增加了兩種新的判決形式：駁回原告訴訟請求判決和確認判決。本案一審法院采用的是確認判決而非撤銷判決。故其依照《行政訴訟法》第五十四條（二）項第3目：人民法院經(jīng)過審理，具體行政行為有違反法定程序的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為之規(guī)定判決"限修水縣房產(chǎn)管理局在本判決生效之日起三個月內(nèi)重新作出具體行政行為。"適用法律錯誤。
三、相關鏈接
《中華人民共和國民事訴訟法》第二十四條 人民法院查封、扣押財產(chǎn)時，被執(zhí)行人是公民的，應當通知被執(zhí)行人或者他的成年家屬到場；被執(zhí)行人是法人或者其他組織的，應當通知其法定代表人或者主要負責人到場。拒不到場的，不影響執(zhí)行。被執(zhí)行人是公民的，其工作單位或者財產(chǎn)所在地的基層組織應當派人參加。
對被查封、扣押的財產(chǎn)，執(zhí)行員必須造具清單，由在場人簽名或蓋章后，交被執(zhí)行人一份。被執(zhí)行人是公民的，也可以交他的成年家屬一份。
最高人民法院《關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》（試行）４１．對動產(chǎn)的查封，應當采取加貼封條的方式。不便加貼封條的，應當張貼公告。
對有產(chǎn)權(quán)證照的動產(chǎn)或不動產(chǎn)的查封，應當向有關管理機關發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，同時可以責令被執(zhí)行人將有關財產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。必要時也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封。
既未向有關管理機關發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對抗其他人民法院的查封。
４６．人民法院對查封、扣押的被執(zhí)行人財產(chǎn)進行變價時，應當委托拍賣機構(gòu)進行拍賣。
財產(chǎn)無法委托拍賣、不適于拍賣或當事人雙方同意不需要拍賣的，人民法院可以交由有關單位變賣或自行組織變賣。
最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十五條 查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達登記機關時，登記機關已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)的過戶登記申請，尚未核準登記的，應當協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對登記機關已經(jīng)核準登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)實施查封、扣押、凍結(jié)措施。
查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達登記機關時，其他人民法院已向該登記機關送達了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書的，應當優(yōu)先辦理過戶登記。
第二十六條 被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。
第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。
《中華人民共和國擔保法》第四十一條 當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。
第四十四條 辦理抵押物登記，應當向登記部門提供下列文件或者復印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書。
《中華人民共和國合同法》第四十四條 依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十八條 房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條 權(quán)利人（申請人）為自然人的，應當使用其身份證上的姓名。房屋他項權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項權(quán)利人共同申請。
《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條 人民法院經(jīng)過審理，根據(jù)不同情況，分別作出以下判決：（一）具體行政行為證據(jù)確鑿，適用法律、法規(guī)正確，符合法定程序的，判決維持。（二）具體行政行為有下列情形之一的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為：1、主要證據(jù)不足的；2、適用法律、法規(guī)錯誤的；3、違反法定程序的；4、超越職權(quán)的；5、濫用職權(quán)的。（三）被告不履行或者拖延履行法定職責的，判決其在一定期限內(nèi)履行。（四）行政處罰顯失公正的，可以判決變更。
最高人民法院《關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條 人民法院認為被訴具體行政行為合法，但不適宜判決維持或者駁回訴訟請求的，可以作出確認其合法或者有效的判決。
有下列情形之一的，人民法院應當作出確認被訴具體行政行為違法或者無效的判決：
�。ㄒ唬┍桓娌宦男蟹ǘ氊�，但判決責令其履行法定職責已無實際意義的；
（二）被訴具體行政行為違法，但不具有可撤銷內(nèi)容的；
�。ㄈ┍辉V具體行政行為依法不成立或者無效的。
作者單位：江西東太律師事務所
