[ 劉軍 ]——(2006-7-24) / 已閱15197次
二手房一房二賣的法律后果
作者：劉軍
事實(shí)經(jīng)過
甲與某房地產(chǎn)開發(fā)商乙于2004年12月1日簽訂房屋預(yù)售合同，合同約定了價(jià)款，付款日期、等條款，其中約定辦理小產(chǎn)證時(shí)間為2005年8月31前。2005年8月20日，甲與丙簽訂《房屋買賣合同》，約定甲將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，總價(jià)款為90萬，丙在當(dāng)日支付定金2萬元，待小產(chǎn)證辦出之后支付25萬元首付款，雙方簽訂正式的房屋買賣合同，余款由銀行貸款支付。如有違約，違約方支付守約方27萬元違約金。合同簽訂后，甲在2005年9月15日取得小產(chǎn)證，但未通知丙。丙多次發(fā)函要求支付25萬首付款，以及簽訂正式房屋買賣合同，均遭到甲的拒絕。后來，甲提出愿意雙倍返還定金以解除合同，丙不同意。丙遂起訴到法院，要求解除合同，并要求甲支付27萬元違約金。甲抗辯說，甲丙簽訂合同時(shí)其尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)，甲丙買賣合同違反了國(guó)家有關(guān)未取得產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的規(guī)定，故合同無效；甲實(shí)際收到丙2萬元定金，如果承擔(dān)違約責(zé)任，頂多是定金的1倍，2萬元。法庭經(jīng)審理查明，甲已于2005年9月15日將該房屋以95萬元另售他人，并辦理了過戶手續(xù)。
律師說法
本案具有一定代表性，現(xiàn)簡(jiǎn)要分析如下：
1、甲丙明確約定，待小產(chǎn)證辦出后，雙方再簽訂正式房屋買賣合同，從這一條可以看出，甲的意思表示是待小產(chǎn)證取得后再轉(zhuǎn)讓該房屋，目前是對(duì)以后轉(zhuǎn)讓房屋的具體條件進(jìn)行約定，不違反國(guó)家有關(guān)未取得產(chǎn)證的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，所以合同有效。
2、按照合同法有關(guān)規(guī)定，當(dāng)合同中既約定了定金責(zé)任，又約定了違約金責(zé)任時(shí)，由守約方選擇適用定金責(zé)任或違約金責(zé)任，違約方無權(quán)選擇。在甲丙合同有效的情況下，甲方又將房屋另售他人，并辦理了過戶手續(xù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
3、按照合同法有關(guān)規(guī)定，當(dāng)違約金過高時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求降低，法院可以酌情降低。如何判斷違約金是否過高具有一定的不確定性。有的法官依據(jù)房?jī)r(jià)走向，如果合同簽訂后一段時(shí)間，三個(gè)月或四、五個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，違約金可能就會(huì)比較低；房?jī)r(jià)上升得比較快時(shí)，法官可能對(duì)違約金支持得比較多。也有的法官不考慮房?jī)r(jià)因素，除非違約人能夠證明守約人的損失比違約金低很多，否則違約金均不予降低。這幾種不同的操作實(shí)踐，難以判斷是非對(duì)錯(cuò)。就本案而言，法官最后支持了10萬元的違約金。
