[ 馬寧 ]——(2007-6-15) / 已閱7321次
房地產商標維權難的現狀分析
馬寧 MWE China Law Offices
自2003年上海的“香榭里”地產商標案發(fā)生至今，各地的房產商標侵權糾紛風起云涌，但結果卻出乎意料的高度一致，即商標權人敗訴。筆者注意到，萬科公司的“四季花城”樓盤商標的維權工作在各地已經陸續(xù)開展，至今案例已有數起，但結果仍然沒有改變，雖然各個案件的案情和判決理由有不一致的地方，但無非是以下幾種：
1． 地名VS樓盤商標。幾個案件判決結果均表明，法院認為被控侵權人的地名經過了當地有關機關的審批，亦是一種合法的在先權，應該得到保護。這種邏輯有點類似現在的企業(yè)名稱權，問題是，審批地名的政府機關并不也無法起到解決權利沖突的功能。就像企業(yè)登記管理部門負責審核企業(yè)名稱一樣，并不代表審批通過的企業(yè)名稱的權利就毫無瑕疵，絕對不容質疑。何況，地名的這種形式上的審查根本就不構成一種新的在先權利，這和企業(yè)名稱權是不同的，后者是為法律明確承認的一種知識產權。實際上，就像企業(yè)名稱權與商標權沖突的歷史演變一樣，地名權與樓盤商標權的沖突亦可能經過一段時間的歷史考量，只有經過了利益集團的充分博弈后，法律上的解決方案才可能成形。
2． 無法證明混淆的存在。從目前業(yè)已發(fā)生的房產商標侵權案來看，大致可以分為三種。一是被控侵權的地名與當地自然環(huán)境確實有一定關系，如江蘇南京的“百家湖”案；二是樓盤商標顯著性不強，過于意境化，如上海的“香謝里”案；三是樓盤商標的顯著性較強，明顯具有品牌效應功能，如萬科的“四季花城”注冊商標。筆者認為，不同案件的處理結果與上述的三種類型具有很大的關系，前兩種商標權人的商標專用權較弱，容易受到對方合理使用抗辯的挑戰(zhàn)，但第三種商標權人的商標專用權較強。
一些判決認為，商品房開發(fā)、銷售具有較強的地域性質，且消費者的注意力程度較高，因此認定“混淆”的可能性的門檻也相應應該提高。但筆者認為，法院往往容易忽略一些動態(tài)因素的考察，比如，萬科的“四季花城”經過一段時間的持續(xù)開發(fā)，已經在全國享有較高的知名度，不應視而不見。即使發(fā)生糾紛時萬科尚未在當地進行“四季花城“的樓盤開發(fā)，也并不實質影響混淆可能性的存在，畢竟商品房的開發(fā)審批環(huán)節(jié)較多，不同于一般的商品推廣那么快速、流動性強。而且，作為房產行業(yè)的領先者，萬科的”四季花城“更容易受到同業(yè)者模仿、搭便車的侵害，這有違商業(yè)競爭中的誠實信用原則，違背了正常的商業(yè)秩序。應該特別注意到，受一個地方的樓盤名稱不能重復的規(guī)定限制，“四季花城”在一個地方只能存在一個，如果被他人利用地名審核機制不完善的缺點，搶注了“四季花城”，萬科就無法在當地進行樓盤開發(fā)，這勢必使得其推廣“四季花城“品牌的目的落空。誠然，消費者在選購商品房時的注意力程度較高，不太可能混淆萬科和其他房產開發(fā)商，但是，由于”四季花城“的知名度，消費者很可能會聯(lián)想到萬科”四季花城“代表的商品、服務的高品質，這時，“四季花城”實質上已經起到了一種區(qū)別商品來源的功能，搭便車者實質上已經通過傍萬科“四季花城”的商譽而促進了自己樓盤的宣傳和銷售。
3． 樓盤商標的注冊類別與商品房銷售不構成類似。筆者認為，這實在是一個牽強的理由。萬科的“四季花城”商標注冊在第36類的不動產服務類別中，當然和建筑物的建設不同，但商品房的銷售難道不屬于一種服務？難道萬科非得在全部商品和服務類別全部注冊才能涵蓋商品房的開發(fā)、銷售流程？
綜上，筆者認為，眾多的樓盤商標維權案雖然魚龍混雜，一些樓盤商標由于設計時的問題，沒有考慮到顯著性對維權帶來的影響，但萬科的“四季花城”是中國房產業(yè)界少見的注重品牌擴張的案例，如果仍繼續(xù)象目前這樣在各地的維權得不到有效保護，那么，樓盤商標的意義何在？凈化市場競爭秩序的目的如何得到維護？這實在是需要社會眾多部門應該思考的事情。
當然，萬科在籌劃系列“四季花城”維權的過程中，也不應忽視新證據的搜索，比如，“四季花城”知名度的證明，可以通過媒體宣傳、權威調查、行業(yè)協(xié)會的有關統(tǒng)計得到證明，在“四季花城”知名度得到不斷鞏固的情況下，各地的李鬼們的空間勢必會越來越小。
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