[ 陳召利 ]——(2007-7-6) / 已閱37513次
物權(quán)法沒(méi)有絕對(duì)禁止住宅改為商用，物權(quán)法對(duì)于住宅改為商用提供了法律路徑指引：1、按照有關(guān)法律規(guī)定做出評(píng)價(jià)并變更許可；2、取得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。改商以后，可能增加樓面負(fù)載，也可能需要拆改給建筑物帶來(lái)其他不良影響。其次住宅改商以后，因?yàn)樯虡I(yè)活動(dòng)會(huì)排放噪聲、廢水、垃圾等污染物，也可能增加車(chē)輛等影響社區(qū)秩序�？偟膩�(lái)說(shuō)，住宅改商不僅僅是物權(quán)問(wèn)題，涉及到社會(huì)管理秩序和市民的生活秩序，因此該條規(guī)定有條件地放松了對(duì)住宅禁商的限制，但是要想住宅改商，還需要經(jīng)過(guò)相關(guān)行政手續(xù)審批和業(yè)主同意。
七、明確了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主大會(huì)的訴訟主體資格。
第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
物權(quán)法首次直接賦予了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)訴訟主體地位，從此，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以原告身份出現(xiàn)在法庭上。
八、維修資金屬于業(yè)主共有，維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布，業(yè)主權(quán)利更加透明。
第七十九條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。
業(yè)主共有部分維修費(fèi)用的稱(chēng)呼，長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有統(tǒng)一，物權(quán)法將物業(yè)維修的費(fèi)用統(tǒng)一，定名為維修資金，并歸全體業(yè)主共有。維修資金的使用由業(yè)主共同決定，業(yè)主可以將維修資金用于全體業(yè)主共有設(shè)施的維修，如電梯、水箱、下水管道、煤氣、消防設(shè)施、路燈等共用設(shè)施的維護(hù)與修理。《物權(quán)法》還規(guī)定維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公示，以上規(guī)定切實(shí)保護(hù)業(yè)主的切身利益，并為維修資金的專(zhuān)門(mén)立法與實(shí)踐完善提供了法律依據(jù)。
九、業(yè)主將有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人。
第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
物權(quán)法確立了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)方式的完全選擇權(quán)，業(yè)主全體可以自行管理，也可以委托一個(gè)或多個(gè)機(jī)構(gòu)共同管理。劃清了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)從屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主全體可以依法更換物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。但是根據(jù)相關(guān)條款內(nèi)容，從實(shí)踐來(lái)看，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)如何更換物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)還需要進(jìn)一步細(xì)化。
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