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  • 談不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得

    [ 葛長生 ]——(2007-9-24) / 已閱23410次

    談不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得

    通遼鐵路運(yùn)輸法院 葛長生


    2007年3月16日,《中華人民共和國物權(quán)法》經(jīng)第十屆全國人民代表大會第五次會議通過,并于2007年10月1日施行。該項法律的出臺,為完善我國原有的物權(quán)法制度,在諸多方面作出了重大的突破。本文就《中華人民共和國物權(quán)法》中不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的理解與適用略陳已見。
    一、善意取得的概念及現(xiàn)實(shí)意義
    善意取得又稱即時取得,是指財產(chǎn)占有人無權(quán)處分其占有的財產(chǎn),如果他將該財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人,受讓人取得該財產(chǎn)時出于善意,則受讓人將依法即時取得該財產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)。在此情況下,原權(quán)利人不得向第三人行使物權(quán)返還請求權(quán),只能請求占有人賠償損失。由此看來,在傳統(tǒng)的善意取得的理論中,善意取得制度只適用于動產(chǎn)而不適用不動產(chǎn)。而我國剛剛通過的《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條明確規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得制度,最大限度的保護(hù)善意第三人的利益,這是我國物權(quán)法制度的一個特色載入了歷史。
    我國物權(quán)法明確將善意取得制度的適用范圍擴(kuò)大到不動產(chǎn)是發(fā)展的必然有其歷史的重要意義?v觀外國立法,如德國、瑞士和我國臺灣民法典中都明確規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得制度。而在我國物權(quán)法頒布以前,在相關(guān)司法解釋中也有動產(chǎn)和不動產(chǎn)善意取得的相關(guān)規(guī)定,如1965年12月1日,最高人民法院、最高人民檢察院、公安部聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于沒收和處理贓款財物若干暫行規(guī)定》第六項中規(guī)定:“在辦案中已經(jīng)查明被犯罪分子賣掉的臟物、應(yīng)當(dāng)酌情追繳。對買主確定知道是贓物而購買的,應(yīng)將贓物無償追出予以沒收或退還原主;對買主確定不知道贓物,而又找到了失主的,應(yīng)該由罪犯按賣價將原物贖回,退還原主,或按價賠償損失;如果罪犯確實(shí)無力贖回或賠償損失,可以根據(jù)買主與失主雙方的具體情況進(jìn)行調(diào)解,妥善處理。”
    1990年12月5日,最高人民法院《關(guān)于貫徹<中華人民共和國民法通則>若干意見》(試行)第八十九條規(guī)定:“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償!惫P者認(rèn)為,該條中雖然未明確說明共有財產(chǎn)的范圍,但解釋上理應(yīng)包括不動產(chǎn)。
    總之,這兩項規(guī)定都觸及善意取得問題,這說明我國已明確將善意取得制度的適用范圍擴(kuò)大到不動產(chǎn)。由此可見,善意取得作為一項重要的民事法律制度,是以日耳曼法為契機(jī)演繹發(fā)展而成的,在充分維護(hù)了善意買受人利益的同時,也適應(yīng)了我國的國情,為以后我國物權(quán)法立法中,關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得奠定理論基礎(chǔ),促進(jìn)了社會主義市場經(jīng)濟(jì)快速有序地發(fā)展具有深遠(yuǎn)的歷史意義。
    二、不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件
    根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定,適用善意取得,我們歸納起來主要以下四個要件:
    其一、讓與人對讓與的不動產(chǎn)物權(quán)無處分權(quán)。對財產(chǎn)的處分權(quán)是屬于財產(chǎn)所有人的,特別需要注意的是,在審理不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得案件中,讓與人是無權(quán)處分他人財產(chǎn)的,如果讓與人有權(quán)處分是不適用善意取得的問題。
    其二、受讓人受讓該財產(chǎn)時是善意的。財產(chǎn)的善意取得以受讓人的善意為條件,如果受讓人具有惡意,則不得適用善意取得。因此,所謂“善意”,我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失,而對轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的情形不知情。
    其三、受讓人取得不動產(chǎn)是基于合理的價格有償轉(zhuǎn)讓行為。善意取得是以有償取得為前題條件,受讓人在取得財產(chǎn)時,必須以相應(yīng)的財產(chǎn)或金錢支付給出讓人。由此可見,受讓人無償取得不動產(chǎn)財產(chǎn)的,不適用善意取得制度。
    其四、已作權(quán)利的變更登記。登記是不動產(chǎn)物權(quán)存在的主要表現(xiàn)形式,如果受讓人沒有及時作權(quán)利的變更登記,也就沒有善意取得適用的余地。因此,符合以上四個條件即可適用不動產(chǎn)的善意取得,原權(quán)利人只能向無權(quán)處分人要求賠償,而不能及時向受讓人行使物權(quán)請求權(quán)。
    三、適用不動產(chǎn)善意取得應(yīng)當(dāng)注意以下幾個問題
    隨著2007年10月1日《中華人民共和國物權(quán)法》的實(shí)施,不動產(chǎn)物權(quán)的案件會越來越多,這對每一名從事民事審判工作的審判人員來說都是一個新的挑戰(zhàn)。為此,筆者認(rèn)為,審理好此類案件應(yīng)注意以下幾個問題。
    第一、關(guān)于如何認(rèn)定受讓人受讓該財產(chǎn)是善意的問題。
    在認(rèn)定受讓人是否為善意時,我們從善意的字面上理解,是指行為人做事是出于好意,而不是惡意內(nèi)心活動狀況;從法律概念角度,善意作為人的主觀活動,雖不顯于外部,但有他衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此,作為審判人員來說,在審理此類案件中,應(yīng)當(dāng)采取一定的方式和方法,筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)采取推定的方法,即推定受讓人是善意的,應(yīng)當(dāng)由原權(quán)利人對受讓人是否具有惡意進(jìn)行舉證,如果不能證明受讓人為惡意,則推定受讓人為善意。如果完全由受讓人就其出于惡意來作出舉證,則違背了民事訴訟“誰主張,誰舉證”的一般原則,同時加重了受讓人的舉證負(fù)擔(dān),不利于保護(hù)善意第三人的利益,對受讓人也是不公平的。
    第二、關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的問題。
    不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的法理基礎(chǔ)是物權(quán)公示,所謂的物權(quán)公示是指物權(quán)的各種變動必須以一種可以公開的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)公示,并進(jìn)而決定物權(quán)的變動效力。因此,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定,對于善意的第三人取得的不動產(chǎn)物權(quán)是以登記為要件的,不正確和錯誤登記是不適用不動產(chǎn)善意取得制度。換言之,如果原權(quán)利人向受讓人請求返回原物,則受讓人可以善意取得為由對原權(quán)利人的請求權(quán)進(jìn)行有效抗辯。從而使原權(quán)利人可以選擇一種對轉(zhuǎn)讓人最為有利的請求權(quán)對其提出主張或提起訴訟。這樣,我們就可以最大限度地保護(hù)善意的第三人利益,同時也符合本次立法的宗旨。
    第三、關(guān)于土地所有權(quán)是否適用善意取得的問題。
    對于該問題,筆者認(rèn)為,我國是社會主義公有制國家,土地作為國家所有權(quán)的客體,是國家最重要的資源。根據(jù)《憲法》第十條和《中華人民共和國物權(quán)法》第四十七條的規(guī)定,土地屬于國家和集體所有,任何人或其他組織不得因為善意占有而取得土地所有權(quán),也不因國家在一定期限內(nèi)沒有向占有人主張權(quán)利而喪失主張所有權(quán)請求權(quán)。因此,土地所有權(quán)是不適用善意取得制度。
    第四、關(guān)于違章建筑是否適用善意取得的問題。
    建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定:“有下
    列情形之一的房屋不得出租,......(五)屬于違章建筑的!薄吨腥A人民共和國民法通則》第五十八條的規(guī)定:“下列民事行為無效......(五)違反法律或社會公共利益的!笨v觀上述二項法律的規(guī)定,屬于違章建筑的房屋,建房人建房時沒有履行相關(guān)的建房手續(xù),他就不能合法取得房屋的所有權(quán),同時根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,違章建筑的建造違反了強(qiáng)行法的規(guī)定,因此,不能成為交易的標(biāo)的物,所以也不存在善意取得制度適用的問題。




    二00七年五月二十五日
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