[ 葛長生 ]——(2007-9-24) / 已閱23410次
談不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得
通遼鐵路運(yùn)輸法院 葛長生
2007年3月16日，《中華人民共和國物權(quán)法》經(jīng)第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，并于2007年10月1日施行。該項法律的出臺，為完善我國原有的物權(quán)法制度，在諸多方面作出了重大的突破。本文就《中華人民共和國物權(quán)法》中不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的理解與適用略陳已見。
一、善意取得的概念及現(xiàn)實(shí)意義
善意取得又稱即時取得，是指財產(chǎn)占有人無權(quán)處分其占有的財產(chǎn)，如果他將該財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得該財產(chǎn)時出于善意，則受讓人將依法即時取得該財產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)。在此情況下，原權(quán)利人不得向第三人行使物權(quán)返還請求權(quán)，只能請求占有人賠償損失。由此看來，在傳統(tǒng)的善意取得的理論中，善意取得制度只適用于動產(chǎn)而不適用不動產(chǎn)。而我國剛剛通過的《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條明確規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得制度，最大限度的保護(hù)善意第三人的利益，這是我國物權(quán)法制度的一個特色載入了歷史。
我國物權(quán)法明確將善意取得制度的適用范圍擴(kuò)大到不動產(chǎn)是發(fā)展的必然有其歷史的重要意義�？v觀外國立法，如德國、瑞士和我國臺灣民法典中都明確規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得制度。而在我國物權(quán)法頒布以前，在相關(guān)司法解釋中也有動產(chǎn)和不動產(chǎn)善意取得的相關(guān)規(guī)定，如1965年12月1日，最高人民法院、最高人民檢察院、公安部聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于沒收和處理贓款財物若干暫行規(guī)定》第六項中規(guī)定：“在辦案中已經(jīng)查明被犯罪分子賣掉的臟物、應(yīng)當(dāng)酌情追繳。對買主確定知道是贓物而購買的，應(yīng)將贓物無償追出予以沒收或退還原主；對買主確定不知道贓物，而又找到了失主的，應(yīng)該由罪犯按賣價將原物贖回，退還原主，或按價賠償損失；如果罪犯確實(shí)無力贖回或賠償損失，可以根據(jù)買主與失主雙方的具體情況進(jìn)行調(diào)解，妥善處理。”
1990年12月5日，最高人民法院《關(guān)于貫徹<中華人民共和國民法通則>若干意見》（試行）第八十九條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償�！惫P者認(rèn)為，該條中雖然未明確說明共有財產(chǎn)的范圍，但解釋上理應(yīng)包括不動產(chǎn)。
總之，這兩項規(guī)定都觸及善意取得問題，這說明我國已明確將善意取得制度的適用范圍擴(kuò)大到不動產(chǎn)。由此可見，善意取得作為一項重要的民事法律制度，是以日耳曼法為契機(jī)演繹發(fā)展而成的，在充分維護(hù)了善意買受人利益的同時，也適應(yīng)了我國的國情，為以后我國物權(quán)法立法中，關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得奠定理論基礎(chǔ)，促進(jìn)了社會主義市場經(jīng)濟(jì)快速有序地發(fā)展具有深遠(yuǎn)的歷史意義。
二、不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，適用善意取得，我們歸納起來主要以下四個要件：
其一、讓與人對讓與的不動產(chǎn)物權(quán)無處分權(quán)。對財產(chǎn)的處分權(quán)是屬于財產(chǎn)所有人的，特別需要注意的是，在審理不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得案件中，讓與人是無權(quán)處分他人財產(chǎn)的，如果讓與人有權(quán)處分是不適用善意取得的問題。
其二、受讓人受讓該財產(chǎn)時是善意的。財產(chǎn)的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用善意取得。因此，所謂“善意”，我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的情形不知情。
其三、受讓人取得不動產(chǎn)是基于合理的價格有償轉(zhuǎn)讓行為。善意取得是以有償取得為前題條件，受讓人在取得財產(chǎn)時，必須以相應(yīng)的財產(chǎn)或金錢支付給出讓人。由此可見，受讓人無償取得不動產(chǎn)財產(chǎn)的，不適用善意取得制度。
其四、已作權(quán)利的變更登記。登記是不動產(chǎn)物權(quán)存在的主要表現(xiàn)形式，如果受讓人沒有及時作權(quán)利的變更登記，也就沒有善意取得適用的余地。因此，符合以上四個條件即可適用不動產(chǎn)的善意取得，原權(quán)利人只能向無權(quán)處分人要求賠償，而不能及時向受讓人行使物權(quán)請求權(quán)。
三、適用不動產(chǎn)善意取得應(yīng)當(dāng)注意以下幾個問題
隨著2007年10月1日《中華人民共和國物權(quán)法》的實(shí)施，不動產(chǎn)物權(quán)的案件會越來越多，這對每一名從事民事審判工作的審判人員來說都是一個新的挑戰(zhàn)。為此，筆者認(rèn)為，審理好此類案件應(yīng)注意以下幾個問題。
第一、關(guān)于如何認(rèn)定受讓人受讓該財產(chǎn)是善意的問題。
在認(rèn)定受讓人是否為善意時，我們從善意的字面上理解，是指行為人做事是出于好意，而不是惡意內(nèi)心活動狀況；從法律概念角度，善意作為人的主觀活動，雖不顯于外部，但有他衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，作為審判人員來說，在審理此類案件中，應(yīng)當(dāng)采取一定的方式和方法，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)采取推定的方法，即推定受讓人是善意的，應(yīng)當(dāng)由原權(quán)利人對受讓人是否具有惡意進(jìn)行舉證，如果不能證明受讓人為惡意，則推定受讓人為善意。如果完全由受讓人就其出于惡意來作出舉證，則違背了民事訴訟“誰主張，誰舉證”的一般原則，同時加重了受讓人的舉證負(fù)擔(dān)，不利于保護(hù)善意第三人的利益，對受讓人也是不公平的。
第二、關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的問題。
不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的法理基礎(chǔ)是物權(quán)公示，所謂的物權(quán)公示是指物權(quán)的各種變動必須以一種可以公開的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)公示，并進(jìn)而決定物權(quán)的變動效力。因此，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，對于善意的第三人取得的不動產(chǎn)物權(quán)是以登記為要件的，不正確和錯誤登記是不適用不動產(chǎn)善意取得制度。換言之，如果原權(quán)利人向受讓人請求返回原物，則受讓人可以善意取得為由對原權(quán)利人的請求權(quán)進(jìn)行有效抗辯。從而使原權(quán)利人可以選擇一種對轉(zhuǎn)讓人最為有利的請求權(quán)對其提出主張或提起訴訟。這樣，我們就可以最大限度地保護(hù)善意的第三人利益，同時也符合本次立法的宗旨。
第三、關(guān)于土地所有權(quán)是否適用善意取得的問題。
對于該問題，筆者認(rèn)為，我國是社會主義公有制國家，土地作為國家所有權(quán)的客體，是國家最重要的資源。根據(jù)《憲法》第十條和《中華人民共和國物權(quán)法》第四十七條的規(guī)定，土地屬于國家和集體所有，任何人或其他組織不得因為善意占有而取得土地所有權(quán)，也不因國家在一定期限內(nèi)沒有向占有人主張權(quán)利而喪失主張所有權(quán)請求權(quán)。因此，土地所有權(quán)是不適用善意取得制度。
第四、關(guān)于違章建筑是否適用善意取得的問題。
建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：“有下
列情形之一的房屋不得出租，......(五)屬于違章建筑的�！薄吨腥A人民共和國民法通則》第五十八條的規(guī)定：“下列民事行為無效......(五)違反法律或社會公共利益的�！笨v觀上述二項法律的規(guī)定，屬于違章建筑的房屋，建房人建房時沒有履行相關(guān)的建房手續(xù)，他就不能合法取得房屋的所有權(quán)，同時根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，違章建筑的建造違反了強(qiáng)行法的規(guī)定，因此，不能成為交易的標(biāo)的物，所以也不存在善意取得制度適用的問題。
二00七年五月二十五日
