[ 唐青林 ]——(2010-8-15) / 已閱19889次
2009年后，北京物業(yè)如何成立業(yè)主委員會
唐青林
一、話題的緣起
以前的幾年，我們曾經協(xié)助一些業(yè)主，成立了他們屬于自己的管家人——“業(yè)主委員會”。《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則(試行)》頒布實施后，我們最近又接受一些業(yè)主的委托，協(xié)助成立業(yè)主委員會。在此過程中，關注到《方生：對北京市業(yè)主委員會第三屆年會的賀詞》，于是想起作為律師在北京為一些業(yè)主設立業(yè)主委員會的經歷和種種感慨。
我們真誠希望每個業(yè)主都能如愿地成立業(yè)主委員會，對屬于自己的物業(yè)進行精心的管理，生活更加安心舒適，事業(yè)更加輝煌。作為執(zhí)業(yè)律師，我們?yōu)椴簧傥飿I(yè)的業(yè)主設立過業(yè)主委員會，也深知里面的繁瑣甚至艱辛（相關利益方的不配合等）。
由于二〇〇八年十一月二十四日，北京市建委、市社會辦、市民政局、市規(guī)劃委共同頒布了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則(試行)》，該規(guī)定從2009年1月1日起實施。我們希望該規(guī)定頒布實施后，在北京設立業(yè)主委員會能更加順利、方便。
二、北京物業(yè)成立業(yè)主委員會的現(xiàn)狀
在該規(guī)定之前，我們曾經協(xié)助北京的一些住宅物業(yè)或商業(yè)物業(yè)成立過業(yè)主委員會。由于管理細則不清晰，所以導致在成立過程中確實存在一些困難和迷惑，感覺是在“摸著石頭過河”。該規(guī)定出臺后，我們又陸續(xù)接受業(yè)主委托，協(xié)助他們成立業(yè)主委員會。但是由于該規(guī)定剛剛出臺，而規(guī)定的實施需要政府部門從上至下的工作會議進行工作安排。例如，以前業(yè)主委員會是在房管局進行備案，而現(xiàn)在改為在街道辦事處備案。規(guī)定出臺后新聞媒體業(yè)進行了報道和宣傳，但是具體落實到各個街道辦事處如何辦理，街道辦的工作人員并不清楚。在2009年4月份，我們?yōu)榱藚f(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會，走訪了相關的街道辦和社區(qū)居委會�？墒撬麄儽硎局烙羞@回事，也參加了上級組織召開的工作會議�？墒蔷唧w如何辦理，并不知道。
根據(jù)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則(試行)》，業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內到物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府備案�？墒俏覀冏咴L了幾個街道辦事處，他們表示不太清楚如何進行備案。業(yè)主委員會備案后，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應當出具的備案證明，業(yè)主委員會根據(jù)該備案證明，才能向區(qū)縣公安分局申請刻制業(yè)主委員會印章�？墒�，根據(jù)我們的了解，他們街道辦目前也沒有相關的備案證明的文本，不太清楚如何出具備案證明。
此外，根據(jù)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則(試行)》規(guī)定，成立業(yè)主委員會無法離開社區(qū)居委會的配合。根據(jù)規(guī)定，社區(qū)居委會負責首次業(yè)主大會會議的籌備工作，且社區(qū)居委會人員擔任籌備組召集人。同時，根據(jù)該規(guī)定第55條的規(guī)定，“非住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設立、運作及活動參照本規(guī)則”，也就是說商業(yè)物業(yè)、寫字樓成立業(yè)主委員會，也同樣要找社區(qū)居委會�？墒牵斘覀冋业揭恍┥鐓^(qū)居委會要求根據(jù)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則(試行)》第13條、第55條的規(guī)定，指導、協(xié)助成立業(yè)主委員會時，他們表示寫字樓按理說他們是不管的，他們只負責居民樓的業(yè)主委員會的成立。
上述現(xiàn)狀表明，成立業(yè)主委員會盡管有了明確的法律規(guī)定（如《物權法》、《物業(yè)管理條例（國務院）》）和地方性規(guī)定（《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則(試行)》）。但是由于新法剛剛頒布實施，落實到各個基層部門來履行相關職責的時候，這些相關部門的工作人員是否能及時掌握新政策、及時制定辦事流程或一次性告知單、認真負責熱心地履行職責，制定辦理業(yè)務所需要的格式文本（例如備案表、備案證明等）成為關鍵。
在法規(guī)已經規(guī)定比較清晰、只是具體經辦部門不是很熟悉辦理流程的情況下，根據(jù)我們安中律師事務所的經驗，我們一般都是誠懇謙虛地找到相關部門的經辦人、負責人，向他們反映成立業(yè)主委員會的要求，給他們看最新法規(guī)中他們部門應承擔的指導、備案責任的規(guī)定，并表示我們曾經在其他城區(qū)辦理過類似業(yè)務，手上有類似的文本，爭取他們開展新的業(yè)務，表示愿意配合他們“摸著石頭過河”。絕大部分政府部門的工作人員會同意試著履行職責，順利地啟動辦事程序。遇到實際中的問題，他們會請示領導，也會要我們律師給他們看看其他城市（例如上海、廣州、南京）是如何進行相關操作、格式文本的樣式等。
二、成立業(yè)主委員會的流程規(guī)定（本文描寫比較概括，一些細節(jié)未能展開）
根據(jù)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則(試行)》，成立業(yè)主委員會應履行法定程序，才能獲得備案登記，進行印章刻制，履行業(yè)主委員會的職責。
一、第一步，首先弄清主管部門。
根據(jù)規(guī)定，各區(qū)縣建設房屋行政管理機構負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責對本轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、運作及活動進行指導和監(jiān)督。在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導下，社區(qū)居委會負責首次業(yè)主大會會議的籌備工作。由于首次業(yè)主大會會議籌備組中應有派出所的代表，因此還應事先與轄區(qū)派出所取得聯(lián)系，進行必要的溝通。
二、第二步，成立籌備小組
在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導下，社區(qū)居委會負責首次業(yè)主大會會議的籌備工作。社區(qū)居委會人員擔任籌備組召集人(未成立社區(qū)居委會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指派工作人員擔任)，負責組織業(yè)主代表（業(yè)主代表應當具有業(yè)主身份，熱心公益事業(yè)，責任心強，履行業(yè)主義務等）、開發(fā)建設單位、社區(qū)居委會、派出所等單位代表組建首次業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半。但是要注意，召集人是沒有投票權的。除召集人外，籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，每人享有一票表決權。
第三步，籌備組成立后。應當制訂首次業(yè)主大會會議召開方案，并完成以下工作： (一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和議題； (二)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)、管理規(guī)約(草案)； (三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權數(shù)； (四)確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單，制訂業(yè)主委員會委員選舉辦法，明確選票發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人推選辦法； (五)首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
第四步，籌備組將以下事項在物業(yè)區(qū)域內公告： (一)首次業(yè)主大會會議召開方案； (二)業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)、管理規(guī)約(草案)； (三)業(yè)主及其專有部分面積明細表； (四)業(yè)主委員會委員候選人產生辦法(草案)； (五)業(yè)主委員會委員候選人建議名單及簡況。
公告時間不少于7日，業(yè)主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內向籌備組提出，籌備組應當?shù)怯洸⒆鞒龃饛汀?br>
第五步，召開首次業(yè)主大會會議�；I備組應當自成立之日起30日內完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議（可以采用集體討論形式，也可以采用書面形式召開）。首次業(yè)主大會會議應當對以下事項進行表決，并應當經專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上且占總人數(shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意：業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)、管理規(guī)約(草案)；業(yè)主委員會委員。
第六步，籌備組自首次業(yè)主大會會議作出決定之日起3日內將表決結果在物業(yè)區(qū)域內公告。
第七步，到主管部門備案。上述第五步選出業(yè)主委員會委員后，成立業(yè)主委員會，應當自選舉產生之日起30日內向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府備案。備案所需要的資料為 (一)業(yè)主大會決議； (二)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約； (三)業(yè)主委員會委員名單； (四)其他材料。
第八步，刻制業(yè)主委員會的公章。業(yè)主委員會在完成備案后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應出具備案證明。業(yè)主委員會憑據(jù)該備案證明，向區(qū)縣公安分局申請刻制業(yè)主委員會印章。
三、總結
與蓋樓相比，設立業(yè)主委員會是一件“小事”，可是卻是業(yè)主心中的大事。成立業(yè)主委員會過程瑣碎，流程規(guī)定較多（籌備公示開會公示備案刻章），需要準備的文件相當多（包括《首次業(yè)主大會會議召開工作方案》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《籌備組成員公告》、《業(yè)主及其專有部分面積明細表》、《業(yè)主委員會委員候選人產生辦法(草案)》、《業(yè)主委員會委員候選人建議名單及簡況》、首次業(yè)主大會決議之公告等）。若業(yè)主眾多，成立的程序就更加復雜。
