[ 武志國(guó) ]——(2009-6-12) / 已閱47857次
逐條解讀《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 》
武志國(guó)
最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋
（2009年4月20日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過(guò)）
法釋[2009]8號(hào)
中華人民共和國(guó)最高人民法院公告
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
解讀：明確了前期物業(yè)管理合同對(duì)業(yè)主有約束力，業(yè)主雖然不是前期物業(yè)管理合同簽署人，但卻是當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)遵守前期物業(yè)服務(wù)合同的約定。
前期物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)的確特殊，值得探討，是為了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)由開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署的合同。
提及“前期物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)，則不能不提及“物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)，前期物業(yè)服務(wù)合同"和"物業(yè)服務(wù)合同"是兩個(gè)不同的有名合同，不應(yīng)被混淆。前者的性質(zhì)其簽署方和約束方的特殊性而區(qū)別于后者。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》曾將“物業(yè)管理委托合同”改為“前期物業(yè)服務(wù)合同”，“委托合同”改為“服務(wù)合同”，似乎是對(duì)合同的性質(zhì)界定的一種導(dǎo)向，但首先是對(duì)物業(yè)企業(yè)角色定位的導(dǎo)引。目前物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)有委托合同性質(zhì)說(shuō)、完成服務(wù)內(nèi)容性質(zhì)說(shuō)、混合性質(zhì)說(shuō)、非典型合同說(shuō)，說(shuō)法不一。本解釋似乎認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是一種委托性質(zhì)的合同（因其也用“轉(zhuǎn)委托”的說(shuō)法）。
第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；
（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。
前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。
解讀：現(xiàn)實(shí)中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本上是開(kāi)發(fā)商控制，因此前期物業(yè)服務(wù)合同難免出現(xiàn)利益沖突的條款。解釋為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，規(guī)定了物業(yè)合同等相關(guān)合同或條款（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）的幾種無(wú)效情形：（1）為了防止物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)混亂，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人�！薄督忉尅芬�(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)委托無(wú)效�，F(xiàn)實(shí)中有物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包和分包的情形，如果屬于轉(zhuǎn)包情形容易發(fā)生類似建筑市場(chǎng)轉(zhuǎn)包的不良后果�！皩⑽飿I(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人”包括一并委托給專業(yè)性的服務(wù)企業(yè)或非專業(yè)性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也包括肢解轉(zhuǎn)委托或轉(zhuǎn)包的情形也應(yīng)屬無(wú)效范疇。（2）免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款無(wú)效（即便給與了提示和說(shuō)明）。此條款的法律依據(jù):《合同法》第四十條規(guī)定“具有《合同法》第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。”
此等確認(rèn)之訴業(yè)主委員會(huì)可以提出，業(yè)主也可提出，兩者均可作為原告。
第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
解讀：此條容易理解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)依據(jù)包括：1）法律法規(guī)；2）行業(yè)規(guī)范；3）合同約定；4）公開(kāi)的服務(wù)承諾和服務(wù)細(xì)則。
不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)務(wù)必在物業(yè)服務(wù)合同列為明示條款，但這也不能超越《合同法》第五十三條的免除責(zé)任無(wú)效：（1）造成對(duì)方人身傷害的；（2）因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。
同時(shí)注意，并非是發(fā)生此種情形只能業(yè)主委員會(huì)出面起訴，業(yè)主具備訴訟主體地位，業(yè)主可以自行起訴。
此等違約賠償之訴業(yè)主委員會(huì)可以提出，業(yè)主也可提出，兩者均可作為原告。
第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
解讀：業(yè)主的違規(guī)（違反法律法規(guī)和管理規(guī)約）或違約處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以視情況作為原告起訴業(yè)主。 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條）
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益�！〗ㄔO(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條、第二十三條）
第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。
業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。
解讀：《物業(yè)服務(wù)條例》第四十一條、第四十四條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條、第七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管服務(wù)收費(fèi)還應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》（發(fā)改價(jià)格〔2007〕2285號(hào)）、關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知 （發(fā)改價(jià)檢[2004]1428號(hào)）等文件、
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注意按上述規(guī)定收費(fèi)，應(yīng)避免：1）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍；2）擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；3）重復(fù)收費(fèi)。第1）、2）項(xiàng)針對(duì)施行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，第3）同時(shí)針對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
當(dāng)然，此條規(guī)定并非說(shuō)物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不能擴(kuò)大收費(fèi)范圍或者提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而是應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定。
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