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圖書目錄

序………………………………………………………………………………1
第一章土地使用權(quán)出讓合同………………………………1
第一節(jié)概述………………………………………………………………1
一、土地使用權(quán)之淵源…………………………………………………1
二、土地使用權(quán)與國家主權(quán)……………………………………………2
三、土地使用權(quán)出讓合同的法律性質(zhì)…………………………………3
第二節(jié)土地使用權(quán)出讓合同的基本條款………………… ………… 5
一、宗地之狀況…………………………………………………………5
二、宗地之范圍和面積……………… ……………………………… 6
三、宗地之用途…………………………………………………………7
四、宗地之出讓年限……… …………… ………………………7
五、宗地使用條件………………………………………………………8
六、出讓金及其支付……………… ………………………………… 9
七、土地使用權(quán)之處分…………………………………………………10
八、違約責任……… …………………………………………………11
九、其他…………………………………………………………………1 l
第三節(jié)出讓中的違約行為………………………………………………12
一、出讓人的違約行為…………………………………………………12
二、對出讓人違約行為的救濟…………………………………………12
三、受讓人的違約行為…………………………………………………13
四、對受讓人違約行為的救濟…………………………………………14
第二章土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同………………………………15
第一節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點和方式…………………………………15
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點……………………………………………15
二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式……………………………………………17
第二節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件…………………………………………18
一、對附加土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的質(zhì)疑………………………………18
二、繳清土地出讓金……………………………………………………19
三、取得土地使用證……………………………………………………20
四、成片開發(fā)土地須形成工業(yè)用地或其他建設用地條件……………21
五、其他對轉(zhuǎn)讓的限制…………………………………………………22
第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容………………………………22
一、合同之主體…………………………………………………………22
二、合同之標的…………………………………………………………23
三、價金……………………………………………… ……………… 24
四、轉(zhuǎn)讓登記……………………………………………………………25
五、違約責任……………………………………………………………26
第四節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的風險問題……………………………………27
一、土地上負擔隱瞞……………………………………………………27
二、受讓人支付能力不足………………………………………………30
第三章合作開發(fā)房地產(chǎn)合同………………………………31
第一節(jié)概述…………………………………………………… ……… 31
一、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律特征…………………………………31
二、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的主要內(nèi)容…………………………………33
第二節(jié)中外合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問題……………………34
一、合作主體問題………………………………………………………35
二、出資問題……………………………………………………………36
三、注冊資本與投資總額………………………………………………39
四、利益分配……………………………………………………………40
第三節(jié)項目公司型內(nèi)資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問題………43
一、合作形式……………………………………………………………43
二、土地使用權(quán)的取得與投入…………………………………………44
三、項目公司的股東責任………………………………………………46
第四節(jié)非項目公司型內(nèi)資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問題……46
一、合作形式及合同效力………………………………………………47
二、投資方式與經(jīng)營模式…… ……………………………………… 50
三、收益分配及責任承擔………………………………………………50
第四章房屋拆遷補償安置合同…………………………… 52
第一節(jié)房屋拆遷概述……………………………………………………52
一、房屋拆遷的概念……………………………………………………52
二、房屋拆遷的法律特征………………………………………………52
三、房屋拆遷的程序……………………………………………………53
第二節(jié)拆遷補償安置合同的法律特征、主體及內(nèi)容……………………54
一、房屋拆遷補償安置合同的法律特征………………………………54
二、房屋拆遷補償安置合同的主體……………………………………54
三、房屋拆遷補償安置合同的主要內(nèi)容………………………………55
第三節(jié)拆遷補償安置中的行政裁決和先行拆遷………………………56
一、拆遷補償安置中的行政裁決………………………………………56
二、拆遷補償安置中的先行拆遷………………………………………58
第四節(jié)拆遷補償安置中的幾種特殊情況．…………………………… 60
一、共有房屋的拆遷補償安置…………… ………………………… 60
二、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋的拆遷補償……………………………………60
三、租賃房屋的拆遷補償安置…………………………………………60
四、設有抵押權(quán)的房屋的拆遷補償……………………………………61
五、臨時建筑和違章建筑的拆遷補償…………………………………61
六、產(chǎn)權(quán)調(diào)換中對被拆遷人的特別保護………………………………6l
第五章建設工程合同………………………………………63
第一節(jié)概述………………………………………………………………63
一、建設工程合同的概念與法律特征……………… ……………… 63
二、建設工程合同的分類………………………… ……………… 65
第二節(jié)建設工程合同的主要內(nèi)容………………………… ………… 65
一、建設工程施工合同的主要內(nèi)容 ………………………………… 66
二、建設工程勘察與設計合同的主要內(nèi)容……………………………69
第三節(jié)影響建設工程合同效力的若干問題…………… …………… 69
一、資質(zhì)問題… ……………………………………………………70
二、招標問題…………………………………………… …………… 72
三、分包與轉(zhuǎn)包………………………………………… …………… 73
四、帶資與墊資條款……………………………………………………74
第四節(jié)承包人優(yōu)先受償權(quán)……………………… …………………… 75
一、承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)…………………………………………75
二、行使法定抵押權(quán)的條件……………………………………………76
三、承包人法定抵押權(quán)的效力…………………………………………79
四、承包人法定抵押權(quán)的行使方式……………………………………81
第六章項目轉(zhuǎn)讓合同………………………………………82
第一節(jié)項目轉(zhuǎn)讓概述…………… …………………………………… 82
一、項目轉(zhuǎn)讓的概念……………………………………………………82
二、項目轉(zhuǎn)讓的發(fā)展過程………………………………………………82
三、項目轉(zhuǎn)讓應具備的條件和應辦理的手續(xù)…………………………83
第二節(jié)項目轉(zhuǎn)讓合同的主體和效力…………………………………84
一、項目轉(zhuǎn)讓合同的概念………………………………………………84
二、項目轉(zhuǎn)讓合同的主體…………………………… ………………84
三、項目轉(zhuǎn)讓合同的效力………………………………………………85
第三節(jié)項目轉(zhuǎn)讓合同的特點與內(nèi)容……………………………………87
一、項目轉(zhuǎn)讓合同的特點………………………… ………………… 87
二、項目轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容………………………………………………89
第四節(jié)產(chǎn)生項目轉(zhuǎn)讓實際效果的幾種合同……………………………90
一、房屋包銷合同………………………… …………… ………… 90
二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同………………………………………………………93
三、項目承包經(jīng)營合同……… …………………………… …………94
第七章商品房買賣合同………………………………… 96
第一節(jié)概述………………………………………………………………96
一、商品房買賣合同的概念……………………………………………96
二、商品房買賣合同的法律特征………………………………………96
第二節(jié)商品房買賣合同的主要內(nèi)容……………………………………98
一、當事人條款…………………………………………………………98
二、商品房項目及所售商品房的基本狀況(標的物條款)……………98
三、價款及其支付方式…………………………………………………99
四、商品房交付使用方式及條件………………………………………99
五、公共配套設施設備條款…………………………………………100
六、面積差異的處理…………………………………………………100
七、權(quán)屬登記的約定…………………………………………………100
八、違約責任…………………………………………………………101
第三節(jié)商品房買賣合同的標的物………………………………………102
一、房屋………………………………………………………………102
二、土地使用權(quán)………………………………………………………104
第四節(jié)商品房訂購書的法律問題………………………………………105
一、訂購書的法律性質(zhì)與效力………………………………………105
二、訂購書與正式的商品房買賣合同的沖突解決…………………110
第五節(jié)商品房出賣人的瑕疵擔保責任………………………………110
一、物的瑕疵擔�！�…………………………………………………111
二、權(quán)利瑕疵擔�！�…………………………………………………123
第八章商品房預售合同………………………………… 131
第一節(jié)概述………………………………………………………………131
一、商品房預售合同的特殊性………………………………………13l
二、商品房預售合同的性質(zhì)…………………………………………132
第二節(jié)商品房預售合同的效力…………………………………………133
一、預售的法定條件…………………………………………………133
二、不具備法定預售條件時所簽預售合同的效力…………………133
第三節(jié)商品房預售合同與分期付款……………………………………134
一、分期付款與所有權(quán)保留…………………………………………135
二、分期付款買賣與不動產(chǎn)預登記制度……………………………137
三、分期付款買受人的期待權(quán)………………………………………139
四、商品房交付使用后出賣人的取回權(quán)……………………………14l
第四節(jié)預售商品房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移………………………………………143
一、預售商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移須以登記為要件………………………143
二、買受人所擁有的為不動產(chǎn)特定物債權(quán)…………………………143
第五節(jié)預售商品房的再轉(zhuǎn)讓……………………………………………145
一、預售商品房再轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)實情況…………………………………145
二、不應對預售商品房的再轉(zhuǎn)讓進行限制…………………………146
第九章房地產(chǎn)按揭合同………………………………… 147
第一節(jié)概述………………………………………………………………147
一、“按揭”的淵源……………………………………………………147
二、按揭在大陸地區(qū)的發(fā)展…………………………………………148
三、按揭作為一種特殊形式的抵押…………………………………149
第二節(jié)房地產(chǎn)按揭合同的主要條款……………………………………151
一、按揭合同當事人：按揭人、按揭權(quán)人和發(fā)展商…………………151
二、按揭之標的………………………………………………………152
三、按揭擔保的范圍…………………………………………………152
四、按揭的期限………………………………………………………152
五、按揭權(quán)人之權(quán)利…………………………………………………153
六、按揭人之義務……………………………………………………154
七、擔保人之權(quán)利與義務……………………………………………154
八、違約責任…………………………………………………………155
九、其他條款…………………………………………………………156
第三節(jié)房地產(chǎn)按揭合同履行中的若干法律問題………………………158
一、按揭中的轉(zhuǎn)按揭…………………………………………………158
二、因發(fā)展商違約導致的購房人違約和對按揭房屋的處分………161
三、按揭人承擔法律責任的財產(chǎn)范圍………………………………163
第十章房地產(chǎn)抵押合同………………………………… 165
第一節(jié)概述………………………………………………………………165
一、約定抵押權(quán)與法定抵押權(quán)………………………………………165
二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律性質(zhì)………………………………………167
三、房地產(chǎn)開發(fā)公司以建設中的房地產(chǎn)進行抵押的特點…………168
第二節(jié)房地產(chǎn)抵押合同的主要內(nèi)容……………………………………169
一、合同的當事人……………………………………………………169
二、被擔保的債權(quán)……………………………………………………170
三、債務人履行債務的期限…………………………………………171
四、抵押標的物………………………………………………………171
五、抵押合同當事人的權(quán)利與義務…………………………………173
第三節(jié)房地產(chǎn)抵押登記…………………………………………………174
一、設定房地產(chǎn)抵押應辦理登記……………………………………174
二、設定房地產(chǎn)抵押未辦理登記的處理……………………………176
三、抵押登記的效力…………………………………………………177
第四節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)……………………………………………178
一、抵押的期限………………………………………………………178
二、抵押物的處分……………………………………………………182
第十一章房地產(chǎn)租賃合同…………………………………188
第一節(jié)房地產(chǎn)租賃合同概述……………………………………………188
一、房地產(chǎn)租賃合同的概念和特征…………………………………188
二、房地產(chǎn)租賃合同的種類…………………………………………189
第二節(jié)房屋租賃合同概述………………………………………………190
一、房屋租賃合同的概念和分類……………………………………190
二、房屋租賃合同的內(nèi)容……………………………………………191
第三節(jié)房屋租賃合同中的幾個重要法律問題…………………………195
一、共有房屋租賃及其優(yōu)先購買權(quán)…………………………………195
二、房屋的轉(zhuǎn)租………………………………………………………108
三、房屋租賃與房屋抵押的關(guān)系……………………………………201
四、房屋租賃中的添附………………………………………………205
五、房屋租賃中的押金………………………………………………207
六、實踐中常見的幾種無效房屋租賃合同及其處理………………209
第十二章房地產(chǎn)中介服務合同………………………… 210
第一節(jié)概述………………………………………………………………212
一、房地產(chǎn)中介服務的概念…………………………………………212
二、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的設立條件………………………………212
三、房地產(chǎn)中介服務合同的概念……………………………………213
第二節(jié)房地產(chǎn)咨詢合同…………………………………………………213
一、房地產(chǎn)咨詢服務的內(nèi)容…………………………………………213
二、房地產(chǎn)咨詢合同的概念和主體…………………………………213
三、房地產(chǎn)咨詢合同的形式與內(nèi)容…………………………………214
第三節(jié)房地產(chǎn)評估委托合同……………………………………………214
一、房地產(chǎn)評估委托合同的概念……………………………………214
二、房地產(chǎn)評估委托合同的當事人…………………………………215
三、房地產(chǎn)評估委托合同的主要內(nèi)容………………………………216
四、評估機構(gòu)及其評估人員不實評估的責任問題…………………217
五、政府部門對評估報告的確認問題………………………………217
六、委托人對評估報告的異議權(quán)問題………………………………217
第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀合同…………………………………………………218
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的概念…………………………………………218
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的法律特征……………………………………218
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀委托代理合同………………………………………219
四、房地產(chǎn)經(jīng)紀居間合同……………………………………………226
五、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中當事人的隨時解約權(quán)問題…………………233
六、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對委托人及其相對人的交易資金的托管問題
……………………………………………………………………235
第十三章物業(yè)管理合同………………………………… 236
第一節(jié)物業(yè)管理概述……………………………………………………236
一、物業(yè)和物業(yè)管理的含義…………………………………………236
二、物業(yè)管理的法律特征……………………………………………237
三、物業(yè)管理的內(nèi)容…………………………………………………237
第二節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系的主體——業(yè)主及其組織…………………238
一、業(yè)主及其權(quán)利義務………………………………………………238
二、業(yè)主大會…………………………………………………………239
三、業(yè)主委員會………………………………………………………24l
第三節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系的主體——物業(yè)管理企業(yè)…………………243
一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和設立條件………………………………243
二、物業(yè)管理企業(yè)的法律地位………………………………………244
三、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務……………………………………245
四、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理…………………………………246
第四節(jié)物業(yè)管理合同的種類及內(nèi)容……………………………………248
一、業(yè)主公約…………………………………………………………248
二、物業(yè)服務合同……………………………………………………251
后記………………………………………………………257