- 編號(hào):22437
- 書(shū)名:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全流程法律精解(附光盤(pán))(建筑房地產(chǎn)法實(shí)務(wù)指導(dǎo)叢
- 作者:黃樂(lè)平
- 出版社:法律
- 出版時(shí)間:2006年1月
- 入庫(kù)時(shí)間:2006-2-15
- 定價(jià):78
圖書(shū)內(nèi)容簡(jiǎn)介
沒(méi)有圖書(shū)簡(jiǎn)介
圖書(shū)目錄
前言
一、編著本書(shū)的背景
北京市2008年奧運(yùn)會(huì)的即將召開(kāi)、上海2010年世博會(huì)的即將舉辦以及廣
州申辦2010年亞運(yùn)會(huì)的成功,掀起了神州大地的建設(shè)高潮,極大地推動(dòng)了中國(guó)
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),近幾年更是
獲得了高速發(fā)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家信息中心的有關(guān)資料,2004年全國(guó)房
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)13158.25億元,房地產(chǎn)投資額在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中
所占比重處于歷史的最高位。 ,
房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的影響也在日益擴(kuò)大,
國(guó)家相應(yīng)的管理與調(diào)控也在加強(qiáng)。2005年5月9日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的七部
委的文件《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的
通知》,就對(duì)眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了很大的影響。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了
前些年高速、無(wú)序的發(fā)展之后,正在走向平穩(wěn)、有序的發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō),企業(yè)
的建設(shè)與項(xiàng)目的運(yùn)作,更加需要規(guī)范發(fā)展、依法行事,已漸成房地產(chǎn)業(yè)的主流共
識(shí),這也是節(jié)省經(jīng)營(yíng)成本的一大法門(mén)。近些年,一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)橐?guī)劃
不合理甚至不合法,對(duì)房屋拆遷糾紛、房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛甚至是物業(yè)管理糾紛處理
不當(dāng)而嚴(yán)重影響了商譽(yù)并因此蒙受了巨大損失,就是明證。因此,熟練地把握
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)法律程序與辦事流程,對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)
是極為重要的。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速壯大起來(lái),不再滿(mǎn)
足于一城一地而是展開(kāi)了廣泛的跨地區(qū)建設(shè),更加需要了解(主營(yíng)地以外)各地
的相關(guān)規(guī)定。而對(duì)于眾多中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,雖然無(wú)須考慮到外面去攻
城略地,但是如何熟練地掌握本區(qū)域的各項(xiàng)法律法規(guī)及辦事流程,也是二件對(duì)
企業(yè)發(fā)展而言很重大的事情。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,推動(dòng)了房地產(chǎn)法律服務(wù)的發(fā)展,據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,房地產(chǎn)
法律服務(wù)收費(fèi)已占到所有律師服務(wù)費(fèi)將近60%。房地產(chǎn)業(yè)法律服務(wù),已經(jīng)成為
了眾多律師的主營(yíng)業(yè)務(wù)甚至是專(zhuān)營(yíng)業(yè)務(wù)。精確地掌握各項(xiàng)法律法規(guī)的要義、熟
練地把握各項(xiàng)法律操作流程,是這些律師孜孜以求的職業(yè)目標(biāo)。許多房地產(chǎn)律
師尤其是有跨區(qū)域業(yè)務(wù)的律師以及接觸房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)不久的律師,常常為房
地產(chǎn)法律的繁多與復(fù)雜而傷神,尤其是房地產(chǎn)法律的頻繁修訂與變更更是讓人
頭疼不已(主要是有些地方規(guī)定變更過(guò)于頻繁)。筆者執(zhí)業(yè)之初就有很深的感
觸,有時(shí)候?yàn)榱艘粋(gè)小問(wèn)題,查閱相關(guān)規(guī)定竟然占去了提供法律服務(wù)的一多半
時(shí)間。而很多律師同仁亦與我心有戚戚焉。
因此,如果能夠編撰一本解決上述問(wèn)題的工具書(shū)——既能對(duì)房地產(chǎn)的法律
法規(guī)進(jìn)行分門(mén)別類(lèi)的歸納,提供按圖索驥的索引,又能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各項(xiàng)
法律流程、操作實(shí)務(wù)與稅費(fèi)交納進(jìn)行詳細(xì)、專(zhuān)業(yè)講解,對(duì)于眾多從事房地產(chǎn)開(kāi)
發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)特別是從事房地產(chǎn)法律服務(wù)的朋友們一定有莫大的幫助。這便
成了作者編著本書(shū)的初衷。
二、本書(shū)編著的體例與內(nèi)容
編著本書(shū)的目的是立足于京、滬、粵、渝等房地產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市與地
區(qū),面向全國(guó)。因此,本書(shū)在體例與內(nèi)容的安排上也是充分圍繞這一點(diǎn)進(jìn)行編
寫(xiě)工作的。
. 1.體例編排
本書(shū)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)辦事流程為主線,充分考慮實(shí)務(wù)操作的特
點(diǎn),按照辦事流程的需要設(shè)計(jì)體例。
首先,為了讓讀者從宏觀上能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中幾項(xiàng)主要的綜合法律
流程有整體的把握,本書(shū)特別在每項(xiàng)綜合法律流程前設(shè)計(jì)了專(zhuān)門(mén)的示意圖,并
進(jìn)行講解。這些綜合法律流程有:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與
其他參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行
性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使
用權(quán)的取得、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品房銷(xiāo)售及經(jīng)
營(yíng)管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理、經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)開(kāi)
發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的稅費(fèi)交納。每項(xiàng)綜合法律流程獨(dú)立成章,在每項(xiàng)綜合法律流程
下,按照內(nèi)容的特點(diǎn)與獨(dú)立性又進(jìn)行了分類(lèi),章下面為節(jié),基本上每節(jié)就是一個(gè)
完整的法律流程,然后在節(jié)下面,就每節(jié)的法律流程所包含的法律程序進(jìn)行介
紹與講解。一個(gè)完整的法律程序一般是按照以下幾項(xiàng)主要內(nèi)容來(lái)編排的:程序
名稱(chēng)、行政主管部門(mén)、(辦事)相關(guān)主體、申報(bào)事項(xiàng)、申報(bào)內(nèi)容、申報(bào)文件,程序有
特別規(guī)定的一般在后面還有注意事項(xiàng)與補(bǔ)充事項(xiàng)。另外,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)
過(guò)程中,稅費(fèi)交納也是非常重要的一環(huán),因此,本書(shū)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程涉及
的所有稅費(fèi)變成獨(dú)立一章,各綜合法律流程所涉及的稅費(fèi)自成一節(jié),并按稅費(fèi)
名稱(chēng)、稅費(fèi)內(nèi)容、納稅(費(fèi))環(huán)節(jié)、收取標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)規(guī)定、法律依據(jù)的格式進(jìn)行詳細(xì)
解釋和闡述,特別值得一提的是,該章對(duì)稅費(fèi)的交納標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)了大量的圖表方
便讀者查閱與比較。另外,為了闡述上的簡(jiǎn)潔明了,本書(shū)只在每節(jié)(即每個(gè)完整
的法律流程后面)附上每個(gè)法律程序所涉及的法律法規(guī)的目錄。
2.內(nèi)容安排
按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)流程來(lái)編排本書(shū)的內(nèi)容。一般來(lái)
說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作與經(jīng)營(yíng)包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié):(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)
立及相關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理;(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究、
規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套建設(shè);(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
項(xiàng)目的拆遷安置;(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收;(5)房
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品房銷(xiāo)售及物業(yè)管理;(6)特殊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目:經(jīng)濟(jì)適用住
房;(7)稅費(fèi)交約。除應(yīng)出版社之約,有關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)流程的內(nèi)容將納入另一本
著作《建設(shè)工程全流程法律詳解》一書(shū),本書(shū)不再涉及外,本書(shū)的內(nèi)容安排正是
嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)整個(gè)流程來(lái)設(shè)計(jì)編排。為了突出本書(shū)的實(shí)務(wù)性與可
操作性,作者以全國(guó)適用的中央法規(guī)為基礎(chǔ),依托業(yè)務(wù)最為熟悉的北京房地產(chǎn)
開(kāi)發(fā)的相關(guān)操作程序?yàn)橹骶,結(jié)合上海(東)、廣東(南)、重慶(西)、北京(北)不
同地域代表的辦事流程為比較和補(bǔ)充,加深讀者對(duì)房地產(chǎn)實(shí)務(wù)操作的理解與記
憶。
本書(shū)本著以法律法規(guī)為基礎(chǔ),立足于為法律實(shí)踐服務(wù)的原則,先后對(duì)1000
多篇與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的中央法規(guī)、10000余篇與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的
地方法規(guī)進(jìn)行分類(lèi)、篩選、歸納與整理,在充分領(lǐng)會(huì)與把握其主旨與要義的基礎(chǔ)
上,摘其要點(diǎn)、擇其精華,對(duì)每一項(xiàng)法律程序都進(jìn)行詳實(shí)、精到的解構(gòu),并且結(jié)合
各地的具體做法以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),予以分門(mén)別類(lèi)地詳細(xì)闡
述,對(duì)于各項(xiàng)程序?qū)嵤┻^(guò)程中的重點(diǎn)、難點(diǎn),還對(duì)北京、上海、廣東、重慶四地的
不同做法進(jìn)行對(duì)比,便于讀者加深印象,更有助于實(shí)踐中的熟練操作。
限于本書(shū)的容量,本書(shū)正文主要收錄的是全部現(xiàn)行有效的有關(guān)中央法規(guī)的
目錄,以及北京、上海、廣東(含廣州、深圳)與重慶的現(xiàn)行有效的地方法規(guī)共部
的目錄。相關(guān)法規(guī)的正文全部收錄在光盤(pán)中?紤]到其他地區(qū)的讀者對(duì)本書(shū)
的需求,光盤(pán)中還收錄了全國(guó)其他省份特別是東部省份的現(xiàn)行有效的房地產(chǎn)法
律法規(guī)。為了讀者使用方便,光盤(pán)中還建立了強(qiáng)大的搜索引擎,讀者所需要的
房地產(chǎn)法律法規(guī),只要輕輕一搜,相關(guān)問(wèn)題即可迎刃而解。
三、本書(shū)的特色
概括起來(lái),本書(shū)大概有如下幾個(gè)非常突出的特色:
1.全面專(zhuān)業(yè)。全面,本書(shū)涵括了除建設(shè)工程以外的所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的
法律流程,包括中央法規(guī)、幾乎全部省級(jí)行政區(qū)域的房地產(chǎn)法規(guī)以至廣州、深
圳、廈門(mén)、武漢等眾多城市的房地產(chǎn)法律法規(guī)。專(zhuān)業(yè),本書(shū)由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)資深
律師執(zhí)筆,對(duì)每一項(xiàng)法律程序進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的介紹與解讀。
2.實(shí)用性強(qiáng)。本書(shū)嚴(yán)格遵循實(shí)務(wù)操作優(yōu)先的原則,編著的所有相關(guān)內(nèi)容,
均為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中都會(huì)碰到的實(shí)務(wù)問(wèn)題,很多地方更是作者
本人實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)積累的總結(jié)。
3.便捷工具。本書(shū)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各項(xiàng)法律流程與操
作程序進(jìn)行了分門(mén)別類(lèi)的編排,對(duì)于所涉及的法律法規(guī)提供了完備的電子搜索
功能,從某種意義上說(shuō),本書(shū)具有房地產(chǎn)法律查詢(xún)的工具書(shū)的價(jià)值。
4.最新信息。本書(shū)提供的是截止到2006年1月31日的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)
流程的最新操作實(shí)務(wù),相關(guān)的法律法規(guī)也是最新的、現(xiàn)行有效的法律法規(guī)。
5.高性?xún)r(jià)比。本書(shū)充分體現(xiàn)了為讀者著想的原則,力求以最小的空間承載
最大的內(nèi)容,本書(shū)正文對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各項(xiàng)法律流程與
操作程序進(jìn)行了詳細(xì)講解,并附上了各項(xiàng)程序所涉及的中央與地方法律法規(guī)的
目錄,并將法律法規(guī)的正文全部收錄于光盤(pán)中,而光盤(pán)又提供了強(qiáng)大的搜索功
能。讓讀者以最經(jīng)濟(jì)的原則買(mǎi)上最好的書(shū)。
四、編著歷程
本書(shū)是作者從事房地產(chǎn)律師業(yè)務(wù)以來(lái)多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累與總結(jié),從醞釀
想法、資料整理到最后行文歷時(shí)將近四年。作者在從事律師業(yè)務(wù)之余的大部分
時(shí)間都是在從事本書(shū)相關(guān)資料的整理與編著工作。個(gè)中甘苦,自不待言,現(xiàn)在
將其奉獻(xiàn)給大家,希望能夠給從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的讀者提供一些實(shí)際幫助。
作者在編著本書(shū)的過(guò)程中,有關(guān)的很多法規(guī)政策在不斷出現(xiàn)變化,因此寫(xiě)
作也在不斷地調(diào)整。特別是《行政許可法》的頒布后,房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門(mén)
的相關(guān)職能進(jìn)行了較大的調(diào)整,各項(xiàng)審批工作與辦事流程也發(fā)生了很大變化,
很多稅費(fèi)也作了取消。因此,推翻了重寫(xiě)的情況在寫(xiě)作過(guò)程中屢見(jiàn)不鮮。
盡管本書(shū)系作者多年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)的實(shí)踐、探索與研究的成果總
結(jié),作者在編著過(guò)程中也力求完善,并且也廣泛借鑒了廣大同行的經(jīng)驗(yàn)及同類(lèi)
書(shū)籍的優(yōu)點(diǎn),但限于個(gè)人水平、能力的有限,以及時(shí)間的倉(cāng)促,不足之處仍然甚
多。在此期待著廣大同行與讀者的鼓勵(lì)與批評(píng),你們的鞭策就是我前進(jìn)的動(dòng)
力。
五、中國(guó)房地產(chǎn)法網(wǎng)
為了更好地推進(jìn)房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)的專(zhuān)業(yè)研討工作,提高房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律
服務(wù)水平,加強(qiáng)客戶(hù)(開(kāi)發(fā)商與業(yè)主)與律師之間的聯(lián)系,促進(jìn)律師業(yè)界的內(nèi)部
交流,作者本人與其他幾位有志于房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)工作的同仁們一起創(chuàng)立了中
國(guó)房地產(chǎn)法網(wǎng)(VgWV~.dichanfa.con3.)。本書(shū)沒(méi)有涉及到的2006年1月31日以
后的中央與地方法規(guī),均可到網(wǎng)站查詢(xún)。另外網(wǎng)站論壇還專(zhuān)門(mén)針對(duì)不同的群體
和不同的地域開(kāi)設(shè)了專(zhuān)門(mén)的論壇區(qū),分別有開(kāi)發(fā)商論壇、業(yè)主論壇、律師論壇以
及各地的地方論壇。歡迎朋友們踴躍登陸,發(fā)表高見(jiàn),和我們一起打造房地產(chǎn)
法律的精英社區(qū)。
本書(shū)在編著過(guò)程中得到了許多單位和諸多人士的支持和幫助,法律出版社
的領(lǐng)導(dǎo)和編輯對(duì)本書(shū)的出版給予了大力支持,特別是編輯戴偉先生為本書(shū)的編
著提供了很多有建設(shè)性的意見(jiàn)。此外,有關(guān)國(guó)土房屋管理部門(mén)、建設(shè)部門(mén)、稅務(wù)
部門(mén)、工商管理部門(mén)、計(jì)劃發(fā)展部門(mén)也為本書(shū)的編著提供了很多方便,特別是同
窗好友李新顏、楊曉林、李冠新等人在資料查詢(xún)方面提供了很多幫助、在實(shí)務(wù)操
作方面還提供了很多寶貴意見(jiàn)。在此,一并表示致謝!
雖然本書(shū)有很多自己的優(yōu)點(diǎn)與獨(dú)到之處,但也難免存在諸多不足。歡迎讀
者朋友們來(lái)電來(lái)函提出改進(jìn)意見(jiàn),本人將表示萬(wàn)分的感謝。
作者聯(lián)系方式:
電話:(OlO)81852624,電子郵件:dichanfa@163.com
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