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圖書(shū)內(nèi)容簡(jiǎn)介

沒(méi)有圖書(shū)簡(jiǎn)介

圖書(shū)目錄

目 錄
第一篇選房篇
選房第一原則——尋找符合購(gòu)房目的與預(yù)算的樓盤(pán) 3
1．1明確購(gòu)房目的——購(gòu)房有底 4
住家以舒適為主／4過(guò)渡以價(jià)格為主／5 投資以區(qū)
位為主／5商用以人氣為主／6
1．2做好購(gòu)房預(yù)算——花錢(qián)有數(shù) 6
確定可支配投／／6 了解購(gòu)房費(fèi)用構(gòu)成／7財(cái)務(wù)平
衡表／9
1·3了解房屋種類(lèi) 1 0
附錄1．1 房產(chǎn)概念／14
附錄1．2房屋術(shù)語(yǔ)小詞：典／18
給你一雙慧眼——如何分辨選房信息 27
2．1看待房產(chǎn)廣告的“一定之規(guī)" 27
房產(chǎn)廣告的主要問(wèn)題——虛假承諾／27 為什么不良
開(kāi)發(fā)商不怕做虛假承諾／29如何識(shí)別和防范虛假承
諾／31
2·2售樓書(shū) 34
售樓書(shū)內(nèi)容解析／34售樓書(shū)的法律性質(zhì)／36
2·3沙盤(pán) 3 7
沙盤(pán)陷阱／37沙盤(pán)業(yè)的運(yùn)作／38怎么看沙盤(pán)／39
2．4樣板房 40
樣板房的學(xué)問(wèn)／40法律的規(guī)制與開(kāi)發(fā)商的規(guī)避／42
怎么看樣板房——看、量、問(wèn)、記、簽／42
提示：裝修莫學(xué)樣板房／43
鏈接：貪便宜買(mǎi)下樣板房。入住后問(wèn)題多／44
選房衡量因素 45
3．1期房與現(xiàn)房 45
預(yù)售制度下需要注意的特殊風(fēng)險(xiǎn)／45
3．2房屋價(jià)格 · 47
各種價(jià)格概念／47房屋價(jià)格的比較／48
3．3付款方式 48
一次性付款／48分期付款49按揭付款／49公積
金貸款／50 ‘
3．4面積 50
面積多大為好?／50 銷(xiāo)售面積怎么來(lái)的?／51
3．5戶型 53
居室／53 功能配置54朝向／56
3．6樓層 56
樓層的居住差別／56樓層的價(jià)格差別／58
3．7地段交通 60
地段還是交通?／60一般性建議62
3．8配套設(shè)施 64
配套設(shè)施指哪些?／64衡量理念：把握必需 勿求
完美／65
鏈結(jié)．小區(qū)配套設(shè)施合同未定．判決房產(chǎn)公司違約／69
3．9社區(qū)環(huán)境 7C
住宅環(huán)境性能的評(píng)定包括什么內(nèi)容?／70 用地的合
理性70綠似71
提示：土地的過(guò)去／73
3．1 O開(kāi)發(fā)商
衡量開(kāi)發(fā)商看什么／74
查詢：如何判斷開(kāi)發(fā)商的實(shí)力?／76
第二篇購(gòu)房篇
購(gòu)房全流程 81
1．1期房、現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房 81
第一個(gè)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)：獲得銷(xiāo)售許可證82 第二個(gè)關(guān)鍵
時(shí)點(diǎn)：樓盤(pán)竣工／82 第三個(gè)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)：辦理初始登
記／83
1．2期房購(gòu)買(mǎi)全流程 84
1．3現(xiàn)房購(gòu)買(mǎi)全流程 84
認(rèn)購(gòu) 86
2．1別被《認(rèn)購(gòu)書(shū)》套牢 86
2．2下套利器之一：定金 87
2．3下套利器之二：“沒(méi)收"條款 88
2．4防止被套牢的9條軍規(guī) 89
2．5直接轉(zhuǎn)化為《購(gòu)房合同》的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》 91
2．6“小定"與“大定’’ 92
2．7 VlP卡與“認(rèn)籌" 93
2．8內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn) 93
2．9簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》之前應(yīng)該審查的文件 95
《國(guó)有土地使用權(quán)證》／96 《建設(shè)工程規(guī)劃許可
證》／98《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》／99《建設(shè)工程開(kāi)
工許可證》／103 《商品房預(yù)售許可證》／105《企業(yè)
法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》／1 07
2．10《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的主要條款 109
I 3 l簽訂合同 1 1 2
3．1弄清楚簽合同的人 1 1 2
買(mǎi)受人——購(gòu)房~．／112 出賣(mài)人——開(kāi)發(fā)商／112
代理JL／113投資商、發(fā)展商和承建商／114
3．2廣告、沙盤(pán)、樓書(shū)、樣板間與購(gòu)房合同 1 1 5
3．3簽約前應(yīng)當(dāng)審查的文件 1 1 7
3．4合同范本 。 1 1 7
范本并非不能改／1 1 7 范本的具體內(nèi)容需要細(xì)
化／118仔細(xì)閱讀范本的每一個(gè)條文再簽字／118
不清楚的地方可以要求開(kāi)發(fā)商予以解釋?zhuān)?18對(duì)自
己不利的地方要力爭(zhēng)修改／118事先準(zhǔn)備一份《示范
文本》／1 1 9
3．5補(bǔ)充協(xié)議 1 1 9
3．6避免模糊約定 1 1 9
3．7難以生效的合同 1 20
無(wú)效的《購(gòu)房合同》／1 20 《購(gòu)房合同》無(wú)效的后
果／121 可撤銷(xiāo)的《購(gòu)房合同》／121
3．8解除合同的權(quán)利 1 22
約定解除／1 22 法定解除／1 22 解除權(quán)行使的期
限／1 23 解除權(quán)的行使方法／1 23 合同解除的后
果／1 23
提示：別忘記解除《貸款合同》和《保險(xiǎn)合同》／124
3·9如何追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任 124
最徹底的辦法：退房／124 最堅(jiān)決的辦法：繼續(xù)履
干�。�1 24最無(wú)奈的辦法：修理、改進(jìn)／1 25 最萬(wàn)用的
辦法：索貝音／1 25 不能追究責(zé)任的情況：不可
抗力／126
3·10不要忽視合同附件 126
3·11誰(shuí)先簽字 1 27
3·1 2網(wǎng)上簽約 1 28
網(wǎng)上公布的5種信息／1 28網(wǎng)上簽約后戶主不能隨
意改／129合同原f牛／129 開(kāi)發(fā)商違規(guī)行為將公
示／129網(wǎng)上簽約流程129
合同備案 1 3 1
4·1備案與《購(gòu)房合同》的效力 131
合同約定“自備案之日起生效”的／1 31 合同沒(méi)有約
定“自備案之日起生效”的／132
提示：不辦理合同備案可能為“一房二賣(mài)’’創(chuàng)造條件／132
4·2備案誰(shuí)來(lái)辦7． 1 33
4．_3網(wǎng)上備案 1 33
網(wǎng)上備案的網(wǎng)~L／133 網(wǎng)上備案的程序／133
申請(qǐng)貸款 1 34
5·1誰(shuí)來(lái)辦理貸款手續(xù) 134
5·2貸款銀行的選取 1 34
5·3房貸新產(chǎn)品的選擇 134
雙周供／135接力貸／135固定利率貸款／135
5．4商業(yè)貸款 1 36
貸款條件136貸款全程／137貸款擔(dān)保／138
5．5公積金貸款 1 40
貸款條f牛／140 辦理公積金貸款的難點(diǎn)／141 貸款
全程／142
5．6組合貸款 1 43
注意事項(xiàng)／144貸款全程／144
6 l辦理保險(xiǎn) 1 46
誰(shuí)來(lái)辦理保險(xiǎn)手續(xù)?／146 是否可以不投保?／146 保
險(xiǎn)公司的選�。�147保費(fèi)繳納基數(shù)應(yīng)當(dāng)扣除首付款／147
投保時(shí)一次性繳清保險(xiǎn)費(fèi)／147別忘了為“自己”的房子
上保險(xiǎn)／147
l 7 1購(gòu)房全程相關(guān)部門(mén)一覽 1 48
開(kāi)發(fā)商／148銷(xiāo)售公司／148土地管理部門(mén)／149 房屋
交易管理部門(mén)／149規(guī)劃部門(mén)／150建設(shè)部門(mén)／150 產(chǎn)
權(quán)登記部門(mén)／1 51 稅務(wù)部門(mén)／1 52商業(yè)銀行／1 52住房公
積金管理中心／1 52住房貸款擔(dān)保中心／1 53 價(jià)格評(píng)估
機(jī)構(gòu)／1 54保險(xiǎn)公司／1 54 物業(yè)公司／1 54 小區(qū)辦／1 55
律師事務(wù)所／1 55
附錄2．1 《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》范本 1 56
附錄2．2《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》范本 1 61
附錄2．3 《北京市商品房預(yù)售合同》范本 1 77
附錄2．4《中國(guó)建設(shè)銀行商業(yè)貸款規(guī)定》及注意事項(xiàng) 1 98
附錄2．5《中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房公積金貸款規(guī)定》 203
附錄2．6《中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司房屋按揭保險(xiǎn)條款》206
附錄2．7《中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司購(gòu)房貸款借貸者人身保險(xiǎn)條款》 209
第三篇收房篇
什么是收房 21 5
收房時(shí)需要做的事情／21 6
為什么要收房 21 7
誰(shuí)來(lái)幫我收房 21 8
驗(yàn)房需要的知識(shí)與技能／21 8解決方案／2l 9
收房的流程 220
4．1未竣工樓盤(pán)(期房，不含準(zhǔn)現(xiàn)房的)收房流程 221
現(xiàn)實(shí)的收房流程221 理想的收房流程／222 現(xiàn)實(shí)
收房流程對(duì)購(gòu)房者的不利之處與應(yīng)對(duì)方法／223
4．2已竣工樓盤(pán)(現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房)收房流程 226
現(xiàn)實(shí)的收房流程／226理想的收房流程／227現(xiàn)實(shí)
收房流程對(duì)購(gòu)房者的不利之處與應(yīng)對(duì)方法／227
收房過(guò)程需要攜帶、查驗(yàn)、簽署和留存的文件 228
5．1需要攜帶的文件 228
《購(gòu)房合同》／228《入住通知書(shū)》及《收樓須知》／228
身份證件／228《房屋面積構(gòu)成表》／229《購(gòu)房全程
稅費(fèi)一覽表》／229
5．2需要查驗(yàn)的文件 230

《建筑工程竣工備案表》／230 《房屋土地測(cè)繪技術(shù)
報(bào)告書(shū)》／232房屋沒(méi)計(jì)圖紙232
5．3需要簽署的文件 23 2
《驗(yàn)收交接單》／232《住宅鑰匙收到書(shū)》／233
5．4應(yīng)當(dāng)留存的文件 234
房屋質(zhì)量保證書(shū)／234 《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收
表》／238住宅使用說(shuō)明書(shū)／24] 管線分布竣工圖
(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))／245 各種繳費(fèi)憑證、交款收
據(jù)、納稅憑證 245 《前期物業(yè)合同》和《業(yè)主公
約》／246
1 6 1驗(yàn)收房屋的方法 247
6．1驗(yàn)收房屋很重要 247
即使“一戶一驗(yàn)”，也要重視驗(yàn)收／247 即使是現(xiàn)房、
準(zhǔn)現(xiàn)房，也要重視驗(yàn)收／247
6．2驗(yàn)收房屋需要攜帶的工具248
6．3驗(yàn)收的步驟 248
整體驗(yàn)收／248 面積驗(yàn)收／249 室內(nèi)工程與配套設(shè)
施驗(yàn)收／249裝修驗(yàn)收／249
提示：建議收房時(shí)間／250
I 7 l收房過(guò)程中可能遇到的rE．類(lèi)問(wèn)題與對(duì)策 251
7．1問(wèn)題處理方法一覽 251
協(xié)商／251對(duì)峙／251堅(jiān)持／251集體行動(dòng)／252投
訴／252訴訟／252仲裁／252解約(解除合
同)／253索賠／253棄樹(shù)253拒付房款／253
提示：銀行按揭貸款條件下。不要使用停止還貸的方式“制裁”

升友兩／254
7·2常見(jiàn)問(wèn)題 255
延期交房問(wèn)題／255 面積誤差問(wèn)題257 房屋質(zhì)量
問(wèn)題／258
7．3集體收房 260
集體收房的好處／260集體收房?jī)纱笫貏t／261
收房中的物業(yè)管理問(wèn)題 263
8·1前期物業(yè)管理與前期物業(yè)合同 263
8·2《前期物業(yè)合同》與收房 263
簽訂《前期物業(yè)合同》不是交鑰匙的前提條件／264
《前期物業(yè)合同》的內(nèi)容可以修改／264
8·3前期物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)具備必要的資質(zhì) 264
查詢：如何查詢物業(yè)公司資質(zhì)?／266
8·4前期物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘 266
8．5不能一次性繳納多年的前期物業(yè)費(fèi) 268
6費(fèi)用代收要有規(guī)矩 269
收房過(guò)程中的稅費(fèi) 270
9·1公共維修基金 270
物業(yè)公司代收公共維修基金有風(fēng)險(xiǎn)／271 繳納公共
維修基金后，不需要再繳納大、中修費(fèi)／272
9·2契稅 272
前期物業(yè)公司無(wú)權(quán)代收契稅／272 委托物業(yè)公司代
交有風(fēng)險(xiǎn)／274
9·3產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 274
9·4有線電視報(bào)裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)等 276

9．5物業(yè)管理費(fèi) 277
附錄3．1：《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》(示范文本) 278
第四篇產(chǎn)權(quán)證辦理篇
I 1 為什么要辦產(chǎn)權(quán)證 293
1．1我國(guó)的房產(chǎn)權(quán)屬登記制度 293
1．2不辦產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)294
1．3產(chǎn)權(quán)的用途 298
產(chǎn)權(quán)獲取全程：從開(kāi)發(fā)商到購(gòu)房者299
2．1產(chǎn)權(quán)獲取第一步：開(kāi)發(fā)商獲取國(guó)有土地使用權(quán)299
2．2產(chǎn)權(quán)獲取第二步：初始登記(大確權(quán)) 300
2．3產(chǎn)權(quán)獲取第三步：通過(guò)轉(zhuǎn)移登記將大產(chǎn)權(quán)分割給
購(gòu)房人 301
產(chǎn)權(quán)證=土地使用權(quán)證+房屋所有權(quán)證 302
3．1采用兩證分離方式的地區(qū) 302
加00年版《房屋所有權(quán)證》／303 尚未頒發(fā)《國(guó)有
土地使用權(quán)證》的地區(qū)／305
3．2采用“兩證合一’’方式的地區(qū) 306
《房地產(chǎn)權(quán)證》的“模樣”／306
I 4 l辦理產(chǎn)權(quán)證的流程和費(fèi)用 3 1 o
4．1委托開(kāi)發(fā)商或代理公司辦理 310
適用條件310辦理流程一／311 辦理流程二／313
4．2自己辦理 3 1 5
適用條~-~-／31 5辦理流程／315
1 5 1房貸結(jié)束如何拿回房產(chǎn)證 3扣
5．1產(chǎn)權(quán)證的流轉(zhuǎn)歷程 3 20
5．2領(lǐng)回產(chǎn)權(quán)證的三種情況 321
第一種情況：從銀行手中取回／321 第二種情況：辦
理撤銷(xiāo)(涂銷(xiāo))抵押登記／321 第三種情況：從開(kāi)發(fā)商
處取回／322
t 6 1產(chǎn)權(quán)證常見(jiàn)糾紛及解決 3 23
6．1無(wú)法辦理或長(zhǎng)期得不到產(chǎn)權(quán)證的1 8種情況 323
6．2應(yīng)對(duì)方法 324
開(kāi)發(fā)商原因造成的／324 購(gòu)房者本身原因造成
的／329產(chǎn)權(quán)證辦理部門(mén)原因造成的／330代辦人
員原因造成的／330
附錄：
附錄一：看房日志 333
附錄二：相關(guān)企業(yè)信息查詢方法 337
附錄三：各地房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站 340
附錄四：各地房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)網(wǎng)站 342
附錄五：各地建設(shè)部門(mén)聯(lián)系方式 345
附錄六：主要商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司網(wǎng)站 350
附錄七：各地住房公積金網(wǎng)站 351
附錄八：常用購(gòu)房信息網(wǎng)站 356
附錄九：房屋面積構(gòu)成表 357
附錄十：房屋驗(yàn)收檢驗(yàn)項(xiàng)目表 358
附錄十一：購(gòu)房全程稅費(fèi)一覽表 361
附錄十二：全書(shū)圖表索引 364

共365頁(yè)