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圖書(shū)內(nèi)容簡(jiǎn)介

本書(shū)出版后，受到廣大讀者的歡迎，在此我表示由衷的感謝。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，新情況、新問(wèn)題層出不窮，為響應(yīng)廣大讀者的要求，本書(shū)在原書(shū)內(nèi)容體例基本不變的前提下，結(jié)合最新的房地產(chǎn)政策、法律、法規(guī)，進(jìn)行了一系列的修改、補(bǔ)充和整合。
最新的土地政策以及房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是本書(shū)此次修改中的重點(diǎn)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)不僅受法律法規(guī)的約束，而且在很大程度上受到政策的影響。國(guó)家出于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的需要，可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取各種相應(yīng)的調(diào)控措施。最近3年，中央接連出臺(tái)了一系列政策措施，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到重大影響。2004年曾被業(yè)內(nèi)人士稱為“宏觀調(diào)控年”，在這一年中央實(shí)施了以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施。進(jìn)入2005年，中央及北京市政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，2005年3月針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)八條”。之后，各省市相繼出臺(tái)了當(dāng)?shù)氐膶?shí)施細(xì)則，使土地一級(jí)開(kāi)發(fā)由政府掌握，斷絕了開(kāi)發(fā)商通過(guò)暗箱操作取得土地和通過(guò)圈地炒賣土地的途徑。2006年5月，為進(jìn)一步穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了“國(guó)六條”，緊接著建設(shè)部等九部委又根據(jù)“國(guó)六條”出臺(tái)了15條實(shí)施細(xì)則。這些政策從規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)確定了具體的調(diào)控措施，直接影響到對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批。新政策的頻頻出臺(tái)促使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)都不得不直面全新的行業(yè)政策和市場(chǎng)需求的變革局面。同時(shí)，這些政策也是律師在提供法律服務(wù)時(shí)必須重點(diǎn)考慮的因素。
資金是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的一個(gè)重要問(wèn)題。由于地產(chǎn)是資金密集度極高的行業(yè)，具有資金規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以融資成為房地產(chǎn)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，而如何選擇低成本的融資方式、制定合理的階段性融資方案則成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成功運(yùn)作和獲取高額利潤(rùn)的關(guān)鍵。
2003年起，國(guó)務(wù)院、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)相繼頒布了各項(xiàng)調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)金融領(lǐng)域開(kāi)始探討和摸索新的房地產(chǎn)融資渠道：房地產(chǎn)信托基金(REIT)、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)融資租賃、房地產(chǎn)企業(yè)債券和其他金融衍生產(chǎn)品層出不窮。同時(shí)，境外資本也開(kāi)始進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。面對(duì)金融政策的調(diào)整和風(fēng)起云涌的資本市場(chǎng)，更多的房地產(chǎn)企業(yè)更新運(yùn)作理念，在律師的配合下，把房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本進(jìn)行了有效結(jié)合。事實(shí)表明，多渠道融資已成為房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。為了回應(yīng)市場(chǎng)的劇烈變化，結(jié)合這兩年的法律業(yè)務(wù)實(shí)踐，本書(shū)特別增加了“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中的法律服務(wù)”和“外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律服務(wù)”兩章。這兩章不僅詳細(xì)介紹了律師在提供融資法律服務(wù)時(shí)的工作流程及操作要點(diǎn)，而且結(jié)合新修改實(shí)施的《中華人民共和國(guó)公司法》，對(duì)股權(quán)融資進(jìn)行了前瞻性的探討。 除了以上較大的改動(dòng)外，本書(shū)還替換了一些已經(jīng)過(guò)時(shí)的文書(shū)范本。比如，收錄了北京市建設(shè)委員會(huì)、北京市工商行政管理局2005年共同制定的《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》等示范文本。對(duì)近兩年新出臺(tái)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等本書(shū)也進(jìn)行了及時(shí)更新。如鏈接了新施行的《中華人民共和國(guó)公司法》、《中華人民共和國(guó)證券法》、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)(試行)》、《北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》、北京市建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于實(shí)施住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《北京市專項(xiàng)維修資金使用管理辦法(試行)》。 如何能夠在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)業(yè)界爭(zhēng)得一席之地，關(guān)系到眾多企業(yè)的生死存亡，專業(yè)的房地產(chǎn)律師在這一過(guò)程中起到了不可替代的作用。本書(shū)力求從房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批、拿地、融資、建設(shè)到商品房銷售、物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)上全面闡述律師運(yùn)用相關(guān)法律知識(shí)協(xié)助企業(yè)規(guī)范、有效、高質(zhì)量地完成上述工作的實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)，希望能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和其他房地產(chǎn)法律服務(wù)工作者提供一定的借鑒。當(dāng)然，由于作者水平有限，錯(cuò)誤之處在所難免，懇請(qǐng)廣大讀者給予批評(píng)指正。
最后，我要借此機(jī)會(huì)感謝我的同事楊明、黃潔和王一一律師，本書(shū)的修訂再版離不開(kāi)他們的大力幫助。正是他們的幫助和鼓勵(lì)才促使我在忙碌的工作中抽出時(shí)間完成對(duì)本書(shū)的修改，才有機(jī)會(huì)將這本日臻完善的書(shū)冊(cè)奉獻(xiàn)給讀者。
唐波·于2006年6月18日
共388頁(yè)

圖書(shū)目錄

緒論：常年法律服務(wù)協(xié)議的簽訂 1
一、案例簡(jiǎn)介 3
二、實(shí)物展示 5
常年法律服務(wù)協(xié)議 5
三、相關(guān)背景鏈接 9
北京惠運(yùn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)簡(jiǎn)介 9
四、相關(guān)專欄 9
全程法律服務(wù)的前景和應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題 9
第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的法律服務(wù)
第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)與審批中的非訴訟法律服務(wù) 13
一、背景簡(jiǎn)介 15
二、實(shí)務(wù)操作 15
(一)申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū) 16
(二)獲取選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū) 16
(三)可行性研究報(bào)告的編制及申請(qǐng)審批 17
(四)申報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 18
(五)辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū) 19
(六)申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案 20
(七)申報(bào)初步設(shè)計(jì) 21
(八)獲取初步設(shè)計(jì)批復(fù) 21
(九)申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 21
(十)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 21
(十一)領(lǐng)取“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)” 22
(十二)辦理拆遷許可證 22
三、相關(guān)專欄 23
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序 23
(二)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)規(guī)定 25
四、實(shí)物展示 26
(一)建設(shè)工程可行性研究合同 26
(二)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批申報(bào)表 28
(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 30
(四)建設(shè)用地規(guī)劃許可證附件 31
(五)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 32
(六)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件 33
(七)北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖 34
(八)北京市固定投資項(xiàng)目審批程序改革流程(適用于采取招
標(biāo)、拍賣方式獲得土地使用權(quán)的投資項(xiàng)目) 38
(九)北京市固定投資項(xiàng)目審批程序改革流程(適用于經(jīng)市政
府批準(zhǔn)采取協(xié)議出讓方式獲取土地使用權(quán)的投資項(xiàng)目) 40
五、相關(guān)法律鏈接 42
第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目用地取得中的法律服務(wù) 47
第一節(jié) 以招拍掛方式受讓土地使用權(quán) 49
一、背景介紹 49
二、實(shí)務(wù)操作 49
三、相關(guān)專欄 51
(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓 51
(二)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 60
(三)國(guó)有土地使用權(quán)租賃 61
四、實(shí)物展示 62
(一)招標(biāo)出LL程序流程圖 62
(二)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 63
(三)中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證 67
五、相關(guān)法律鏈接 68
第二節(jié) 利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的辦法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 72
一、背景介紹 72
(一)接案經(jīng)過(guò) 73
(二)律師提供的初步咨詢意見(jiàn) 73
(三)律師的相關(guān)調(diào)查及分析 74
(四)關(guān)于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方案設(shè)計(jì) 74
二、相關(guān)專欄(一) 75
(一)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定義 75
(二)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與常規(guī)的公司股權(quán)收購(gòu)交易的區(qū)別 75
(三)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓優(yōu)缺點(diǎn)分析 76
(四)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序 76
(五)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)分析 77
三、實(shí)物展示 80
(一)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合作合同 80
(二)補(bǔ)充協(xié)議 85
(三)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一 86
(四)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議二 91
(五)公司股東大會(huì)決議 95
四、相關(guān)專欄(二) 95
(一)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 95
(二)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 96
(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款 97
(四)制作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問(wèn)題 98
(五)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的要件 99
五、相關(guān)法律鏈接 99
第三節(jié) 通過(guò)參與國(guó)企改制受讓土地使用權(quán) 107
一、背景介紹 107
二、實(shí)務(wù)操作 107
(一)國(guó)企改制的程序 107
(二)國(guó)企改制中土地政策的特殊規(guī)定 108
(三)土地評(píng)估和方案審批 109
三、相關(guān)專欄 111
(一)國(guó)企改制中劃撥用地變?yōu)槌鲎層玫氐某绦? 111
(二)國(guó)企改制中國(guó)有土地的租賃使用 114
(三)國(guó)企改制中以國(guó)有土地使用權(quán)出資人股 115
(四)國(guó)企改制中繼續(xù)保留劃撥用地的條件 116
四、實(shí)物展示 116
國(guó)企改制資產(chǎn)處置方案 116
五、相關(guān)法律鏈接 117
第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中的法律服務(wù) 121
第一節(jié) 項(xiàng)目公司股權(quán)融資 123
一、背景介紹 123
二、實(shí)務(wù)操作 124
(一)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供項(xiàng)目融資法律服務(wù) 124
(二)為投資者提供投資法律服務(wù) 126
三、實(shí)物展示 129
(一)項(xiàng)目融資需要提供的文件清單 129
(二)項(xiàng)目投資法律盡職調(diào)查清單 130
(三)股權(quán)轉(zhuǎn)讓法律意見(jiàn)書(shū) 133
四、相關(guān)專欄 134
新《公司法》對(duì)有限責(zé)任公司股權(quán)設(shè)置的規(guī)定為房地產(chǎn)股權(quán)
融資帶來(lái)的新契機(jī) 134
五、相關(guān)法律鏈接 136
第二節(jié) 房地產(chǎn)信托計(jì)劃融資 136
一、背景介紹 136
二、實(shí)務(wù)操作 137
(一)信托法律關(guān)系 137
(二)信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性 138
(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 139
三、實(shí)物展示 141
(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 141
(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目集合信托協(xié)議 146
四、相關(guān)專欄 153
(一)股權(quán)信托 153
(二)房地產(chǎn)投資基金 155
五、相關(guān)法律鏈接 156
第四章 外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律服務(wù) 159
一、背景介紹 161
二、實(shí)務(wù)操作 162
三、實(shí)物展示 163
(一)中外合資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 163
(二)中外合資企業(yè)章程 171
四、相關(guān)專欄 176
(一)外商投資房地產(chǎn)的操作步驟 176
(二)外商直接投資購(gòu)買物業(yè) 177
(三)合作開(kāi)發(fā) 178
(四)通過(guò)金融工具間接投資(QFH) 179
五、相關(guān)法律鏈接 180
第五章 建設(shè)工程招投標(biāo)活動(dòng)中的律師服務(wù) 183
一、背景介紹 185
二、實(shí)務(wù)操作 185
三、實(shí)物展示 189
(一)建設(shè)工程施工公開(kāi)招標(biāo)流程圖 189
(二)建設(shè)工程開(kāi)工證 190
四、相關(guān)專欄 190
(一)建設(shè)工程招投標(biāo)的概念 190
(二)建設(shè)工程招投標(biāo)的意義 P90
(三)律師可以為投標(biāo)人(建筑企業(yè))提供服務(wù)的內(nèi)容 190
五、相關(guān)法律鏈接 192
第六章 建設(shè)工程合同簽訂與履行中的律師服務(wù) 195
第一節(jié) 建設(shè)工程承包合同簽訂中的法律服務(wù) 197
一、背景介紹 197
二、實(shí)務(wù)操作 197
(一)建設(shè)工程合同簽訂中應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題 197
(二)遏制不規(guī)范轉(zhuǎn)分包工程的對(duì)策 201
三、實(shí)物展示 202
建設(shè)工程施工合同一般應(yīng)當(dāng)具備的條款 202
四、相關(guān)法律鏈接 206
第二節(jié) 律師對(duì)建設(shè)工程合同履行中常見(jiàn)糾紛的介入 211
一、背景介紹 211
二、律師的前期接洽 212
三、相關(guān)專欄 214
四、相關(guān)法律鏈接 215
五、律師對(duì)訴訟過(guò)程的參與 218
六、律師辦案感想 222
第二部分 商品房銷售中的法律服務(wù)
第七章 商品房銷售中的非訴訟法律服務(wù) 227
一、背景簡(jiǎn)介 229
二、實(shí)務(wù)操作 ． 229
(一)售樓律師工作程序 229
(二)商品房預(yù)售合同的簽訂 230
(三)商品房買賣合同補(bǔ)充條款的簽訂 233
三、實(shí)物展示 240
(一)法律服務(wù)協(xié)議書(shū) 240
(二)建設(shè)部頒布的商品房買賣合同 243
(三)房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū) 251
(四)商品房住宅使用說(shuō)明書(shū)(樣本) 252
(五)商品房住宅質(zhì)量保證書(shū)(樣本) 254
(六)北京市商品房預(yù)售許可證 255
(七)中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證 255
(八)中華人民共和國(guó)房屋他項(xiàng)權(quán)證 257
四、相關(guān)專欄 258
(一)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力 258
(二)關(guān)于定金問(wèn)題 259
五、相關(guān)法律鏈接 260
第八章 律師對(duì)商品房銷售常見(jiàn)糾紛的介入 267
第一節(jié) 商品房銷售訴訟案例(一) 269
一、案情簡(jiǎn)介 269
二、前期接洽：當(dāng)事人提供起訴相關(guān)資料 272
三、前期接洽：律師的初步判斷 274
四、委托代理協(xié)議的簽署 276
五、對(duì)訴訟案件的處理 276
六、相關(guān)法律鏈接 278
七、仲裁準(zhǔn)備階段 279
八、制作授權(quán)委托書(shū) 282
九、收集并分析有關(guān)證據(jù)、起草答辯狀 282
十、起草代理詞 285
十一、仲裁開(kāi)庭實(shí)錄 290
十二、仲裁裁決 291
十三、辦案感想 292
第二節(jié) 商品房銷售訴訟案例(二) 294
一、案情簡(jiǎn)介 294
二、前期接洽：當(dāng)事人提供起訴相關(guān)資料 295
三、前期接洽：律師的初步判斷 298
四、委托代理協(xié)議的簽署、授權(quán)委托書(shū)的制作 299
五、收集并分析有關(guān)證據(jù)、起草答辯狀 299
六、一審?fù)��? 302
七、一審判決 303
八、相關(guān)專欄(一) 304
商品房買賣合同糾紛綜述 304
九、相關(guān)專欄(二) 311
對(duì)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律
若干問(wèn)題的解釋》若干問(wèn)題的評(píng)析 311
第三部分 物業(yè)管理中的法律服務(wù)
第九章 物業(yè)管理中的非訴訟法律服務(wù) 319
一、背景介紹 321
二、實(shí)務(wù)操作 321
(一)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的簽訂 321
(二)物業(yè)管理委托合同的簽訂 322
(三)業(yè)主公約的訂立 325
三、相關(guān)專欄 326
(一)物業(yè)及物業(yè)管理的概念 326
(二)物業(yè)管理的特征 327
(三)物業(yè)管理法律關(guān)系 327
(四)物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系 328
(五)物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系 328
(六)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 329
(七)業(yè)主公約的法律性質(zhì) 330
四、實(shí)物展示 331
(一)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 331
(二)物業(yè)管理服務(wù)合同 336
(三)業(yè)主公約 341
(四)業(yè)主大會(huì)章程 349
(五)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 357
五、相關(guān)法律鏈接 361
第十章 律師對(duì)物業(yè)管理糾紛的介入 367
一、案情簡(jiǎn)介 369
二、前期接洽：當(dāng)事人提供起訴相關(guān)資料 370
三、前期接洽：律師的初步判斷 372
四、委托代理協(xié)議的簽署 374
五、制作授權(quán)委托書(shū) 374
六、收集并分析有關(guān)證據(jù)、起草答辯狀 374
七、進(jìn)行證據(jù)交換 380
八、起草代理詞 381
九、一審?fù)��? 384
十、一審判決 384
十一、上訴與二審 386
十二、二審判決 386
十三、相關(guān)專欄：物業(yè)管理糾紛綜述 387

本書(shū)總388頁(yè)