- 編號：28475
- 書名：新手購房完全指南
- 作者：秦兵
- 出版社：法律
- 出版時間：2007年2月
- 入庫時間：2007-3-23
- 定價：19
圖書內(nèi)容簡介
本書是秦兵說房法學(xué)系列叢書之一，作者是我國著名的房產(chǎn)法律師秦兵，作者分選房篇、購房篇、收房篇、產(chǎn)權(quán)證輸篇幾個部分介紹了新手購房應(yīng)注意的相關(guān)法律問題，適合普通購房者參考學(xué)習(xí)。
圖書目錄
第一篇 選房篇
1 選房第一原則——尋找符合購房目的與預(yù)算的樓盤 3
1.1明確購房目的——購房有底 4
住家以舒適為主/4過渡以價格為主/5 投資以區(qū)位為主/5商用以人氣為主/6
1.2做好購房預(yù)算——花錢有數(shù) 6
確定可支配投入/6了解購房費用構(gòu)成/7財務(wù)平衡表/9
1.3了解房屋種類 10
附錄1.1房產(chǎn)概念/14
附錄1.2房屋術(shù)語小詞典/18
2 給你一雙慧眼——如何分辨選房信息 27
2.1看待房產(chǎn)廣告的“一定之規(guī)” 27
房產(chǎn)廣告的主要問題——虛假承諾/27為什么不良開發(fā)商不怕做虛假承諾/29如何識別和防范虛假承諾/31
2.2售樓書 34
售樓書內(nèi)容解析/34售樓書的法律性質(zhì)/36
2.3沙盤 37
沙盤陷阱/37沙盤業(yè)的運作/38怎么看沙盤/39
2.4樣板房 40
樣板房的學(xué)問/40法律的規(guī)制與開發(fā)商的規(guī)避/42
怎么看樣板房——看、量、問、記、簽/42
提示：裝修莫學(xué)樣板房/43
鏈接：貪便宜買下樣板房，入住后問題多/44
3 選房衡量因素 45
3.1期房與現(xiàn)房 45
預(yù)售制度下需要注意的特殊風(fēng)險/45
3.2房屋價格 47
各種價格概念/47房屋價格的比較/47
3.3付款方式 48
一次性付款/48分期付款/49按揭付款/49公積金貸款/50
3.4面積 50
面積多大為好?/50銷售面積怎么來的?/51
3.5戶型 53
居室/53功能配置/54朝向/56
3.6樓層 56
樓層的居住差別/56樓層的價格差別/58
3.7地段交通 60
地段還是交通?/60一般性建議/62
3.8配套設(shè)施 64
配套設(shè)施指哪些?/64衡量理念：把握必需勿求完美/65
鏈接：小區(qū)配套設(shè)施合同未定。判決房產(chǎn)公司違約/69
3.9社區(qū)環(huán)境 70
住宅環(huán)境性能的評定包括什么內(nèi)容?/70用地的合理性/70綠化/71
提示：土地的過去/73
3.10開發(fā)商 74
衡量開發(fā)商看什么/74
查詢：如何判斷開發(fā)商的實力?/76
第二篇 購房篇
1 購房全流程 81
1.1期房、現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房 81
第一個關(guān)鍵時點：獲得銷售許可證/82
第二個關(guān)鍵時點：樓盤竣工/82第三個關(guān)鍵時點：辦理初始登記/83
1.2期房購買全流程 84
1.3現(xiàn)房購買全流程 84
2 認(rèn)購 86
2.1別被《認(rèn)購書》套牢 86
2.2下套利器之一：定金 87
2.3下套利器之二：“沒收”條款 88
2.4防止被套牢的9條軍規(guī) 89
2.5直接轉(zhuǎn)化為《購房合同》的《認(rèn)購書》 91
2.6“小定”與“大定” 92
2.7VIP卡與“認(rèn)籌” 93
2.8內(nèi)部認(rèn)購的風(fēng)險 93
2.9簽訂《認(rèn)購書》之前應(yīng)該審查的文件 95
《國有土地使用權(quán)證》/96
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》/98《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》/99《建設(shè)工程開工許可證》/103《商品房預(yù)售許可證》/105《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》/107
2.10《認(rèn)購書》的主要條款 109
3 簽訂合同 112
3.1弄清楚簽合同的人 112
買受人——購房人/112 出賣人——開發(fā)商/112代理人/1 13投資商、發(fā)展商和承建商/114
3.2廣告、沙盤、樓書、樣板間與購房合同 115
3.3簽約前應(yīng)當(dāng)審查的文件 117
3.4合同范本 117
范本并非不能改/117 范本的具體內(nèi)容需要細(xì)化/118仔細(xì)閱讀范本的每一個條文再簽字/118
不清楚的地方可以要求開發(fā)商予以解釋/118對自己不利的地方要力爭修改/118事先準(zhǔn)備一份《示范文本》/119
3.5補(bǔ)充協(xié)議 119
3.6避免模糊約定 119
3.7難以生效的合同 120
無效的《購房合同》/120 《購房合同》無效的后果/121可撤銷的《購房合同》/121
3.8解除合同的權(quán)利 122
約定解除/122 法定解除/122 解除權(quán)行使的期限/123解除權(quán)的行使方法/123 合同解除的后果/123
提示：別忘記解除《貸款合同》和《保險合同》/124
3.9如何追究開發(fā)商的違約責(zé)任 124
最徹底的辦法：退房/124最堅決的辦法：繼續(xù)履行/124最無奈的辦法：修理、改進(jìn)/125最萬用的辦法：索賠/125
不能追究責(zé)任的情況：不可抗力/126
3.10不要忽視合同附件 126
3.11誰先簽字 127
3.12網(wǎng)上簽約 128
網(wǎng)上公布的5種信息/128網(wǎng)上簽約后戶主不能隨意改/129合同原件/129
開發(fā)商違規(guī)行為將公示/129網(wǎng)上簽約流程/129
4 合同備案 131
4.1備案與《購房合同》的效力 131
合同約定“自備案之日起生效”的/131合同沒有約定“自備案之日起生效”的/132
提示：不辦理合同備案可能為“一房二賣”創(chuàng)造條件/132
4.2備案誰來辦? 133
4.3網(wǎng)上備案 133
網(wǎng)上備案的網(wǎng)址/133 網(wǎng)上備案的程序/133
5 申請貸款 134
5.1誰來辦理貸款手續(xù) 134
5.2貸款銀行的選取 134
5.3房貸新產(chǎn)品的選擇 134
雙周供/135接力貸/135固定利率貸款/135
5.4商業(yè)貸款 136
貸款條件/1 36貸款全程/1 37貸款擔(dān)保/138
5.5公積金貸款 140
貸款條件/140 辦理公積金貸款的難點/141貸款全程/142
5.6組合貸款 143
注意事項/144貸款全程/144
6 辦理保險 146
誰來辦理保險手續(xù)?/146是否可以不投保?/146保險公司的選取/147保費繳納基數(shù)應(yīng)當(dāng)扣除首付款/147投保時一次性繳清保險費/147別忘了為“自己”的房子上保險/147
7 購房全程相關(guān)部門一覽148
開發(fā)商/148銷售公司/148土地管理部門/149房屋交易管理部門/149規(guī)劃部門/150建設(shè)部門/150產(chǎn)權(quán)登記部門/151稅務(wù)部門/152商業(yè)銀行/152住房公積金管理中心/152住房貸款擔(dān)保中心/153價格評估機(jī)構(gòu)/154保險公司/154物業(yè)公司/154小區(qū)辦/155
律師事務(wù)所/155
附錄2.1 《北京市商品房認(rèn)購書》范本 156
附錄2.2《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》范本 161
附錄2.3 《北京市商品房預(yù)售合同》范本 177
附錄2.4《中國建設(shè)銀行商業(yè)貸款規(guī)定》及注意事項 198
附錄2.5《中國建設(shè)銀行個人住房公積金貸款規(guī)定》203
附錄2.6《中國太平洋保險公司房屋按揭保險條款》206
附錄2.7《中國太平洋保險公司購房貸款借貸者人身保險條款》 209
第三篇 收房篇
1 什么是收房 215
收房時需要做的事情/216
2 為什么要收房 217
3 誰來幫我收房 218
驗房需要的知識與技能/21 8解決方案/219
4 收房的流程220
4.1未竣工樓盤(期房，不含準(zhǔn)現(xiàn)房的)收房流程 221
現(xiàn)實的收房流程/221 理想的收房流程/222現(xiàn)實收房流程對購房者的不利之處與應(yīng)對方法/223
4.2已竣工樓盤(現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房)收房流程 226
現(xiàn)實的收房流程/226理想的收房流程/227現(xiàn)實收房流程對購房者的不利之處與應(yīng)對方法/227
5 收房過程需要攜帶、查驗、簽署和留存的文件228
5.1需要攜帶的文件 228
《購房合同》/228《入住通知書》及《收樓須知》/228
身份證件/228《房屋面積構(gòu)成表》/229《購房全程稅費一覽表》/229
5.2需要查驗的文件 230
《建筑工程竣工備案表》/230《房屋土地測繪技術(shù)報告書》/232房屋設(shè)計圖紙/232
5.3需要簽署的文件 232
《驗收交接單》/232《住宅鑰匙收到書》/233
5.4應(yīng)當(dāng)留存的文件 234
房屋質(zhì)量保證書/234 《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》/238住宅使用說明書/241
管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))/245各種繳費憑證、交款收據(jù)、納稅憑證/245
《前期物業(yè)合同》和《業(yè)主公約》/246
6 驗收房屋的方法 247
6.1驗收房屋很重要 247
即使“一戶一驗”，也要重視驗收/247即使是現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，也要重視驗收/247
6.2驗收房屋需要攜帶的工具248
6.3驗收的步驟 248
整體驗收/248面積驗收/249室內(nèi)工程與配套設(shè)施驗收/249裝修驗收/249
提示：建議收房時間/250
7 收房過程中可能遇到的幾類問題與對策 251
7.1問題處理方法一覽 251
協(xié)商/251對峙/251堅持/251集體行動/252投訴/252訴訴/252仲裁/252解約(解除合同)/253索賠/253棄權(quán)/253拒付房款/253
提示：銀行按揭貸款條件下。不要使用停止還貸的方式“制裁”開發(fā)商/254
7.2常見問題 255
延期交房問題/255 面積誤差問題/257 房屋質(zhì)量問題/258
7.3集體收房 260
集體收房的好處/260集體收房兩大守則/261
8 收房中的物業(yè)管理問題 263
8.1前期物業(yè)管理與前期物業(yè)合同 263
8.2《前期物業(yè)合同》與收房 263
簽訂《前期物業(yè)合同》不是交鑰匙的前提條件/264
《前期物業(yè)合同》的內(nèi)容可以修改/264
8.3前期物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)具備必要的資質(zhì) 264
查詢：如何查詢物業(yè)公司資質(zhì)?/266
8.4前期物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘 266
8.5不能一次性繳納多年的前期物業(yè)費268
8.6費用代收要有規(guī)矩 269
9收房過程中的稅費 270
9.1公共維修基金 270
物業(yè)公司代收公共維修基金有風(fēng)險/271繳納公共維修基金后，不需要再繳納大、中修費/272
9.2契稅 272
前期物業(yè)公司無權(quán)代收契稅/272 委托物業(yè)公司代交有風(fēng)險/274
9.3產(chǎn)權(quán)代辦費 274
9.4有線電視報裝費、電話初裝費等 276
9.5物業(yè)管理費277
附錄3.1：《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》(示范文本) 278
第四篇 產(chǎn)權(quán)證辦理篇
1 為什么要辦產(chǎn)權(quán)證 293
1.1我國的房產(chǎn)權(quán)屬登記制度 293
1.2不辦產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險 294
1.3產(chǎn)權(quán)的用途 298
2 產(chǎn)權(quán)獲取全程：從開發(fā)商到購房者 299
2.1產(chǎn)權(quán)獲取第一步：開發(fā)商獲取國有土地使用權(quán) 299
2.2產(chǎn)權(quán)獲取第二步：初始登記(大確權(quán)) 300
2.3產(chǎn)權(quán)獲取第三步：通過轉(zhuǎn)移登記將大產(chǎn)權(quán)分割給購房人 301
3 產(chǎn)權(quán)證：土地使用權(quán)證+房屋所有權(quán)證 302
3.1采用兩證分離方式的地區(qū) 302
2000年版《房屋所有權(quán)證》/303 尚未頒發(fā)《國有土地使用權(quán)證》的地區(qū)/305
3.2采用“兩證合一”方式的地區(qū) 306
4 辦理產(chǎn)權(quán)證的流程和費用 310
4.1委托開發(fā)商或代理公司辦理 310
4.2自己辦理 315
適用條件/315辦理流程/315
5房貸結(jié)束如何拿回房產(chǎn)證 320
5.1產(chǎn)權(quán)證的流轉(zhuǎn)歷程 320
5.2領(lǐng)回產(chǎn)權(quán)證的三種情況 321
第一種情況：從銀行手中取回/321 第二種情況：辦理撤銷(涂銷)抵押登記/321
第三種情況：從開發(fā)商處取回/322
6 產(chǎn)權(quán)證常見糾紛及解決 323
6.1無法辦理或長期得不到產(chǎn)權(quán)證的18種情況 323
6.2應(yīng)對方法 324
開發(fā)商原因造成的/324 購房者本身原因造成的/329產(chǎn)權(quán)證辦理部門原因造成的/330代辦人員原因造成的/330
附錄：
附錄一：看房日志 333
附錄二：相關(guān)企業(yè)信息查詢方法 337
附錄三：各地房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站 340
附錄四：各地房地產(chǎn)相關(guān)部門網(wǎng)站 342
附錄五：各地建設(shè)部門聯(lián)系方式 345
附錄六：主要商業(yè)銀行和保險公司網(wǎng)站 350
附錄七：各地住房公積金網(wǎng)站 351
附錄八：常用購房信息網(wǎng)站 356
附錄九：房屋面積構(gòu)成表 357
附錄十：房屋驗收檢驗項目表 358
附錄十一：購房全程稅費一覽表 361
附錄十二：全書圖表索引 364
本書共有365頁
