房屋、土地是人類生存和生產(chǎn)的基本條件，是自然人、法
人以及各類組織日常生活和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)基礎(chǔ)。隨著我國(guó)經(jīng)
濟(jì)的蓬勃發(fā)展，城市中房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也十分迅速，房屋和
土地成為了社會(huì)財(cái)富的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸成為國(guó)
民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中扮演著越來越重要
的角色。特別的，對(duì)于城鎮(zhèn)居民來說，房地產(chǎn)的市場(chǎng)化帶來了
居住方式的不斷變革，小區(qū)也代替了以往的大雜院、 四合院等
等成為了現(xiàn)代人居住的基本單位。
但是，由于房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)所引起的訴訟案
件也呈逐年上升趨勢(shì)，小區(qū)居民之間，小區(qū)業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)
商，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)以及物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)
商之間的矛盾與糾紛也不斷增加，主體及內(nèi)容呈復(fù)雜化，各級(jí)
法院審理各類小區(qū)房地產(chǎn)案件的數(shù)量在民事審判中一直居高不
下。這一方面說明了小區(qū)房地產(chǎn)在人們生產(chǎn)和生活中的重要地
位；另一方面，也說明了相關(guān)法律法規(guī)的不完善以及普通民眾
對(duì)法律法規(guī)的不理解和不熟悉。
其實(shí)，中央和地方的各級(jí)立法機(jī)關(guān)和政府機(jī)構(gòu)一直以來還
是相當(dāng)重視小區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)的立法工作的。]988年修訂的《憲
法》確定的“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，是我國(guó)
房地產(chǎn)法律體系建設(shè)進(jìn)入新階段的標(biāo)志。其特點(diǎn)主要體現(xiàn)為，
在保留必要的土地劃撥方式的同時(shí)，確立了有償出讓的土地使
用權(quán)制度，使土地使用權(quán)成為一種可轉(zhuǎn)讓、繼承、出租、抵押
的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，繼而使得大量商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)成為可能。1990年
5月《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 (國(guó)務(wù)院55
號(hào)令) 明確規(guī)定：“國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離原則、實(shí)行城
鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度”，為我國(guó)小區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的
形成奠定了基礎(chǔ)。
十多年來，一方面國(guó)家各種基本法律的出臺(tái)，包括《中華
人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民
共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等一系
列法律，基本上奠定了小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、城市房屋拆遷、
房地產(chǎn)交易、房屋租賃、房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理等房地產(chǎn)制度
的基礎(chǔ)。另一方面國(guó)務(wù)院以及下屬的建設(shè)部、國(guó)家土地管理局
等管理部門圍繞規(guī)范土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交
易行為和房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，相繼出臺(tái)了一系列
行政法規(guī)、部門規(guī)章，2000年以來，以《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出
臺(tái)為標(biāo)志，其前后相繼頒發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》
(2000年3月)、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》(2000年lO月)、《商品
房銷售管理辦法》 (2001年4月)、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理
辦法》(2001年8月)，建設(shè)部于2001年8月又修改了《城市房
屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房
地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市
商品房預(yù)售管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《城市
地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》等規(guī)章�？梢哉f， 以上這些立法
基本構(gòu)建了目前我國(guó)房地產(chǎn)法律體系的基本框架。
本次出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 (以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)
法》)，對(duì)于小區(qū)房地產(chǎn)的相關(guān)問題更是給予了相當(dāng)?shù)年P(guān)注。其
實(shí)，在《物權(quán)法》制定的過程中，圍繞著房屋土地使用權(quán)年限、
小區(qū)物業(yè)管理、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、小區(qū)內(nèi)的相鄰關(guān)系
等等話題，社會(huì)上尤其是相關(guān)媒體對(duì)此的討論和爭(zhēng)議就一直沒
有停止，因?yàn)檫@些規(guī)定都確實(shí)關(guān)系到了百姓基本的生產(chǎn)、生活。
而隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，如何理解和適用其中關(guān)于小區(qū)
房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，以及如何與以前頒布的法律法規(guī)進(jìn)行銜接
考慮就成為了城鎮(zhèn)百姓關(guān)注的熱點(diǎn)。本書的體列就是以介紹和
分析《物權(quán)法》中關(guān)于小區(qū)房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定為基礎(chǔ)，并輔以
相關(guān)法律法規(guī)的介紹，在對(duì)問題詳細(xì)解答的基礎(chǔ)上，通過案例
對(duì)其進(jìn)行實(shí)務(wù)分析。
本書共分七章，分別是：第一章，商品房預(yù)售及現(xiàn)售；第
二章，建筑物區(qū)分所有權(quán)；第三章，物業(yè)管理；第四章， 區(qū)分
所有建筑物的相鄰關(guān)系；第五章，小區(qū)房屋租賃；第六章，小
區(qū)房地產(chǎn)抵押；第七章，小區(qū)房屋拆遷。在每一章下面，根據(jù)
社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)各設(shè)置了十個(gè)左右的問題，通過對(duì)問題的分析
和解答，以求達(dá)到使讀者更好的掌握小區(qū)房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)、了
解我國(guó)現(xiàn)行小區(qū)房地產(chǎn)法律法規(guī)的目的。
本書可以滿足公眾在日常生活中對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)法律知識(shí)
及實(shí)務(wù)操作的需要，也可以作為法學(xué)院學(xué)生學(xué)習(xí)的輔導(dǎo)以及相
關(guān)法律執(zhí)業(yè)人員實(shí)務(wù)操作的參考。
由于我們對(duì)《物權(quán)法》以及其他相關(guān)法律法規(guī)中有關(guān)小區(qū)
房地產(chǎn)的規(guī)定的理解有限，書中錯(cuò)誤在所難免，歡迎廣大讀者
批評(píng)指正。
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