物權(quán)法旨在明確和調(diào)整各類作為財產(chǎn)的物的歸屬和利用的權(quán)利
義務關(guān)系，一向是民法的重要組成部分，與合同法、侵權(quán)法共同組
成民法的基本框架，是市場經(jīng)濟法律體系的基本內(nèi)容之一。我國物
權(quán)法已于2007年3月16日由第十屆全國人大第五次會議審議通過。
物權(quán)法是我國民法起草“三步走”規(guī)劃的第二步(第一步是合同
法，第三步是民法典)，先經(jīng)學者草擬立法草案，再由人大法制工
作委員會在學者立法草案的基礎(chǔ)上完成了物權(quán)法草案(征求意見
稿)，于2002年12月提交全國人大常委會進行了第一次審議。于
2005年7月將征求意見稿向社會公布，前后經(jīng)歷了七次審議，審議
次數(shù)之多在我國立法史上前所未有，足見物權(quán)法起草受到的重視程
度，也表明物權(quán)法起草是構(gòu)建和諧社會、建立民主法治的必然要求。
物權(quán)法的頒布實施將是我國市場經(jīng)濟法律體系和社會主義法治建設(shè)
中的一件大事。
物權(quán)法的立法宗旨是維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市
場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權(quán)利人的物權(quán)。
這一宗旨可以概括為“定紛止爭、物盡其用”�！岸娭範帯本褪且�
以法律規(guī)范明確各種財產(chǎn)的歸屬和侵犯物權(quán)的責任，從而避免財產(chǎn)
的不確定狀態(tài)和預防、解決法律主體對于財產(chǎn)的紛爭，并由此確定
穩(wěn)定、高效的市場交易的前提。這其中既包括保護國有資產(chǎn)和集體
財產(chǎn)，從而維護國家公有制為主體的基本經(jīng)濟制度，保障國家的社
會主義性質(zhì)，也包括保護公司、企業(yè)與個人的各類合法財產(chǎn)，從而
營造富有活力的社會經(jīng)濟環(huán)境，并立足人民群眾的財產(chǎn)權(quán)利維護和
社會基礎(chǔ)的穩(wěn)定�！拔锉M其用”就是要使物權(quán)不限于靜態(tài)的所有權(quán)，
而是從所有權(quán)中演化出用益物權(quán)、擔保物權(quán)、占有等獨立的物權(quán)利
益，使財產(chǎn)動起來、用起來，使財產(chǎn)的的占有、使用、處分、收益
等各方面的功能都發(fā)揮出來，從而使物的利用達到最大、最佳，由
此促進社會財富的積聚。 “定紛止爭、物盡其用”的宗旨貫穿于物
權(quán)法的全部，體現(xiàn)了物權(quán)法在社會主義經(jīng)濟與社會建設(shè)中的重要地
位。
物權(quán)法吸收了現(xiàn)有民法通則、擔保法等法律與司法解釋的成果，
同時針對實踐中的問題，吸收理論研究成果，借鑒國外立法例，在
立法上出現(xiàn)了許多新內(nèi)容。概括起來主要有兩個方面：
一是構(gòu)建了具有我國特色的物權(quán)法體系，規(guī)定了一些新的物權(quán)
制度。具體說，物權(quán)法分為總則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)、
占有五大塊，其中總則部分規(guī)定了物權(quán)法的基本原則、物權(quán)的設(shè)立、
變更、轉(zhuǎn)讓、消滅和物權(quán)的保護；所有權(quán)部分規(guī)定了國家所有權(quán)和
集體所有權(quán)、私人所有權(quán)、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系、
共有，其中業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是第一次在法律上做出規(guī)定；
用益物權(quán)部分規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使
用權(quán)、地役權(quán)，其中地役權(quán)是立法上的新概念；擔保物權(quán)部分規(guī)定
了抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)； 占有部分是全新的內(nèi)容，在已有立法與
司法解釋上從未進行規(guī)定。從理論上講， 占有并非是法律事實，但
物權(quán)法之所以規(guī)定占有并賦予占有一定的效力，是為了維護與事實
占有相關(guān)的社會秩序，并調(diào)整由事實占有產(chǎn)生的權(quán)利義務關(guān)系。
二是立足物權(quán)保護和各類物權(quán)利益的協(xié)調(diào)，規(guī)定了許多新的規(guī)
范。如：(1)不動產(chǎn)登記規(guī)定了不動產(chǎn)登記主體與實際主體可能不
一致情況下協(xié)調(diào)二者利益的登記異議制度和為保障不動產(chǎn)買受人將
來實現(xiàn)物權(quán)的預告登記；(2)物權(quán)保護規(guī)定了請求返還原物、消除
危險、排除妨害的物權(quán)請求權(quán)，在立法體例上明確了在物權(quán)保護上
物權(quán)請求權(quán)與損害賠償請求權(quán)并列的方案； (3)在所有權(quán)保護上明
確了征收需以公共利益需要為條件，并明確了經(jīng)濟補償方面保障被
征收人生活條件的原則； (4)就建筑物區(qū)分所有權(quán)對規(guī)劃用于停放
汽車的車位、車庫的歸屬做出了規(guī)定，確立了車位、車庫應當首先
滿足業(yè)主需要的原則， 明確了兩類基本處理方式， 即車位、車庫的
歸屬由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定， 占用業(yè)主共有
場地的車位則屬于業(yè)主共有； (5) 明確了共有狀態(tài)下的推定規(guī)則，
即按份共有或者共同共有不明確的，一般視為按份共有；按份共有
人對共有財產(chǎn)份額沒有約定或者約定不明確的按照出資額確定，不
能確定出資額的視為等額享有； (6)規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間
屆滿的自動續(xù)期，從而與非住宅用地區(qū)分開來； (7)就抵押改變了
擔保法第41條關(guān)于應登記而未登記情況下抵押合同無效的規(guī)定，明
確未經(jīng)抵押登記不影響抵押合同的效力； 同時，對抵押物的變現(xiàn)由
原規(guī)定為須先經(jīng)審判程序確認變?yōu)榭刹唤?jīng)審判程序直接申請法院變
賣、拍賣；(8)擴大企業(yè)之間留置權(quán)適用的范圍， 即債權(quán)人留置的
動產(chǎn)可以與債權(quán)不屬于同一法律關(guān)系。
物權(quán)法頒布實施將對司法審判特別是民事審判產(chǎn)生深遠的影響，
主要表現(xiàn)在四個方面：
1．為司法審判提供了相應的裁判規(guī)則。與我國的法治狀況相伴
隨，我國長期缺乏較為健全的物權(quán)法規(guī)范，社會整體的物權(quán)法意識
也很薄弱。物權(quán)法的頒布實施將彌補我國法制體系建設(shè)中的一大空
白，改變司法審判“缺乏體系”、“少法可依”的局面，對于實現(xiàn)司
法公正、規(guī)范審判裁量意義重大。這同時要求廣大審判人員學好物
權(quán)法規(guī)范、領(lǐng)會好物權(quán)法精神。
2。一段時間內(nèi)相關(guān)的案件量可能呈現(xiàn)較大增長，進一步加大法
院的工作壓力。因我國長期缺乏完善的物權(quán)法規(guī)范和社會層面普遍
的物權(quán)法意識，社會現(xiàn)存的物權(quán)遺留爭議數(shù)量很大，加上物權(quán)法對
物權(quán)保護力度的加強也將影響到拆遷補償?shù)臉藴实葯?quán)利義務關(guān)系，
直接關(guān)系到人民群眾的切身利益，可以預計，物權(quán)法實施之后，相
關(guān)案件的數(shù)量會有大幅度的增長，涉及一類人群的還會形成群體性
訴訟。
3．對司法審判職能發(fā)揮提出了更高的要求。物權(quán)既包括與所有
制相聯(lián)系的所有權(quán)，又包括與市場交易相關(guān)的用益物權(quán)、擔保物權(quán)。
對于物權(quán)的確認、保護事關(guān)國家基本經(jīng)濟制度、社會制度的維護，
是對市場主體基本利益與市場交易秩序的保障。人民法院審理物權(quán)
爭議案件只有站在這樣的高度才能真正實現(xiàn)法律效果與社會效果的
統(tǒng)一，否則就會陷于機械執(zhí)法，既不利于法治的推進，也不利于現(xiàn)
實利益的協(xié)調(diào)和社會秩序的維護。同時，物權(quán)最集中地體現(xiàn)著當事
人之間利益的紛爭，體現(xiàn)著國家利益、集體利益與個人利益，法律
規(guī)范與政策調(diào)整，法律要求與社會現(xiàn)實的沖突，勢必進一步提高法
院準確適用法律、妥當調(diào)整利益、維護社會秩序、充分發(fā)揮司法職
能的難度。
4．許多疑難問題需要在審判實踐中研究解決。我國目前還處于
法治建設(shè)過程中，完全實現(xiàn)法治的社會條件還有一定的距離。物權(quán)
法的起草是一個各方利益博奕的過程，許多問題需要在審判實踐中
研究細化。由于物權(quán)法是調(diào)整社會財產(chǎn)關(guān)系的基本法，財產(chǎn)關(guān)系又
是錯綜復雜、千變?nèi)f化，這種研究細化的工作量相當大。如行政審
判中應如何把握不動產(chǎn)登記機關(guān)的審查性質(zhì)；對涉征用爭議的處理
中如何把握公共利益的需要；執(zhí)行程序中就已查封的財產(chǎn)發(fā)生權(quán)屬
爭議應如何處理，這些都是很敏感的問題。民事審判中需要研究的
問題更多，如物權(quán)與債權(quán)發(fā)生沖突時應當如何處理；物權(quán)法與土地
管理法、房地產(chǎn)管理法的適用關(guān)系； 同類或不同類物權(quán)，中突時
應當如何處理；物權(quán)救濟與訴訟時效的關(guān)系應如何理解與把握；相
鄰關(guān)系中不違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準的是否就不構(gòu)成對相鄰建筑
物通風、采光和日照的妨礙，等等。這些問題在物權(quán)法上沒有明確
的規(guī)定，但涉及利益關(guān)系復雜，需要深入研究。
本書正是針對物權(quán)法實施后即將面臨的法律適用方面的疑難問
題進行專題性研究，以供審判實踐參考。作者均系工作在民事審判
一線的法官，有一定的實務研究功底和研究興趣。本書的撰寫是他
們開展審判調(diào)研和實務研究的一次嘗試。本書依據(jù)立法和學術(shù)理論，
立足審判實踐，開展了十四個專題的研究，專題排列遵循物權(quán)法的
體例順序。據(jù)了解，最高人民法院已著手組織對物權(quán)法的司法解釋
起草工作，我們也希望本書的工作能對此提供一些基礎(chǔ)研究材料。
對本書的不足與錯誤之處，請讀者給予批評、指正。
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