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圖書(shū)內(nèi)容簡(jiǎn)介

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房屋的所有
權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，越來(lái)越多的公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成
個(gè)人所有。與此相適應(yīng)，原來(lái)的公房承租人逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榉?
屋所有權(quán)人，原來(lái)的公房管理者與住戶之間的管理與被管
理關(guān)系也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人的服務(wù)
與被服務(wù)關(guān)系。在住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展的過(guò)程
中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。它的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)
于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)
大就業(yè)起著積極的作用。目前，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已有2
萬(wàn)多家，從業(yè)人員超過(guò)200萬(wàn)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，
物業(yè)管理實(shí)踐中也出現(xiàn)了一系列問(wèn)題：一是，業(yè)主的權(quán)利義
務(wù)不明確，物業(yè)管理各主體之間的法律關(guān)系不明確，出現(xiàn)問(wèn)
題后無(wú)法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任。二是，物業(yè)管理企業(yè)的
行為不規(guī)范，存在著服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分
的事項(xiàng)、收費(fèi)與服務(wù)不相符等行為，損害業(yè)主的合法權(quán)益。
三是，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作等缺少監(jiān)督
和制約，有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表業(yè)主利益，甚至損害
了業(yè)主的共同利益。四是，物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì)量問(wèn)題，
使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)
任。
針對(duì)這些問(wèn)題，建設(shè)部起草了《物業(yè)管理?xiàng)l例(送審
稿)》報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院審批。國(guó)務(wù)院法制辦公室在審查過(guò)程中，
經(jīng)國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)同意，將條例草案公布在《人民日?qǐng)?bào)》、《法制
日?qǐng)?bào)》上，面向全社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)．這次公開(kāi)征求意見(jiàn)共
收到386封群眾來(lái)信和19個(gè)省、自治區(qū)、直轄市人民政府
法制工作機(jī)構(gòu)匯總的本地方意見(jiàn)，共近4000條。在隨后進(jìn)
行的修改中，這些意見(jiàn)中的近半數(shù)被吸收。《物業(yè)管理?xiàng)l
例》共7章70條，主要規(guī)定了業(yè)主和業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管
理、物業(yè)管理服務(wù)以及物業(yè)的使用與維護(hù)等內(nèi)容。
根據(jù)條例的規(guī)定，如果業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其物
業(yè)進(jìn)行管理，則適用條例的規(guī)定，也就是說(shuō)，條例并不強(qiáng)制
要求業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。同時(shí)，條
例明確了業(yè)主，即房屋的所有權(quán)人，在物業(yè)管理中的主體地
位，遵循了物業(yè)管理是業(yè)主的自我管理，物業(yè)管理企業(yè)接受
業(yè)主委托，具體實(shí)施物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)的原則。條例還要
協(xié)調(diào)好民事關(guān)系、市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府干預(yù)的關(guān)系。物業(yè)管理
從根本上說(shuō)，主要涉及的還是民事法律關(guān)系，是業(yè)主和物業(yè)
管理公司之間在乎等自愿的基礎(chǔ)上建立起來(lái)的關(guān)系。對(duì)于
民事法律關(guān)系，政府不應(yīng)當(dāng)做太多的干預(yù)，因此，條例主要
是通過(guò)設(shè)定市場(chǎng)選擇的規(guī)則，搭建民事關(guān)系的基本框架，由
當(dāng)事人自己進(jìn)行市場(chǎng)選擇，自己決定民事法律關(guān)系的內(nèi)容。
條例規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)行
使在物業(yè)管理中的各項(xiàng)權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)
行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理中做出的決定。
業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)
主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)
合同的約定提供服務(wù)，并收取相應(yīng)的報(bào)酬。
在業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，并選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)
的建設(shè)單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，業(yè)
主簽訂的購(gòu)房合同中必須包含前期物業(yè)管理的內(nèi)容，建設(shè)
單位要向業(yè)主說(shuō)明業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合
同在業(yè)主大會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同
時(shí)終止。
業(yè)主在物業(yè)的使用中必須遵守業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公
約，尊重其他業(yè)主的權(quán)利，不能損害公共利益。同時(shí)物業(yè)管
理企業(yè)也不能擅自處分業(yè)主的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)未能履
行合同義務(wù)，造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失的，必須依法承擔(dān)賠
償責(zé)任。業(yè)主不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，實(shí)際上是損害了
全體業(yè)主的公共利益，因此條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促
其繳納。同時(shí)，條例還確立了物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施
的維修基金制度，以保證物業(yè)使用和維護(hù)的需要， ．
條例公布以后，建設(shè)部于2004年公布了《物業(yè)管理企
業(yè)賢質(zhì)管理辦法》，嚴(yán)格控制物業(yè)管理的市場(chǎng)準(zhǔn)人，就不同
資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)的最低注冊(cè)資本以及專(zhuān)業(yè)技術(shù)人
員名額等作出了明確規(guī)定。同時(shí)，建設(shè)部還發(fā)布了《業(yè)主大
會(huì)規(guī)程》，就業(yè)主大會(huì)的成立、會(huì)議的召開(kāi)、決議的作出和執(zhí)
行等作了規(guī)定。2003年，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于
印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》，規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)
當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)
調(diào)節(jié)價(jià)。1998年，建設(shè)部、財(cái)政部制定了《住宅共用部位共
用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，目前，兩部正根據(jù)《物業(yè)
管理?xiàng)l例》的規(guī)定對(duì)這個(gè)辦法進(jìn)行修改。
由于物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)是建筑物區(qū)分所有權(quán)，而我
國(guó)的(物權(quán)法》尚在制定和討論中。建筑物區(qū)分所有權(quán)是
<物權(quán)法》中將要作出規(guī)定的制度，因此，《物權(quán)法》的出臺(tái)，
將會(huì)為《物業(yè)管理?xiàng)l例》的進(jìn)一步完善提供法律依據(jù)。

圖書(shū)目錄

導(dǎo)讀
物業(yè)管理?xiàng)l例
第一章 總則
第一條 [立法目的]
第二條 [物業(yè)管理定義]
第三條 [選擇物業(yè)管理企業(yè)的方式]
第四條 [物業(yè)管理與創(chuàng)新、科技進(jìn)步的關(guān)系]
第五條 [物業(yè)管理監(jiān)督管理體制]
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條 [業(yè)主及業(yè)主權(quán)利]
第七條 [業(yè)主義務(wù)]
第八條 [業(yè)主大會(huì)的組成與宗旨]
第九條 [物業(yè)管理區(qū)域劃分]
第十條 [業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主投票權(quán)]
第十一條 [業(yè)主大會(huì)職責(zé)]
第十二條 [業(yè)主大會(huì)會(huì)議]
第十三條 [業(yè)主大會(huì)會(huì)議制度]
第十四條 [召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的會(huì)前通知、告
知和會(huì)議記錄](méi)
第十五條 [業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)與職責(zé)]
第十六條 [業(yè)主委員會(huì)備案制度]
第十七條 [業(yè)主公約的內(nèi)容和效力]
第十八條 [業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則]
第十九條 [業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所作決定的
限制]
第二十條 [業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與公安機(jī)關(guān)、
居委會(huì)的關(guān)系]
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 [前期物業(yè)服務(wù)合同]
第二十二條 [業(yè)主臨時(shí)公約]
第二十三條 [說(shuō)明義務(wù)和承諾義務(wù)]
第二十四條 [前期物業(yè)管理招投標(biāo)]
第二十五條 [買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容要求]
第二十六條 [前期物業(yè)服務(wù)合同期限]
第二十七條 [轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定]
第二十八條 [共用部位、設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)]
第二十九條 [物業(yè)資料移交]
第三十條 [物業(yè)管理用房]
第三十一條 [建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任]
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 [物業(yè)管理企業(yè)]
第三十三條 [物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)制度]
第三十四條 [物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理原則]
第三十五條 [物業(yè)管理服務(wù)合同]
第三十六條 [物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任]
第三十七條 [物業(yè)承接驗(yàn)收和物業(yè)資料移交]
第三十八條 [物業(yè)管理用房權(quán)屬和用途]
第三十九條 [物業(yè)服務(wù)合同終止]
第四十條 [專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托]
第四十一條 [物業(yè)服務(wù)費(fèi)用]
第四十二條 [物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納]
第四十三條 [物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督]
第四十四條 [特約服務(wù)]
第四十五條 [公用事業(yè)等單位收費(fèi)]
第四十六條 [對(duì)違法行為的制止和報(bào)告義務(wù)]
第四十七條 [安全防范義務(wù)及物業(yè)保安人損]
第四十八條 [物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)責(zé)任]
第四十九條 [物業(yè)投訴制度]
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十條 [公共建筑和共用設(shè)施用途]
第五十一條 [道路、場(chǎng)地設(shè)施維護(hù)]
第五十二條 [供水、供電、供氣、供熱、通訊、有
線電視等單位的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任]
第五十三條 [房屋裝飾裝修]
第五十四條 [住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度]
第五十五條 [利用共用部位設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)]
第五十六條 [存在安全隱患時(shí)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任]
第六章 法律責(zé)任
第五十七條 [對(duì)建設(shè)單位違法選聘物業(yè)管理企
業(yè)的處罰]
第五十八條 [建設(shè)單位擅自處分業(yè)主對(duì)于共用
部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者
使用權(quán)的法律責(zé)任]
第五十九條 [對(duì)拒不按照法律、法規(guī)規(guī)定移交
有關(guān)物業(yè)資料的處罰]
第六十條 [物業(yè)管理公司未取得資質(zhì)證書(shū)從
事物業(yè)管理的法律責(zé)任]
第六十一條 [物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管
理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)
管理活動(dòng)的法律責(zé)任]
第六十二條 [物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)
域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給
他人的法律責(zé)任]
第六十三條 [對(duì)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的處罰]
第六十四條 [對(duì)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不
按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用
房的處罰]
第六十五條 [物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理
用房用途的法律責(zé)任]
第六十六條 [物業(yè)使用與維護(hù)中的違法行為的
法律責(zé)任]
第六十七條 [業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法
律責(zé)任]
第六十八條 [業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的
名義從事違法活動(dòng)的法律責(zé)任]
第六十九條 [行政機(jī)關(guān)工作人員在行政管理中
的違法行為的法律責(zé)任]
第七章 附則
第七十條 [生效日期]
相關(guān)規(guī)定
中華人民共和國(guó)民法通則(節(jié)錄)
(1986年4月12日)
最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國(guó)民法
通則)若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)(節(jié)錄) ’
(1988年4月2日)
中華人民共和國(guó)物權(quán)法 ．
(2007年3月16日)
中華人民共和國(guó)合同法(節(jié)錄)
(1999年3月15日)
公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法
(1992年6月15日)
城市新建住宅小區(qū)管理辦法
(1994年3月23日)
城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定
(1996年1月5日)
住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法
(1998年12月16日)
城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定
(2001年8月15日修正)
住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法
(2002年3月5日)
關(guān)于宜傳、貫徹(物業(yè)管理?xiàng)l例)的通知
(2003年6月12日)
城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定
(2004年7月20日修正)
中央國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房維修管理辦法(試行)
(2006年8月6日)
業(yè)主
業(yè)主大會(huì)規(guī)程
(2003年6月26日)
軻期物業(yè)
房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
(1991年2月4日)
前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法
(2003年6月26日)
關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本))的通知
(2004年9月6日)
物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定
1998年3月12日
|關(guān)于印發(fā)<全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)管理辦
法)有關(guān)事項(xiàng)的通知
(1998年12月2日)
關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的
通知
(1998年12月15日)
關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)“大廈、工業(yè)
區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知
(2000年5月25日)
關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理權(quán)限有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函
(2002年2月4日)
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
(2003年11月13日)
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法
(2004年3月17日)
關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)問(wèn)題的通知
(2004年5月18日)
關(guān)于執(zhí)行<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法)有關(guān)問(wèn)題
的復(fù)函
(2004年7月5日)
關(guān)于印發(fā)<物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定)的通知
(2004年7月]9日)
關(guān)于印發(fā)<物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定)、(物業(yè)管理
師資格考試實(shí)施辦法)和<物業(yè)管理師資格認(rèn)定
考試辦法)的通知
(2005年11月16日)
重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例
(2002年9月25日)
重慶市業(yè)主自治機(jī)構(gòu)管理辦法
(2002年12月28日)
江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例
(2003年10月25日修正)
北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
(2003年11月4日)
北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法
(2003年9月25日)
北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的
意見(jiàn)(試行)
(2003年12月24日)
北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)
(2005年12月19日)
關(guān)于實(shí)施<上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定)的若干意見(jiàn)
(2004年11月20日)