歲月無聲，轉(zhuǎn)眼就到了這人間四月天，也到了《房地產(chǎn)法前沿》第二輯結(jié)稿
的時候。細想來，文債恐怕是天底下最難還的債。早就想對產(chǎn)權(quán)保險作一番研
究，出幾篇像樣子的文章，無奈瑣事煩擾，一直等到今天，又恐怕是才疏學(xué)淺、
掛一漏萬、要貽笑大方了。不過，那也是沒辦法的事，凡是新鮮事物(至少對眼
下之中國算是有點兒新鮮了)，總要有人拿出第一次嘗嘗“螃蟹”味道來的勇
氣，房地產(chǎn)法研究中心在《前沿》第二輯里專辟一個欄目研究產(chǎn)權(quán)保險的問題．
也算是勇氣可嘉，至于結(jié)果如何，留給大家評說．
研究產(chǎn)權(quán)保險的首要問題就是弄清楚產(chǎn)權(quán)保險的歷史、法律結(jié)構(gòu)、操作方式
和對中國的借鑒意義，這些基本問題在拙文“產(chǎn)權(quán)保險制度研究”里略微作了說
明，基于此我建議在中國適時引進產(chǎn)權(quán)保險制度。編者明白自己不是身處發(fā)明產(chǎn)
權(quán)保險制度的國度里，對于產(chǎn)權(quán)保險的理解多半是隔靴撓癢，不得要領(lǐng)。幸運的
是我們找到丁關(guān)國的Joyee Palomar教授，她幫我們解決了這個問題，慷慨地允許
編輯部把她的著述的前兩章翻譯成漢語，盡管過于專業(yè)的翻譯對我們來說是一種
挑戰(zhàn)，但是我們相信解丹丹、晉明、蔣筱晴翻譯的了oyce P址omar教授的這兩章經(jīng)
常被引用的著述對于我們了解產(chǎn)權(quán)保險將是大有裨益的�！罢摲e極建立我國產(chǎn)權(quán)
保險制度”一文主要從我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在靜態(tài)和動態(tài)交易風(fēng)險出發(fā)，得出產(chǎn)權(quán)
保險的私法自治理念正是我國分散、轉(zhuǎn)移和消除產(chǎn)權(quán)風(fēng)險的最佳途徑。美國人追
溯產(chǎn)權(quán)保險的歷史時，通常把Watson訴Muirbcad案看作是產(chǎn)權(quán)保險的緣起。香
港大學(xué)的博士研究生普麗芬不辭辛苦把該案件的“古式”英語文字翻譯成漢語。
使我們得以了解該案的全貌。附錄中，Philip A。Walden先生的“產(chǎn)權(quán)保險簡介”
和Gene Shi先生的“交易保證簡介”同樣也被收錄在產(chǎn)權(quán)保險的專輯里，前者
介紹了產(chǎn)權(quán)保險的概念、特性、保險范圍以及其局限性；后者介紹了交易保證的
概念、歷史、操作方法等。我們認(rèn)為這兩個來自產(chǎn)權(quán)保險的實際操作領(lǐng)域介紹性
質(zhì)的文章能夠讓讀者從實踐層面了解產(chǎn)權(quán)保險和“交易保證”究竟為何物�！爱a(chǎn)
權(quán)保險問答”選自第一美國產(chǎn)權(quán)保險公司官方網(wǎng)站，是在美國被客戶最經(jīng)常問到
的問題，或許把這些問題翻譯并出版有助于打消中國未來潛在客戶由于對產(chǎn)權(quán)保
險的無知造成的恐懼。另外還有一直對房地產(chǎn)法研究中心慷慨支持的第一美國產(chǎn)
權(quán)保險公司提供的截至2006年其在全球范圍內(nèi)獲得營業(yè)批準(zhǔn)國家和地區(qū)的表格
和2006年第四季度各大產(chǎn)權(quán)保險公司的運營狀況表格，編者相信讀者可以從這
兩個表格中嗅出產(chǎn)權(quán)保險行業(yè)的興旺發(fā)達和激烈競爭的味道了。產(chǎn)權(quán)保險專題的
最后一個欄目是編輯部在編輯產(chǎn)權(quán)保險的過程中采用的“中英文對照表”，由解
丹丹整理，以求有助于進一步的學(xué)術(shù)研究。
中倫文德律師事務(wù)所主任陳文先生的“房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓法律問題研究”被收
錄為本輯專業(yè)學(xué)術(shù)論文的第一篇，該文論及項目轉(zhuǎn)讓的概念、項目轉(zhuǎn)讓的成因
(資源的重新配置)、項目轉(zhuǎn)讓方式、外資收購、國有股以及其他潛在問題，對房
地產(chǎn)司法實踐具有很強的指導(dǎo)意義。臺灣地區(qū)中正大學(xué)法學(xué)博士生黃健彰的論文
“臺灣不動產(chǎn)工作優(yōu)先權(quán)的理論與實務(wù)”在梳理世界各國典型立法例的基礎(chǔ)上，
就臺灣地區(qū)不動產(chǎn)工作優(yōu)先權(quán)的理論和實務(wù)進行了詳盡的分析，對大陸地區(qū)的學(xué)
者了解臺灣地區(qū)的立法和司法實踐現(xiàn)狀有頗多益處。中央財經(jīng)大學(xué)方志平老師的
“論地產(chǎn)變動與房產(chǎn)變動的關(guān)系”，主要探討了房產(chǎn)與地產(chǎn)在設(shè)立、變更以及消滅
三個方面存在的分離與結(jié)合關(guān)系，認(rèn)為法律應(yīng)該給予當(dāng)事人在房地分離方面一定
的意思自治空間，一定程度地剝離地產(chǎn)變動與房產(chǎn)變動的關(guān)系，既有必要也有可
能。北京大學(xué)楊秋嶺博士的“宅基地使用權(quán)取得的公法控制”認(rèn)為農(nóng)村宅基地使
用權(quán)取得，屬于物權(quán)變動的范疇，但私法自治在這里大大弱化，公權(quán)力通過土地
利用總體規(guī)劃和規(guī)定宅基地面積的標(biāo)準(zhǔn)來控制宅基地使用權(quán)的取得，公法控制有
政治歷史原因，也有經(jīng)濟體制的原因，公法控制有其合理性的一面，但探討公法
控制有無邊界倒是本文的最終目的�，F(xiàn)行法律法規(guī)的不健全造成外資金融機構(gòu)為
中國資產(chǎn)證券化提供信托服務(wù)必須克服重重困難，吳迪的“外資金融機構(gòu)提供資
產(chǎn)證券化信托服務(wù)的法律障礙及其對策”一文試圖解決這個問題，以美國資產(chǎn)證
券化信托服務(wù)市場為樣本，分析指出外資金融機構(gòu)在該領(lǐng)域擁有成本、人才、技
術(shù)等三方面的獨特優(yōu)勢，分析比較了若干種外資金融機構(gòu)為中國證券化市場提供
信托服務(wù)的途徑，并且在尊重現(xiàn)存法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定和充分考量實際商業(yè)運營成
本的前提下，排除了幾種不可行的模式，提出并推薦了外資以部分信托業(yè)務(wù)分包
模式進入中國市場的獨到觀點。高永華的“美國日本住房貸款信用補充制度對我
國房地產(chǎn)法律制度的啟示”主要研究我國住房貸款信用補充制度的構(gòu)建問題，認(rèn)
為有效的信用補充制度是解決我國中低收入人群住房保障問題的一條有效途徑，
政府性信用補充機構(gòu)的參與和信用補充機制的制度化，是解決我國個人購房者信
用不足問題的關(guān)鍵。
法苑雜議欄目里收錄了清華大學(xué)姜朋老師的雜文“出了南門往北走”，語言
潑辣、形象、生動，委實戲謔了“購買新建商品房辦理抵押貸款”一把，清新之
風(fēng)躍然紙上。任秀娟女士的“有關(guān)產(chǎn)權(quán)證一一探討司法解釋申的產(chǎn)權(quán)條款”從房
地產(chǎn)資深職業(yè)人的角度分析現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)證辦理過程中存在的難以操作的問題，提出
了修改相應(yīng)司法解釋的中肯建議。名家訪談欄目中，編輯部特意采訪丁關(guān)國教授
派特里克。魯?shù)婪�，他是美國著名的房地產(chǎn)專家，又在中國活躍多年，相信其關(guān)
于中國房地產(chǎn)的言論能達到“旁觀者清”的效果。
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