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圖書內(nèi)容簡介

隨著各種法律法規(guī)的日益完善和人們維權(quán)意識的不斷提高，物業(yè)管理糾
紛呈上升趨勢。如何更好地解決物業(yè)公司和業(yè)主之間不斷出現(xiàn)的矛盾和糾
紛，使物業(yè)管理公司更好地服務(wù)于業(yè)主，使雙方的合法權(quán)益真正得到維護(hù)，
已成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
基于以上原因，筆者結(jié)合多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，編寫了本書。本書分為物業(yè)
管理糾紛案件的實(shí)踐問題與物業(yè)管理糾紛疑難、典型案例兩部分。涉及業(yè)
主及業(yè)主大會糾紛處理評判標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主、業(yè)主大會的性質(zhì)和地位，業(yè)主委員
會的性質(zhì)和地位，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)前期物業(yè)管理概述，前
期物業(yè)管理糾紛處理評判標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位前期物業(yè)管理，前期物業(yè)服務(wù)合
同，物業(yè)的承接驗(yàn)收，物業(yè)服務(wù)糾紛處理評判標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服
務(wù)合同糾紛處理評判標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的民事責(zé)任等內(nèi)容。本書從基本理
論著手，結(jié)合簡單易懂的小案例來說明相關(guān)物業(yè)管理法理，并精選了近年來
全國各地發(fā)生的物業(yè)糾紛案例，結(jié)合即將實(shí)施的《中華人民共和國物權(quán)法》
及新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對案例進(jìn)行了詳細(xì)的法理分析，同時對物業(yè)管
理糾紛審理中的證據(jù)問題及庭審問題進(jìn)行了探討。附錄部分以北京市為重
點(diǎn)，收錄了物業(yè)管理糾紛相關(guān)法律法規(guī)、行政規(guī)章及大中城市出臺的具有代
表性的規(guī)范性文件，包括《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物
業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管
理服務(wù)明碼標(biāo)價的規(guī)定》等。
此外，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，新修訂的《物業(yè)管理
條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為
“管理規(guī)約”，將“業(yè)主．臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。本書除案例分
析內(nèi)容仍沿用原稱謂外，其余部分內(nèi)容均采用上述新修改的名稱。
本書的編寫理論與實(shí)踐并重，貼近生活，融理論性、知識性、實(shí)用性與工具
性為一體，法理分析透徹，所收案例具體實(shí)在，所闡述的庭審技巧實(shí)用性強(qiáng)。
無論是法官、律師，還是物業(yè)管理人員，購房業(yè)主都會對您的工作、生活帶來
一定的幫助，書中相關(guān)的法律法規(guī)也一定會成為您的工具與助手。

圖書目錄

上編司法實(shí)踐
第一章 物業(yè)管理糾紛概述……………………………………………(3)
第一節(jié) 物業(yè)管理概述 ………………………………………………(3)
一、物業(yè)………………………………………………………………(3)
二、業(yè)主………………………………………………………………(5)
三、物業(yè)管理…………………………………………………………(7)
第二節(jié) 物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)及糾紛類型 …………………………(9)
一、物業(yè)管理糾紛案件的特點(diǎn)………………………………………(9)
二、物業(yè)管理糾紛的類型……………………………………………(13)
三、物業(yè)管理糾紛的主要法律問題…………………………………(15)
第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的成因分析 …………………………………(18)
一、導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛的原因………………………………………(18)
二、審理物業(yè)管理糾紛中存在的疑難問題…………………………(19)
第二章 物業(yè)管理糾紛案件的審理方法和技巧………………………(22)
第一節(jié) 物業(yè)管理糾紛案件的審理要點(diǎn)和技巧 ……………………(22)
一、物業(yè)管理糾紛案件審理的價值取向……………………………(22)
二、物業(yè)管理糾紛案件的審理要點(diǎn)…………………………………(23)
三、物業(yè)管理糾紛案件的審理技巧…………………………………(29)
第二節(jié) 物業(yè)管理糾紛案件證據(jù)的認(rèn)定 ……………………………(34)
一、物業(yè)管理糾紛案件審理中證據(jù)的形式要求……………………(34)
二、物業(yè)管理糾紛案件審理中證據(jù)證明效力的判斷………………(37)
三、物業(yè)管理糾紛案件的舉證責(zé)任分配……………………………(39)
第三章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)……………………………………(44)
第一節(jié) 業(yè)主的專有權(quán)及其限制 ……………………………………(45)
一、業(yè)主的建筑物專有部分所有權(quán)概述……………………………(45)
二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有專有權(quán)的限制…………………………(47)
三、業(yè)主建筑物區(qū)分專有權(quán)限制引發(fā)的糾紛………………………(51)
第二節(jié) 業(yè)主的共有權(quán)及其限制 ……………………………………(59)
一、業(yè)主共有權(quán)的概述………………………………………………(59)
二、共有權(quán)的法律性質(zhì)………………………………………………(60)
三、共有權(quán)范圍………………………………………………………(61)
四、共有權(quán)的限制……………………………………………………(65)
五、相關(guān)特殊客體的共有權(quán)屬確定…………………………………(66)
第四章 業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作中的法律問題 ……………………………(75)
第一節(jié) 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律性質(zhì)…………………………(75)
一、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位……………………………(75)
二、業(yè)主委員會的訴訟資格問題……………………………………(76)
第二節(jié) 業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作中的法律問題…………………(79)
一、實(shí)踐中業(yè)主大會籌備與召開存在的法律問題…………………(79)
二、業(yè)主委員會設(shè)立中存在的問題…………………………………(81)
第三節(jié) 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的效力及其限制 …………(83)
一、業(yè)主的成員權(quán)……………………………………………………(83)
二、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的效力限制問題………………(84)
第四節(jié) 管理規(guī)約的法律效力 ………………………………………(86)
一、管理規(guī)約的約定事項(xiàng)……………………………………………(86)
二、與管理規(guī)約無關(guān)的事項(xiàng)…………………………………………(87)
三、管理規(guī)約的效力…………………………………………………(88)
四、違反管理規(guī)約的責(zé)任及救濟(jì)……………………………………(90)
第五章 物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)法律問題 …………………………………(93)
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同概述 …………………………………………(93)
一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)……………………………………………(93)
二、物業(yè)服務(wù)合同的變更和解除……………………………………(96)
三、物業(yè)服務(wù)合同的法律效力………………………………………(101)
四、物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)………………………………(101)
第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同的主體問題 …………………………………(106)
一、物業(yè)服務(wù)合同的履行主體對物業(yè)服務(wù)合同效力的影響………(106)
二、非業(yè)主使用人能否成為物業(yè)服務(wù)合同的主體…………………(]07)
第三節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同的法律效力問題 ………………………(109)
一、前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主產(chǎn)生拘束力的依據(jù)…………………(109)
二、單方制定的臨時管理規(guī)約具有合同效力的依據(jù)………………(111)
三、未經(jīng)過招投標(biāo)的前期物業(yè)服務(wù)合同的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定……(113)
第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與更換問題 …………………………(114)
一、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤換權(quán)的行使條件及程序………………(115)
二、物業(yè)管理交接糾紛相關(guān)問題……………………………………(118)
第五節(jié) 司法實(shí)踐中常見的物業(yè)服務(wù)合同糾紛法律問題 …………(120)
一、對事實(shí)物業(yè)管理關(guān)系的認(rèn)定……………………………………(120)
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用員工不當(dāng)對合同效力的影響………………(122)
第六章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛………………………………………………(124)
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)概述……………………………………………(125)
一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)依據(jù)、定價方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)……………………(125)
二、政府對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)管……………………………………(126)
第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中存在的問題 …………………………(127)
一、業(yè)主辦理人住手續(xù)之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由誰負(fù)擔(dān)…………(127)
二、對于開發(fā)商作出的“贈送物業(yè)服務(wù)費(fèi)”承諾如何認(rèn)定…………(128)
第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定 …………………………………(130)
一、業(yè)主請求降低物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可否允許……………………(130)
二、未約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，如何確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)……………(133)
三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方要求提高前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否
允許………………………………………………………………(136)
四、對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)是否達(dá)標(biāo)的認(rèn)定……………………(139)
五、業(yè)主遲延交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約責(zé)任…………………………(144)
第四節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收取、使用和管理……………………(146)
一、物業(yè)維修資金的來源及歸屬……………………………………(146)
二、物業(yè)維修資金的運(yùn)作規(guī)則………………………………………(147)
三、物業(yè)維修資金的使用管理………………………………………(148)
四、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和監(jiān)督………………………………(149)
第七章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理責(zé)任 ……………………………………(151)
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任的承擔(dān) ……………………………(152)
一、物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任概述…………………………………(152)
二、物業(yè)服務(wù)合同履行中的違約行為及其責(zé)任承擔(dān)………………(155)
第二節(jié) 物業(yè)管理侵權(quán)損害賠償責(zé)任 ………………………………(185)
一、物業(yè)管理侵權(quán)損害賠償責(zé)任概述………………………………(186)
二、物業(yè)管理過程中的職務(wù)侵權(quán)行為………………………………(188)
三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反共用設(shè)備管理義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任……………(198)
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯建筑物共用部分、小區(qū)共用部分或配套
公共設(shè)施權(quán)益的侵權(quán)問題………………………………………(200)
五、第三人致害時物業(yè)服務(wù)企業(yè)保障義務(wù)侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)………(204)
下編疑難、典型案例評析
案例1 業(yè)主與前物業(yè)公司的約定對新物業(yè)公司不具有約束力………(219)
案例2 物業(yè)公司與業(yè)主之間違反管理規(guī)約的約定無效………………(224)
案例3 非業(yè)主使用人亦應(yīng)遵守物業(yè)服務(wù)合同與管理規(guī)約的約定……(228)
案例4 物業(yè)公司對前期物業(yè)管理中未售出的房屋要承擔(dān)的管理
職責(zé)………………………………………………………………(232)
案例5 業(yè)主家漏水導(dǎo)致的電梯停運(yùn)，物業(yè)公司為何要分擔(dān)責(zé)任……(237)
案例6 業(yè)主委員會是否有權(quán)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)………………(242)
案例7 向物業(yè)公司交納停車占地費(fèi)后，業(yè)主和物業(yè)公司之間并
不形成保管合同關(guān)系 …………………………………………(246)
案例8 業(yè)主以物業(yè)服務(wù)合同無效為由拒絕交納服務(wù)費(fèi)的抗辯不
能成立……………………………………………………………(250)
案例9 業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)公司有權(quán)制止……………………………(256)
案例10 物業(yè)公司未提供完善的物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主委員會可以解
聘物業(yè)公司……………………………………………………(260)
案例11 物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)期間，有保障小區(qū)業(yè)主人身和
財產(chǎn)安全的義務(wù)………………………………………………(264)
案例12 物業(yè)公司無權(quán)對違約業(yè)主采取罰款、斷水、斷電等措施…………(269)
案例13 在合同約定的期限內(nèi)，物業(yè)公司將物業(yè)管理工作轉(zhuǎn)委托
的效力認(rèn)定……………………………………………………(273)
案例14 原物業(yè)公司不退出導(dǎo)致新的物業(yè)公司無法進(jìn)駐誰之過……(276)
附錄 相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋等
中華人民共和國物權(quán)法(節(jié)選)…………………………………………(285)
物業(yè)管理?xiàng)l例……………………………………………………………(286)
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法(2004年)…………………………………(294)
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(2004)…………………………………………(298)
建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)
則》(試行)的通知………………………………………………………(301)
經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)生活飲用水水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn) ……(303)
建設(shè)部辦公廳關(guān)于執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》有關(guān)問題
的復(fù)函…………………………………………………………………(303)
經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)住宅安全防范設(shè)施設(shè)備、住宅消防設(shè)施設(shè)備日
常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)………………………………………(304)
北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)……(305)
北京市貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的若干意見………………………………(309)
北京市居住小區(qū)機(jī)動車停車管理辦法 …………………………………(313)
北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)………………………………………(315)
北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定 …………(319)
北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)…………………………………(321)
北京市住宅公共維修基金使用管理辦法………………………………(324)
上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法…………………………(327)
關(guān)于《上海市實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例的若干意見》的應(yīng)用解釋……………(331)
上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定………………………………………………(333)
深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法…………………………………(341)
本書共有348頁