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圖書內容簡介

序
隨著中國最近幾十年的飛速發(fā)展，中國的土地立法也在不斷發(fā)展。
市場所扮演的角色戲劇性地擴大，法律改革的目標變成創(chuàng)造新的激勵機
制和促進增長。與此同時，增長進一步推動了法律改革。這一結果是一
個由實際需要驅動的漸進的法律改革過程。中國在過去二十年所積累的
與土地法律改革有關的經驗是豐富的，并在國際上被認為是那些從計劃
經濟向市場經濟轉型的國家可供借鑒的重要淵源。
為什么土地法律是經濟和社會發(fā)展過程的一個關鍵因素?這是因為
土地法律確認個人、團體和國家對最根本的資源，也就是土地的產權。
這些產權創(chuàng)造了對土地的保護和產出的激勵機制。土地法律規(guī)定了與土
地有關的權利可以永久地或暫時地轉讓的情形和程序或用于擔保取得貸
款的情形和程序，體現了國家對這些權利的限制，如對土地的使用進行
限制的規(guī)劃制度，或者禁止土地在某些情形下轉讓的制度。如能反映誰
應當擁有土地產權這一根本概念，土地法律就會影響貧困和繁榮的發(fā)生
率。交易規(guī)則將影響土地利用的效率，并影響正在形成的土地分配
模式。
當本書在2005年第一次出版時，它是對中國法律這一關鍵領域進
行廣泛理解的一個重要貢獻。作者將其在當地土地管理部門的工作經
驗、對不同于中國法律體制的國家的土地法律的接觸以及作為執(zhí)業(yè)律師
對其客戶在中國進行投資提供法律服務的工作經驗融會在本書中。本書
填補了一項重要空白：對土地法律這一關鍵而復雜的領域進行了合理有
序的介紹。本書對律師、經濟學家和投資者同等重要。
土地立法的改革是一個持續(xù)不斷的過程。本版由于2007年具有劃
時代意義的《中華人民共和國物權法》的出臺、進而導致中國物權制度
的重大變革而變得非常有必要。在多年的制訂過程中，《物權法》就與
物權在中國經濟中的適當角色有關的政策發(fā)展方面，鞏固了其所取得的
重要的進展。
和第一版一樣，本書的更新是任何考慮對中國境內企業(yè)投資的人或
為此類投資提供咨詢的人必不可少的資源。
約翰．布魯斯
國際土地和開發(fā)方案有限公司總裁
前世界銀行高級法律顧問(土地法)

圖書目錄

目 錄
第一章中國土地權屬制度概述………………………………1 161
土地所有權……………………………………………………1 16l
土地使用權……………………………………………………3 163
土地用途管制…………………………………………………7 168
第二章 中國的房地產立法…………………………………9 170
憲法……………………………………………………………9 170
法律……………………………………………………………10 171
最高人民法院的司法解釋……………………………………12 173
行政法規(guī)………………………………………………………13 174
地方性法規(guī)……………………………………………………14 176
部門規(guī)章………………………………………………………14 176
地方政府規(guī)章…………………………………………………17 181
第三章集體所有土地……………………………………………18 182
承包經營權……………………………………………………18 182
承包經營權的流轉……………………………………………19 183
土地征用………………………………………………………21 186
集體建設用地的流轉…………………………………………25 191
第四章 出讓土地使用權……………………………………28 195
土地出讓制度概述……………………………………………28 195
土地出讓金的確定……………………………………………30 197
土地使用權出讓的方式………………………………………3l 199
通過招標、拍賣、掛牌的方式取得土地使用權……………32 199
以協議方式取得土地使用權…………………………………34 202
土地使用權的轉讓……………………………………………35 204
第五章 劃撥土地使用權…………………………………………4l 211
可以通過劃撥方式取得土地使用權的幾種情況……………41 211
通過劃撥方式取得土地使用權的程序………………………43 213
劃撥土地使用權的轉讓………………………………………43 214
劃撥土地使用權的抵押………………………………………45 216
有關改制的國有企業(yè)的劃撥土地使用權問題………………46 217
第六章 工業(yè)用地…………………………………………………49 220
工業(yè)用地出讓價格的確定……………………………………50 221
工業(yè)用地控制指標……………………………………………51 223
以招標、拍賣或掛牌的方式取得工業(yè)用地的程序…………53 225
第七章 中國的土地儲備制度……………………………………55 228
土地儲備制度的定義…………………………………………55 228
土地儲備范圍…………………………………………………56 229
土地儲備程序…………………………………………………58 23l
第八章 取得土地使用權用于房地產開發(fā)的程序………………60 234
土地一級開發(fā)…………………………………………………60 234
土地二級開發(fā)…………………………………………………62 237
第九章城市房屋拆遷……………………………………………64 239
拆遷參與各方…………………………………………………64 239
拆遷程序………………………………………………………65 241
補償安置………………………………………………………67 242
政府對拆遷行為的管理……………………………………68 243
第十章 商品房的買賣……………………………………………70 247
外國人是否被允許購買商品房………………………………70 247
預售商品房的購買程序………………………………………7l 249
購買商品房之貸款……………………………………………75 255
對預售商品房進行盡職調查…………………………………77 257
對二手房進行盡職調查………………………………………81 262
第十一章 出租方和承租方………………………………………82 263
工地使用權租賃………………………………………………82 263
住宅和辦公物業(yè)的租賃………………………………………83 265
第十二章 中國的不動產抵押……………………………………87 269
中國可以抵押的不動產………………………………………87 269
劃撥土地使用權的抵押………………………………………89 27l
與抵押和抵押物業(yè)相關權益的轉讓…………………………90 272
登記……………………………………………………………90 273
抵押權的實現…………………………………………………92 275
優(yōu)先權…………………………………………………………92 275
第十三章不動產登記……………………………………………94 278
土地權益之登記………………………………………………95 280
房屋權益之登記……………………………………………100 286
第十四章 外商投資企業(yè)取得土地使用權的方式……………102 288
外商投資企業(yè)取得土地使用權的方式……………………103 289
外方土地使用人和集體土地………………………………105 292
土地使用費…………………………………………………106 293
申請取得土地使用權的程序………………………………108 294
第十五章 外國投資者投資房地產的途徑……………………109 296
一般原則……………………………………………………109 296
股權或資產的購買…………………………………………111 299
外國投資者并購中國境內企業(yè)……………………………112 300
外商投資企業(yè)股權轉讓……………………………………115 303
第十六章 外商投資房地產的法律盡職調查…………………116 305
對公司的法律盡職調查……………………………………118 308
對項目的法律盡職調查……………………………………122 313
第十七章 房地產稅費…………………………………………125 317
營業(yè)稅………………………………………………………125 317
城市維護建設稅……………………………………………]26 318
教育費附加…………………………………………………]27 319
契稅…………………………………………………………127 320
土地增值稅…………………………………………………128 321
印花稅………………………………………………………129 321
房產稅………………………………………………………129 322
城市房地產稅………………………………………………129 322
城鎮(zhèn)土地使用稅……………………………………………130 323
專項維修基金………………………………………………130 323
附錄一：英漢房地產法律術語………………………………………132
附錄二：中國不動產法律法規(guī)名稱索引………………………………141
附錄三：中國不動產網上資源………………………………………151

總324頁