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圖書內(nèi)容簡(jiǎn)介

序
隨著中國(guó)最近幾十年的飛速發(fā)展，中國(guó)的土地立法也在不斷發(fā)展。
市場(chǎng)所扮演的角色戲劇性地?cái)U(kuò)大，法律改革的目標(biāo)變成創(chuàng)造新的激勵(lì)機(jī)
制和促進(jìn)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，增長(zhǎng)進(jìn)一步推動(dòng)了法律改革。這一結(jié)果是一
個(gè)由實(shí)際需要驅(qū)動(dòng)的漸進(jìn)的法律改革過程。中國(guó)在過去二十年所積累的
與土地法律改革有關(guān)的經(jīng)驗(yàn)是豐富的，并在國(guó)際上被認(rèn)為是那些從計(jì)劃
經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的國(guó)家可供借鑒的重要淵源。
為什么土地法律是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展過程的一個(gè)關(guān)鍵因素?這是因?yàn)?
土地法律確認(rèn)個(gè)人、團(tuán)體和國(guó)家對(duì)最根本的資源，也就是土地的產(chǎn)權(quán)。
這些產(chǎn)權(quán)創(chuàng)造了對(duì)土地的保護(hù)和產(chǎn)出的激勵(lì)機(jī)制。土地法律規(guī)定了與土
地有關(guān)的權(quán)利可以永久地或暫時(shí)地轉(zhuǎn)讓的情形和程序或用于擔(dān)保取得貸
款的情形和程序，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)這些權(quán)利的限制，如對(duì)土地的使用進(jìn)行
限制的規(guī)劃制度，或者禁止土地在某些情形下轉(zhuǎn)讓的制度。如能反映誰
應(yīng)當(dāng)擁有土地產(chǎn)權(quán)這一根本概念，土地法律就會(huì)影響貧困和繁榮的發(fā)生
率。交易規(guī)則將影響土地利用的效率，并影響正在形成的土地分配
模式。
當(dāng)本書在2005年第一次出版時(shí)，它是對(duì)中國(guó)法律這一關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)
行廣泛理解的一個(gè)重要貢獻(xiàn)。作者將其在當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T的工作經(jīng)
驗(yàn)、對(duì)不同于中國(guó)法律體制的國(guó)家的土地法律的接觸以及作為執(zhí)業(yè)律師
對(duì)其客戶在中國(guó)進(jìn)行投資提供法律服務(wù)的工作經(jīng)驗(yàn)融會(huì)在本書中。本書
填補(bǔ)了一項(xiàng)重要空白：對(duì)土地法律這一關(guān)鍵而復(fù)雜的領(lǐng)域進(jìn)行了合理有
序的介紹。本書對(duì)律師、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和投資者同等重要。
土地立法的改革是一個(gè)持續(xù)不斷的過程。本版由于2007年具有劃
時(shí)代意義的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的出臺(tái)、進(jìn)而導(dǎo)致中國(guó)物權(quán)制度
的重大變革而變得非常有必要。在多年的制訂過程中，《物權(quán)法》就與
物權(quán)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的適當(dāng)角色有關(guān)的政策發(fā)展方面，鞏固了其所取得的
重要的進(jìn)展。
和第一版一樣，本書的更新是任何考慮對(duì)中國(guó)境內(nèi)企業(yè)投資的人或
為此類投資提供咨詢的人必不可少的資源。
約翰．布魯斯
國(guó)際土地和開發(fā)方案有限公司總裁
前世界銀行高級(jí)法律顧問(土地法)

圖書目錄

目 錄
第一章中國(guó)土地權(quán)屬制度概述………………………………1 161
土地所有權(quán)……………………………………………………1 16l
土地使用權(quán)……………………………………………………3 163
土地用途管制…………………………………………………7 168
第二章 中國(guó)的房地產(chǎn)立法…………………………………9 170
憲法……………………………………………………………9 170
法律……………………………………………………………10 171
最高人民法院的司法解釋……………………………………12 173
行政法規(guī)………………………………………………………13 174
地方性法規(guī)……………………………………………………14 176
部門規(guī)章………………………………………………………14 176
地方政府規(guī)章…………………………………………………17 181
第三章集體所有土地……………………………………………18 182
承包經(jīng)營(yíng)權(quán)……………………………………………………18 182
承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)……………………………………………19 183
土地征用………………………………………………………21 186
集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)…………………………………………25 191
第四章 出讓土地使用權(quán)……………………………………28 195
土地出讓制度概述……………………………………………28 195
土地出讓金的確定……………………………………………30 197
土地使用權(quán)出讓的方式………………………………………3l 199
通過招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式取得土地使用權(quán)……………32 199
以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)…………………………………34 202
土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓……………………………………………35 204
第五章 劃撥土地使用權(quán)…………………………………………4l 211
可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的幾種情況……………41 211
通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的程序………………………43 213
劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓………………………………………43 214
劃撥土地使用權(quán)的抵押………………………………………45 216
有關(guān)改制的國(guó)有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)問題………………46 217
第六章 工業(yè)用地…………………………………………………49 220
工業(yè)用地出讓價(jià)格的確定……………………………………50 221
工業(yè)用地控制指標(biāo)……………………………………………51 223
以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式取得工業(yè)用地的程序…………53 225
第七章 中國(guó)的土地儲(chǔ)備制度……………………………………55 228
土地儲(chǔ)備制度的定義…………………………………………55 228
土地儲(chǔ)備范圍…………………………………………………56 229
土地儲(chǔ)備程序…………………………………………………58 23l
第八章 取得土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的程序………………60 234
土地一級(jí)開發(fā)…………………………………………………60 234
土地二級(jí)開發(fā)…………………………………………………62 237
第九章城市房屋拆遷……………………………………………64 239
拆遷參與各方…………………………………………………64 239
拆遷程序………………………………………………………65 241
補(bǔ)償安置………………………………………………………67 242
政府對(duì)拆遷行為的管理……………………………………68 243
第十章 商品房的買賣……………………………………………70 247
外國(guó)人是否被允許購買商品房………………………………70 247
預(yù)售商品房的購買程序………………………………………7l 249
購買商品房之貸款……………………………………………75 255
對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行盡職調(diào)查…………………………………77 257
對(duì)二手房進(jìn)行盡職調(diào)查………………………………………81 262
第十一章 出租方和承租方………………………………………82 263
工地使用權(quán)租賃………………………………………………82 263
住宅和辦公物業(yè)的租賃………………………………………83 265
第十二章 中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)抵押……………………………………87 269
中國(guó)可以抵押的不動(dòng)產(chǎn)………………………………………87 269
劃撥土地使用權(quán)的抵押………………………………………89 27l
與抵押和抵押物業(yè)相關(guān)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓…………………………90 272
登記……………………………………………………………90 273
抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)…………………………………………………92 275
優(yōu)先權(quán)…………………………………………………………92 275
第十三章不動(dòng)產(chǎn)登記……………………………………………94 278
土地權(quán)益之登記………………………………………………95 280
房屋權(quán)益之登記……………………………………………100 286
第十四章 外商投資企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式……………102 288
外商投資企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式……………………103 289
外方土地使用人和集體土地………………………………105 292
土地使用費(fèi)…………………………………………………106 293
申請(qǐng)取得土地使用權(quán)的程序………………………………108 294
第十五章 外國(guó)投資者投資房地產(chǎn)的途徑……………………109 296
一般原則……………………………………………………109 296
股權(quán)或資產(chǎn)的購買…………………………………………111 299
外國(guó)投資者并購中國(guó)境內(nèi)企業(yè)……………………………112 300
外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓……………………………………115 303
第十六章 外商投資房地產(chǎn)的法律盡職調(diào)查…………………116 305
對(duì)公司的法律盡職調(diào)查……………………………………118 308
對(duì)項(xiàng)目的法律盡職調(diào)查……………………………………122 313
第十七章 房地產(chǎn)稅費(fèi)…………………………………………125 317
營(yíng)業(yè)稅………………………………………………………125 317
城市維護(hù)建設(shè)稅……………………………………………]26 318
教育費(fèi)附加…………………………………………………]27 319
契稅…………………………………………………………127 320
土地增值稅…………………………………………………128 321
印花稅………………………………………………………129 321
房產(chǎn)稅………………………………………………………129 322
城市房地產(chǎn)稅………………………………………………129 322
城鎮(zhèn)土地使用稅……………………………………………130 323
專項(xiàng)維修基金………………………………………………130 323
附錄一：英漢房地產(chǎn)法律術(shù)語………………………………………132
附錄二：中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法律法規(guī)名稱索引………………………………141
附錄三：中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)上資源………………………………………151

總324頁