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圖書內(nèi)容簡介

2007年8月13日，在香山召開的全國律協(xié)外事工作會上見到王才亮律師，知其近作《反思：中國房地產(chǎn)制度與實踐》脫稿并請我寫一序言，欣然允諾。一是因為我與王律師是老朋友，十年前我們都是全國律協(xié)民事業(yè)務(wù)委員會的委員，這個委員會的專業(yè)研究之風(fēng)至今很盛，碩果累累。二是我一直主張中國的律師在執(zhí)業(yè)中不斷提高理論水平，緊密關(guān)注國家的法治進(jìn)程，律師不僅應(yīng)當(dāng)是業(yè)務(wù)高手，還應(yīng)當(dāng)是法學(xué)研究的專家。
王才亮律師的這本書前后寫了兩年，研究的對象是當(dāng)前從上到下都關(guān)注的房價問題。這本書沒有就房價談房價，而是透過現(xiàn)象看本質(zhì)，從房地產(chǎn)制度的層面上深入探討房價問題的根源。
面對房地產(chǎn)價格狂漲虛高所造成的社會分配不公問題，黨中央、國務(wù)院都給予了高度的重視，也是全國百姓最為關(guān)注的熱點之一。中央對住房問題的重視，并不是始于今天。溫家寶總理在2006年3月14日答記者問時曾強(qiáng)調(diào)，“我最覺得痛心的問題是在這三年的工作中，還沒能夠把人民最關(guān)心的醫(yī)療、上學(xué)、住房、安全等問題解決得更好”。
在一個文明、法治社會中，住房是個人最基本的生存條件。離開了衣食住行，個人的基本生存權(quán)利就可能被剝奪。特別是在市場體制下，由于整個市場運作都是以貨幣來交換，而個人獲得貨幣的能力、稟賦、知識與背景又是千差萬別的，因此個人所獲得的貨幣也會差別懸殊。而住房是個人一生中最昂貴的消費品，如果房價持續(xù)上漲，那么肯定會出現(xiàn)住房擁有的嚴(yán)重兩極分化。無論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，政府都會試圖建立住房保障制度來保證人人有房住。也就是說為了保障每個人都有房子住，政府采取一些特殊的措施來幫助那些完全依靠市場解決住房有困難的群體。如住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度、公屋制度、廉租屋制度等。也就是說，住房保障制度主要是政府的事情，住房困難者可以由政府來解決。但是從我國的國情出發(fā)，無論是從市場的特性來說，還是從政府的財力而言，政府建立的住房保障體系對民眾住房需求的滿足都是十分有限的，多數(shù)民眾所需要的住房還是需要通過市場的方式來解決，因此，房價的高低就決定了民眾的生活條件能否得到改善，也成為我們的社會經(jīng)濟(jì)能否真正為民眾發(fā)展之關(guān)鍵。
目前的房價快速上漲，也使得房地產(chǎn)投機(jī)炒作嚴(yán)重，這不僅使得許多民眾居住條件不能改善，帶來了許多嚴(yán)重的社會問題，而且導(dǎo)致國內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)泡沫四起，使得國內(nèi)金融市場、銀行體系面臨著巨大的潛在危機(jī)。
構(gòu)建和諧社會，是目前我國政治經(jīng)濟(jì)生活中的主要議題。但是構(gòu)建和諧社會的最基本問題在哪里?國內(nèi)民眾最為關(guān)注的東西又是什么，以及目前最容易引起社會矛盾與利益沖突的問題是什么?本書指出，對于轉(zhuǎn)軌時期的中國來說，與國內(nèi)社會和諧相沖突的事情不少，而且許多問題也顯而易見，但目前最為迫切、最容易引起社會矛盾與沖突的問題是國內(nèi)房價的瘋漲。近幾年來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，國內(nèi)房價飆升，房價瘋漲已經(jīng)成了整個社會矛盾集中與容易激化的導(dǎo)火線�！熬诱哂衅湮荨钡臋�(quán)利是共產(chǎn)黨人帶領(lǐng)全國人民努力奮斗以追求的一項基本權(quán)利，這種權(quán)利應(yīng)該公平地讓所有的中華人民共和國公民一律平等地享有。如果我們的建筑工人辛辛苦苦建設(shè)起來的房子，不能滿足大多數(shù)人的物質(zhì)需求而只能滿足少部分人的需求，那么，無論如何，我們不能認(rèn)為這是一種公平和正義的社會現(xiàn)象。
正如王才亮律師所說的，希望他的這本書能為國家解決房地產(chǎn)價格狂漲虛高所造成的社會分配不公問題有所幫助。同時，也希望我們的同行們也能更多地關(guān)心房價等社會熱點問題，為國家的長治久安、社會和諧作出中國律師的應(yīng)有貢獻(xiàn)。我想這也是我為此書寫序的愿望之一。
于 寧
2007年8月18日
　　(序言作者為中華全國律師協(xié)會會長)

圖書目錄

問題篇：房價。究竟是否失調(diào)——
第一章中國的房價高低之爭 3
一、北京與八國大城市之比較 3
二、從我們的工資收入想房價 11
三、從房屋的建造成本論房價 16
四、從房屋的“租售比”看房價 22
第二章房價失調(diào)的殘酷現(xiàn)實 26
一、房價，邊調(diào)邊漲 26
二、房地產(chǎn)商囤積居奇 30
三、國家調(diào)控屢屢失效 36
第三章房價高漲的原因之爭 66
一、土地供應(yīng)緊張說 66
二、住房自有率太高說 ‘72
三、供求關(guān)系失調(diào)說 75
四、我的“制度失調(diào)說” 78
反思篇：制度，究竟失調(diào)何處——
第四章中國房地產(chǎn)市場概況 89
一、什么是房地產(chǎn) 89
二、土地與建筑物 9l
三、什么是房地產(chǎn)市場 92
四、什么是房地產(chǎn)業(yè) 93
五、中國房地產(chǎn)市場的歷史 94
第五章 中國房地產(chǎn)法律制度 96
一、房地產(chǎn)法律制度的緣起 96
二、房地產(chǎn)法體系中各法的關(guān)系 105
三、房地產(chǎn)法的概念及調(diào)整對象 106
四、我國房地產(chǎn)法的體系 108
五、我國房地產(chǎn)法的原則 110
第六章房地產(chǎn)制度失調(diào)的基本特征 112
一、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位 112
二、維護(hù)地方政府對土地使用權(quán)的壟斷地位 115
三、維護(hù)房地產(chǎn)商對房產(chǎn)的壟斷地位 123
四、維護(hù)大房地產(chǎn)商對行業(yè)的壟斷地位 127
第七章房地產(chǎn)制度失調(diào)的癥結(jié)所在 131
一、立法程序亟待完善 131
二、土地制度出現(xiàn)倒退 136
三、產(chǎn)權(quán)登記制度的擴(kuò)張 146
四、城市規(guī)劃流于形式 154
五、違章建筑界定混亂 155
六、拆遷制度成為擾民之源 161
七、物業(yè)管理制度先天不足 162
八、房地產(chǎn)案件執(zhí)法不公 167
九、開發(fā)商的話語權(quán)支持其壟斷地位 168
十、荒謬的房屋預(yù)售與按揭制度 174
出路篇：我們，必須打破壟斷——
第八章取消房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位 187
一、房地產(chǎn)業(yè)為何成為支柱產(chǎn)業(yè) 187
二、“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”與“支柱產(chǎn)業(yè)” 192
三、“支柱產(chǎn)業(yè)說”的理論基礎(chǔ) 194
四、“支柱產(chǎn)業(yè)說”還能走多遠(yuǎn) 196
五、警惕房地產(chǎn)業(yè)泡沫的危害 199
第九章正視房地產(chǎn)制度失調(diào)的社會后果 203
一、所有拿工資收入的守法公民都買不起房 203
二、加大了城市居民的生活成本 216
三、導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的“跛腳” 218
四、就業(yè)難的問題無法回避 222
第十章重視我國工業(yè)化的進(jìn)程 226
一、城市化并不是唯一的途徑 226
二、重視農(nóng)村的鄉(xiāng)村企業(yè)發(fā)展 236
三、振興裝備制造業(yè)是必經(jīng)之路 243
第十一章讓我們一起來建設(shè)社會主義新農(nóng)村 254
一、正確實施建設(shè)社會主義新農(nóng)村的任務(wù) 254
二、建立真正符合中國國情的農(nóng)村土地制度 258
三、改革、規(guī)范對農(nóng)村集體土地的征收或征用制度 263
四、以“小產(chǎn)權(quán)房”為突破口，落實農(nóng)村土地權(quán)益 268
五、穩(wěn)定土地承包關(guān)系，保護(hù)農(nóng)民的積極性 275
六、積極推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)上市流轉(zhuǎn) 289
第十二章我們要科學(xué)地建設(shè)城市 296
一、應(yīng)當(dāng)扶持個人集資建房 296
二、應(yīng)當(dāng)支持單位建房 318
三、讓民族文化延續(xù) 330
女人(后記) 357