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圖書內(nèi)容簡(jiǎn)介

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)交易日益頻繁，居民的房屋保有量亦大量增加，隨之而來(lái)的房地產(chǎn)糾紛也日益增多。為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，我國(guó)出臺(tái)了一系列的法律規(guī)范，特別是2007年10月1日起施行的物權(quán)法對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬的確認(rèn)、保護(hù)和房地產(chǎn)的抵押做了重要規(guī)定。為了向社會(huì)公眾全面、及時(shí)介紹我國(guó)的房地產(chǎn)法律制度，作者閱讀了大量的房地產(chǎn)著作、參閱了眾多的法院判例并從中精選對(duì)當(dāng)前現(xiàn)實(shí)最具指導(dǎo)意義的多個(gè)案例然后輔以詳盡的解說(shuō)。本書具有以下三個(gè)特征：
新穎性。近年來(lái)我國(guó)出臺(tái)或修改了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的法律、行政法規(guī)和司法解釋，其中最重要的有：2003年最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、2004年最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》以及2007年3月全國(guó)人大通過(guò)的《物權(quán)法》、2007年8月國(guó)務(wù)院修正的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。上述法律規(guī)范對(duì)我國(guó)既往的房地產(chǎn)法律制度或者是做了重要補(bǔ)充或者是予以重大修改。然而，市面上銷售的有關(guān)房地產(chǎn)判例研究的書，多出版較早，對(duì)上述法律規(guī)范沒有涉及，讀者如果不知上述法律規(guī)范內(nèi)容，可能誤解我國(guó)的房地產(chǎn)法律制度，不能準(zhǔn)確維護(hù)自己的合法權(quán)益。是以，本書特意精選了與上述法律規(guī)范相對(duì)應(yīng)的法院判例，并輔以詳細(xì)的解說(shuō)，使讀者可以對(duì)我國(guó)現(xiàn)行有效的房地產(chǎn)法律規(guī)范有正確地了解。
全面性。房地產(chǎn)法作為一個(gè)部門法，內(nèi)容極其豐富，不僅指我國(guó)的城市房地產(chǎn)管理法，還包括土地管理法、物業(yè)管理?xiàng)l例、民法通則、擔(dān)保法、物權(quán)法等等規(guī)范房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律規(guī)范；它不僅規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)買賣，而且規(guī)范房地產(chǎn)抵押等等一切有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。如果人們對(duì)相關(guān)法律內(nèi)容沒有全面的了解，難免會(huì)對(duì)法律作斷章取義的理解，不能以法律正確地指導(dǎo)自己的行為或維護(hù)自己的合法權(quán)益。所以，本書共設(shè)九章全面介紹了有關(guān)房地產(chǎn)方面的法律制度和法院判例，包括房地產(chǎn)開發(fā)、房屋拆遷、房產(chǎn)交易、房產(chǎn)租賃、房屋抵押、建筑物區(qū)分所有權(quán)和相鄰關(guān)系、物業(yè)管理、房屋裝修及房屋所有權(quán)、土地管理等九大方面。通過(guò)閱讀本書，讀者可以獲得對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的全面認(rèn)識(shí)。
實(shí)用性。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)的開發(fā)和利用成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的一種常態(tài)，我們的經(jīng)濟(jì)生活與房地產(chǎn)密切結(jié)合在一起，公司、企業(yè)可以通過(guò)開發(fā)房地產(chǎn)謀利、利用房地產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，我們平民百姓亦需要購(gòu)買房屋居住、對(duì)房屋進(jìn)行裝修、委托物業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行管理等等。上述任何一種行為皆可能導(dǎo)致糾紛，為了避免不必要的糾紛或者在糾紛發(fā)生后維護(hù)自己的合法權(quán)益，無(wú)論是公司企業(yè)還是我們平民百姓皆需要掌握必要的法律知識(shí)。本書既有對(duì)法院判決的詳細(xì)介紹，又有對(duì)作為其判決基礎(chǔ)的法律規(guī)范的詳盡分析，而且本書所精選的案例皆是日常生活中經(jīng)常發(fā)生的案件，讀者可以通過(guò)閱讀本書中與自己案件相類似的案例，找到相關(guān)的法律制度，并運(yùn)用法律維護(hù)自己的合法權(quán)益。
希望本書的出版能為人們了解我國(guó)的房地產(chǎn)法律制度、指導(dǎo)房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)貢獻(xiàn)自己的一份薄力，同時(shí)，如果書中有疏漏之處，也歡迎大家批評(píng)指正。
張宏斌
2008年2月

圖書目錄

第一章房地產(chǎn)開發(fā)…………………………………………(1)
案例1 山西泰豐大酒店有限公司訴大同市土地管理局案
——拒不履行土地出讓合同的法律后果………………(1)
案例2廣東正君發(fā)展有限公司訴番禺市南村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)
展總公司案
——涉及非法用地和違章建設(shè)的土地開發(fā)合同如何處
理……………………………………………………(7)
案例3萍鄉(xiāng)市新區(qū)建筑安裝總公司硤石分公司訴萍鄉(xiāng)
市城北房地產(chǎn)有限公司案
——建筑工程招投標(biāo)書中提出的價(jià)款能否作為法院確
定工程款的依據(jù)……………………………………(17)
案例4何增文訴何大歡等人案
——因不具備法定資質(zhì)建筑工程合同被認(rèn)定無(wú)效后，
工程款如何結(jié)算……………………………………(23)
案例5 通榆縣建筑工程總公司訴通榆縣電信局等案
——如何正確認(rèn)定建設(shè)工程承包合同中的竣工結(jié)算方
式……………………………………………………(29)
案例6孫玉國(guó)訴中鐵二十三局集團(tuán)第三工程公司、碧
谷有限公司案
——建設(shè)工程價(jià)款如何確定……………………………(41)
案例7 江西省某縣水電站訴浙江金華市甲建筑公司案
——建設(shè)工程總承包轉(zhuǎn)包后的法律責(zé)任………………(49)
案例8 北京商建房地產(chǎn)開發(fā)公司訴北京市北郊農(nóng)場(chǎng)案
——情勢(shì)變更原則對(duì)共建房協(xié)議履行的影響…………(53)
案例9萬(wàn)興公司訴滑雪公司、銀冠公司案
——以房抵債合同如何生效……………………………(59)
案例10 南海市建筑工程公司訴廣東農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)
市場(chǎng)有限公司案
——合同法第286條法定抵押權(quán)如何具體運(yùn)用 ………(67)
第二章房屋拆遷……………………………………………(79)
案例11 鄭作忠等人訴寧德市蕉城區(qū)建設(shè)局案
——拆遷法律關(guān)系性質(zhì)的界定…………………………(79)
案例12 李某某訴某新區(qū)建設(shè)局
——如何認(rèn)定拆遷人資格………………………………(83)
案例13柳福安、吳金女及沈允炳訴寧波市北侖區(qū)房地
產(chǎn)管理處和寧波大榭開發(fā)區(qū)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)
有限公司
——頒發(fā)拆遷許可證后才補(bǔ)辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證的
法律效力……………………………………………(88)
案例14豐浩江等人訴廣東省東莞市規(guī)劃局房屋拆遷
行政裁決糾紛案
——沒有評(píng)估師資格的人署名的評(píng)估報(bào)告無(wú)效………(95)
案例15 蘇州市城區(qū)防汛指揮部辦公室訴蘇州市建設(shè)局案
——逾期申請(qǐng)重新評(píng)估的法律效力……………………(102)
案例16 康水鈞訴廈門市土地房產(chǎn)管理局案
——對(duì)未持有房屋所有權(quán)證的房屋在拆遷安置過(guò)程中
應(yīng)如何認(rèn)定及處理…………………………………(107)
案例17 高沖訴沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)人民政府
——集體土地上的房屋拆遷的法律如何適用…………(113)
案例18 某泰順公司訴某拆遷管理部門
——拆遷補(bǔ)償方式中如何實(shí)現(xiàn)對(duì)承租人利益的保護(hù)……(117)
案例19殷錫成訴上海市靜安區(qū)房屋土地管理局
——行政裁決的法律效力如何…………………………(120)
案例20金某訴上海市某區(qū)房地局案
——房屋拆遷行政裁決做出后又達(dá)成拆遷安置協(xié)議的
應(yīng)如何處理…………………………………………(126)
案例2l 邢明蘭訴淮北市相山區(qū)人民政府及淮北市相
山區(qū)相南街道辦事處
——違法拆遷時(shí)的拆遷人補(bǔ)償和行政機(jī)關(guān)賠償義務(wù)如
何……………………………………………………(129)
第三章房產(chǎn)交易……………………………………………(135)
案例22 陳海燕訴上海京城房地產(chǎn)開發(fā)公司案
——當(dāng)事人在訂立房屋預(yù)售合同之前訂立的預(yù)定合同
的性質(zhì)與效力如何…………………………………(135)
案例23 廣州市余泥渣土排放管理處訴廣州三新實(shí)業(yè)
有限公司、廣州豐偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案
——已經(jīng)履行了主要合同義務(wù)的商品房預(yù)售合同一方
是否能夠主張解除…………………………………(141)
案例24 高某訴北京信遠(yuǎn)萬(wàn)柳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案
——預(yù)先交的購(gòu)房款未必都是定金……………………(148)
案例25孫某訴寧夏銀川市城鄉(xiāng)綠地房地產(chǎn)綜合開發(fā)
公司案
——房屋“縮水”要雙倍返還縮水面積款………………(154)
案例26 鄭女士訴合肥某房地產(chǎn)開發(fā)公司案
——未取得商品房預(yù)售許可證的情況下發(fā)售商品房，
合同無(wú)效并被法院處以懲罰性賠償………………(156)
案例27邢某、史某訴上海東興置業(yè)(集團(tuán))有限公司案
——商品房買賣合同簽訂后，出賣人又故意“一房二
賣”的，承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任………………………(162)
案例28 某房地產(chǎn)公司訴梅某案
——銷售廣告中明確載明價(jià)格優(yōu)惠條件的，視為要約
………………………………………………………(170)
案例29 湯某訴楊某、王某案
——實(shí)際交付與登記過(guò)戶發(fā)生沖突時(shí)，以登記過(guò)戶為
準(zhǔn)……………………………………………………(174)
案例30楊青等訴上海振川物業(yè)有限公司案
——開發(fā)商應(yīng)全面承擔(dān)商品房逾期交付的違約責(zé)任……(178)
案例31 海河房地產(chǎn)公司訴李方案
——合同撤銷權(quán)制度在房產(chǎn)交易中如何應(yīng)用…………(182)
案例32 胡某等訴李某房屋買賣糾紛案
——不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信力與無(wú)權(quán)處分制度的競(jìng)合
與沖突………………………………………………(188)
案例33陸國(guó)慶訴縣市場(chǎng)開發(fā)服務(wù)中心和新嶺村民委
員會(huì)案
——國(guó)有資產(chǎn)未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓，也未辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記
手續(xù)的房屋買賣合同是否有效……………………(195)
案例34王某訴某鎮(zhèn)政府案
——整體出售房屋是否應(yīng)考慮部分承租人的優(yōu)先購(gòu)買
權(quán)…………………………………………………·(204)
案例35 中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司重慶辦事處訴浮圖美
公司及第三人博智公司案
——債務(wù)人低價(jià)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，債權(quán)人行使撤銷權(quán)…………(208)
案例36海搏邦地產(chǎn)投資顧問有限公司訴毛藝霖案
——房屋買賣居間合同中的格式條款效力如何認(rèn)定……(216)
案例37 李某訴北京市某國(guó)家機(jī)關(guān)案
——職工購(gòu)買公有住房未辦理產(chǎn)權(quán)證之前死亡的，其
購(gòu)房行為是否有效…………………………………(220)
案例38顧某訴杜某案
——為逃避稅收訂立房屋買賣合同無(wú)效………………(226)
案例39 馬某某訴東營(yíng)某某拍賣有限責(zé)任公司、中國(guó)某
某資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處案
——房屋出讓后的賣方附隨義務(wù)………………………(230)
案例40張某等人與北京市某房地產(chǎn)開發(fā)公司地下停
車場(chǎng)的所有權(quán)和使用權(quán)糾紛案
——地下停車場(chǎng)的所有權(quán)和使用權(quán)由合同約定………(234)
案例41 李某訴于某案
——不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同可否撤銷…………………………(240)
第四章房產(chǎn)租賃……………………………………………(249)
案例42 四川省高級(jí)人民法院訴范萍案
——房屋租賃合同糾紛管轄法院及訴訟主體如何認(rèn)定
………………………………………………………(249)
案例43 中國(guó)人民解放軍西藏軍區(qū)駐蘭辦事處訴甘肅
東亞定向爆破工程有限公司案
——名為投資租賃合同實(shí)為房屋租賃合同如何認(rèn)定……(258)
案例44 王某、崔某訴李某案
——租賃房屋裝修物如何處理…………………………(270)
案例45 北京某鞋廠訴北京某建筑工程有限責(zé)任公司案
——違章建筑是否能夠適用關(guān)于添附物規(guī)則進(jìn)行處理
………………………………………………………(274)
案例46韓樹堂、韓兆升訴涇陽(yáng)縣云陽(yáng)供銷社案
——?dú)v史遺留的無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋租賃問題如何處理………(278)
案例47 吳彩萍訴當(dāng)陽(yáng)偉豪公司系企業(yè)案
——承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)………………………………(283)
案例48 肖啟明訴何建屏案
——房屋拍賣后，承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)…………(287)
案例49杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會(huì)訴浙江益愛
電子發(fā)展有限公司案
——出租合同被終止轉(zhuǎn)租合同是否也隨之終止………(294)
第五章房屋抵押……………………………………………(303)
案例50 東方資產(chǎn)管理公司與東大集團(tuán)債權(quán)人會(huì)議案
——在建房屋抵押的效力問題…………………………(303)
案例51 楊某訴張某某案
——未經(jīng)授權(quán)作出的抵押行為效力如何………………(316)
案例52 中國(guó)建設(shè)銀行番禺支行訴劉劍鋒、廣州百勝房
產(chǎn)有限公司案
——房屋按揭中的購(gòu)房合同與抵押合同之間的關(guān)系如
何處理………………………………………………(322)
案例53 中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司訴惠州市夏里巴實(shí)業(yè)
公司、惠州市夏里巴經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展公司案
——房屋抵押沒有辦理抵押登記手續(xù)的抵押關(guān)系是否
成立…………………………………………………(330)
案例54 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行昆明市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)支行訴
昆明市副食禽蛋總公司禽蛋批發(fā)部、昆明市副
食禽蛋總公司案
——最高額抵押權(quán)人如何行使抵押權(quán)…………………(340)
案例55 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行成都市總府支行訴四川華通汽
車集團(tuán)公司與四川盛世集團(tuán)有限責(zé)任公司案
——房屋與土地權(quán)利主體不一致時(shí)，房地產(chǎn)抵押合同
的效力及相關(guān)權(quán)利人的利益保護(hù)…………………(347)
案例56葉某訴張某案
——承租權(quán)與抵押)中突時(shí)如何處理……………………(357)
第六章建筑物區(qū)分所有權(quán)和相鄰關(guān)系……………………(363)
案例57季某訴朱某案
——如何區(qū)分建筑物所有權(quán)的專有權(quán)和共有權(quán)………(363)
案例58 深圳甘肅省對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易代理總公司訴黃某
某、深圳市輕工業(yè)品進(jìn)出口公司案
——建筑物區(qū)分所有制度下，共有部分的權(quán)利如何行
使……………………………………………………(370)
案例59 陳某訴深圳市金德海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、深圳
市名都物業(yè)管理有限公司、名都實(shí)業(yè)股份有限
公司案
——“不可量物侵害”在相鄰關(guān)系中如何認(rèn)定…………(374)
案例60顧然地訴上海巨星物業(yè)管理有限公司案
——所有權(quán)限制理論在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的應(yīng)用……(379)
第七章物業(yè)管理……………………………………………(384)
案例61現(xiàn)代城住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)訴北京市朝
陽(yáng)區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局案
——物業(yè)管理行政主管部門的職能如何定位…………(384)
案例62佛山市南海區(qū)興業(yè)物業(yè)管理有限公司訴佛山
市南海區(qū)桂城名苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)案
——業(yè)主如何決定重大事項(xiàng)……………………………(394)
案例63 北京市大成物業(yè)管理公司訴李恕等長(zhǎng)安新城
十二名業(yè)主案
——物業(yè)管理合同的權(quán)限范圍如何……………………(400)
案例64 朱某訴深圳市物業(yè)管理有限公司房屋管理糾紛
——業(yè)主委員會(huì)成立之前管理權(quán)如何行使……………(409)
案例65 丁福楣訴上海市楊浦區(qū)房屋土地管理局案
——業(yè)主代表大會(huì)制定的自主管理章程的效力如何……(413)
案例66 蔣麟訴上海儀電置業(yè)發(fā)展公司案
——業(yè)主能否成為商品住宅房維修基金管理使用糾紛
的訴訟主體…………………………………………(423)
案例67 胡素文等訴深業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司案
——住戶小區(qū)內(nèi)遇害，物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)違約
賠償責(zé)任……………………………………………(426)
第八章房屋裝修及房屋所有權(quán)糾紛………………………(440)
案例68 栗某訴南京某建筑裝飾工程公司案
——室內(nèi)裝修引起環(huán)境污染可否適用環(huán)境侵權(quán)
特殊規(guī)則……………………………………………(440)
案例69 南京某開發(fā)公司訴黃某某案
——違規(guī)裝修造成的損害賠償?shù)恼J(rèn)定…………………(449)
案例70王某訴北京工關(guān)天成裝飾公司案
——房屋裝修質(zhì)量不合格引起人身?yè)p害如何處理……(452)
案例71 藍(lán)夢(mèng)公司訴南通市房產(chǎn)管理局案
——違法假冒進(jìn)行房產(chǎn)所有權(quán)登記行為如何處理……(462)
案例72 吳澤芳、王慧瓊訴利關(guān)珠案
——夫妻離婚后擅自搬入居住侵犯房屋所有權(quán)………(471)
案例73唐世辛訴喬秀云案
——房改房的權(quán)屬的認(rèn)定………………………………(474)
案例74上海市某紗廠訴李某案
——工廠無(wú)權(quán)收回被開除工人已購(gòu)的公房……………(479)
第九章土地管理……………………………………………(483)
案例75 懷遠(yuǎn)縣五岔鎮(zhèn)劉郢村村民委員會(huì)訴懷遠(yuǎn)縣人
民政府案
——政府預(yù)留應(yīng)向農(nóng)民發(fā)放的征地補(bǔ)償費(fèi)的行政行為
的法律效力…………………………………………(483)
案例76 溫記強(qiáng)訴廣州市花都區(qū)花東鎮(zhèn)望頂村村民委
員會(huì)、廣州市花都區(qū)花東鎮(zhèn)望頂村第三經(jīng)濟(jì)合
作社案
——征地補(bǔ)償款如何分配………………………………(487)
案例77傅某訴宣州區(qū)某鎮(zhèn)村民組案
——婦女土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)如何保護(hù)…………………(491)
案例78 某村民小組訴吳某案
——留成宅基地糾紛案件法院是否應(yīng)當(dāng)受理…………(495)
案例79莫新訴南寧市國(guó)土資源局案
——已經(jīng)授予的宅基地國(guó)土資源局可否再收回………(500)
案例80某果品公司訴成某案
——?jiǎng)潛芡恋夭坏弥苯映鲎狻�………………………�?505)
案例81許興吉訴�？谑腥嗣裾�府案
——房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不能分歸不同主體所有
………………………………………………………(510)