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圖書內(nèi)容簡(jiǎn)介

序 言
1981年3月，我國(guó)第一家物業(yè)服務(wù)公司——深圳物業(yè)服務(wù)公司成立，物業(yè)管理行業(yè)首先在深圳破土而出。二十多年來，伴隨著住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)日益繁榮，物業(yè)管理迅速成長(zhǎng)為具有龐大市場(chǎng)需求的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)。但伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，近年來物業(yè)管理和服務(wù)中產(chǎn)生的糾紛也日益增多。這些糾紛與廣大群眾的日常生活密切相關(guān)，往往牽涉房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主乃至公共利益等多方利益，涉及社區(qū)自治、城市管理和社會(huì)建設(shè)等領(lǐng)域的諸多問題；而物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)，相關(guān)法律法規(guī)并不完善，物業(yè)管理和服務(wù)中的許多問題往往缺乏法律依據(jù)，也沒有成功的先例可循，依法處理糾紛面臨相當(dāng)?shù)碾y度。因此，物業(yè)管理糾紛既是關(guān)系民生與和諧的社會(huì)熱點(diǎn)，同時(shí)也是當(dāng)前司法審判的難點(diǎn)，每一件物業(yè)管理糾紛都在考驗(yàn)法官的司法智慧。
司法審判是高度專門化的學(xué)科，也是實(shí)踐性的藝術(shù)，法官的司法智慧和審判經(jīng)驗(yàn)，只能來源于深入的審判實(shí)踐。作為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)源地和先進(jìn)城市，深圳的物業(yè)管理糾紛復(fù)雜多樣，新類型案件層出不窮，為法官開展調(diào)查研究、總結(jié)審判經(jīng)驗(yàn)提供了豐富的實(shí)踐“土壤”。羅湖區(qū)法院的法官在繁重的審判工作之余，潛心鉆研撰寫了這本《物業(yè)管理糾紛審判實(shí)務(wù)與典型案例釋疑》。這本書以典型案例為引，針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理糾紛案件的常見類型和難點(diǎn)問題，以“專家提示”、“實(shí)務(wù)釋疑”等形式，歸納了每個(gè)案例的裁判要旨，既進(jìn)行法律理論闡述，又給出了務(wù)實(shí)的解決思路，體現(xiàn)了法官們?cè)从趯徟袑?shí)踐的深入思考，是審判經(jīng)驗(yàn)的凝練與升華，必將對(duì)物業(yè)管理糾紛案件的審理起到積極作用。
在我看來，這本《物業(yè)管理糾紛審判實(shí)務(wù)與典型案例釋疑》，也許理論探討不夠深入，某些觀點(diǎn)也盡可以做學(xué)術(shù)上的爭(zhēng)論，但自有其可貴之處。一是選題上，抓住了物業(yè)管理糾紛這一社會(huì)熱點(diǎn)，體現(xiàn)了司法關(guān)注民生的價(jià)值取向，對(duì)社會(huì)司法需求予以回應(yīng)；二是在風(fēng)格 上，選擇了司法實(shí)務(wù)的視角，立足審判實(shí)踐，貼近實(shí)際問題，著眼矛盾化解，審判工作與調(diào)研工作有機(jī)結(jié)合。這本書的最大意義和價(jià)值就在于此。衷心希望羅湖區(qū)法院更好地發(fā)揚(yáng)這些工作特色，有更多更好的調(diào)研成果出現(xiàn)!
二O O八年七月

圖書目錄

目 錄
第一章前期物業(yè)服務(wù)
1．建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂的《前期委托物
業(yè)服務(wù)合同》對(duì)業(yè)主是否有約束力…………………………3
2．開發(fā)商在售樓廣告中作出“購(gòu)房贈(zèng)送前期物業(yè)服務(wù)
費(fèi)”的承諾的法律拘束力……………………………………7
3．建設(shè)單位在房地產(chǎn)買賣合同中約定贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)費(fèi)
的效力…………一……………………………………………．12
4·業(yè)主或建設(shè)單位委托未取得資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企
業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理的合同是否有效………………………16
5·物業(yè)服務(wù)有限公司管理的物業(yè)與所持資質(zhì)證書等級(jí)
不相符，其與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的《前期物業(yè)管理
服務(wù)合同》的效力如何確定…………………………………20
第二章物業(yè)服務(wù)合同
6·物業(yè)服務(wù)有限公司是否有權(quán)將小區(qū)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包給
其他人經(jīng)營(yíng)……………………………………………………27
7·物業(yè)服務(wù)企業(yè)被解聘之后仍在住宅小區(qū)從事物業(yè)服
務(wù)的，業(yè)主應(yīng)否交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用…………………………32
8·業(yè)主委員會(huì)與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同
后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交，誰有權(quán)要求原物業(yè)
服務(wù)企業(yè)移交…………………………………………………35
9．物業(yè)服務(wù)有限公司是否有權(quán)以業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)
為由停止供水、供電…………………………………………38
10．物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)沒收業(yè)主的裝修押金……………43
11．物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收水、電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的，其是否
有權(quán)收取手續(xù)費(fèi)……………………………………………48
12．物業(yè)服務(wù)公司是否有權(quán)以原業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)為
由拒絕新業(yè)主辦理入住手續(xù)………………………………52
13．業(yè)主欠付水費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在根據(jù)自己與供水公
司簽訂的《供水用水合同》為業(yè)主墊付水費(fèi)之后，
能否請(qǐng)求業(yè)主按該合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金…………57
14．抄表讀數(shù)可作為物業(yè)服務(wù)有限公司計(jì)收業(yè)主用水費(fèi)
的依據(jù)……………………………………………………62
15．物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間簽訂的停車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議的
效力…………………………………………………………67
16．物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主車輛被盜應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任………73
17．進(jìn)門發(fā)放出入證，車輛丟失，物業(yè)服務(wù)有限公司應(yīng)
否負(fù)責(zé)………………………………………………………78
18．業(yè)主家中被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任……82
19．業(yè)主家中被盜，可否因此拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)…………87
20．物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其所聘的保安傷害業(yè)主所造成的損
失是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任…………………………………92
21．業(yè)主在住宅小區(qū)公共地方遭受人身?yè)p害，物業(yè)服務(wù)
企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任………………………97
22．寵物于小區(qū)內(nèi)丟失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠
償責(zé)任………………………………………………………104
23．物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供何種證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的
訴訟時(shí)效期間有中斷的事由………………………………108
24．物業(yè)服務(wù)有限公司單方面增加物業(yè)管理費(fèi)的行為
無效…………………………………………………………113
25．業(yè)主與第三人約定，由第三人承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)
用，其能否據(jù)此約定而免責(zé)………………………………117
第三章業(yè)主委員會(huì)
26．小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)是否有權(quán)提起民
事訴訟………………………………………………………123
27．業(yè)主委員會(huì)的行為侵害物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益時(shí)，物業(yè)
服務(wù)企業(yè)是否可以起訴業(yè)主委員會(huì)………………………130
28．業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意與物業(yè)服務(wù)企業(yè)
訂立的《物業(yè)服務(wù)合同》的效力…………………………134
29．當(dāng)業(yè)主委員會(huì)作出損害業(yè)主利益的違法決定時(shí)，業(yè)
主有何維權(quán)途徑…………………………………………139
30．業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)起訴要求解聘物業(yè)服務(wù)有限
公司…………………………………………………………145
第四章業(yè)主權(quán)益
31．物業(yè)管理用房的歸屬………………………………………15l
32．房屋因質(zhì)量問題未交付使用，業(yè)主也尚未入伙，物
業(yè)管理費(fèi)用如何承擔(dān)………………………………………157
33．房屋空置期間物業(yè)管理費(fèi)的承擔(dān)…………………………163
34．業(yè)主將房屋出租的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是由物業(yè)使用人
繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用…………………………………………168
35．業(yè)主是否有權(quán)拒付物業(yè)服務(wù)有限公司未取得物業(yè)管
理資質(zhì)期間的物業(yè)管理費(fèi)…………………………………172
36．業(yè)主能否以開發(fā)商違約作為拒交前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的
抗辯理由……………………………………………………177
37．業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位作為拒交物業(yè)
管理費(fèi)的抗辯理由…………………………………………182
38．業(yè)主能否以自聘保安員和清潔工提供服務(wù)為由拒交
物業(yè)服務(wù)費(fèi)…………………………………………………187
39．業(yè)主搬家時(shí)未按時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企
業(yè)是否有權(quán)拒絕放行………………………………………192
40．業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件…………195
41．業(yè)主個(gè)人能否單獨(dú)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯全體業(yè)主共
同權(quán)利的行為提起侵權(quán)之訴………………………………200
42．建筑區(qū)劃內(nèi)停車位的權(quán)屬…………………………………207
43．小區(qū)停車場(chǎng)是否能由經(jīng)營(yíng)單位自行進(jìn)行物業(yè)管理………213
44．建筑區(qū)劃內(nèi)公用設(shè)施變更使用功能應(yīng)當(dāng)經(jīng)過怎樣的
法律程序……………………………………………………218
45．物業(yè)服務(wù)有限公司是否有權(quán)對(duì)違章搭建的業(yè)主提起
訴訟…………………………………………………………223
46．小區(qū)老年健身隊(duì)擾民，業(yè)主能否要求物業(yè)服務(wù)有限
公司制止這種行為…………………………………………230
47．人民法院拍賣的房產(chǎn)，在拍賣成交確認(rèn)書中明確原
業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電費(fèi)由競(jìng)得人自理，
競(jìng)得人是否應(yīng)承擔(dān)原業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水
電費(fèi)…………………………………………………………232
第五章物業(yè)維修基金
48．物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)維修基金的使用不符合法定使
用范圍，是否應(yīng)當(dāng)返還，應(yīng)當(dāng)返還給誰…………………239
49．業(yè)主是否有權(quán)追繳房屋公用設(shè)施專用基金………………243
50．物業(yè)服務(wù)權(quán)限移交時(shí)，本體維修基金是否應(yīng)當(dāng)向新
的物業(yè)服務(wù)企業(yè)一并移交…………………………………248
第六章其他問題
51．業(yè)主在樓頂平臺(tái)搭建房屋的行為是否侵害其他業(yè)主
的權(quán)利……………………………………………………255
52．因樓上房屋漏水引發(fā)樓下業(yè)主損失的，物業(yè)服務(wù)企
業(yè)是否應(yīng)當(dāng)與樓上業(yè)主共同承擔(dān)損害賠償責(zé)任…………259
53．小區(qū)電梯廣告收入的歸屬…………………………………263
54．物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)將小區(qū)內(nèi)公用面積出租收取
租金…………………………………………………………268
55．業(yè)主違反安全規(guī)范裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否以自己
的名義提起訴訟，要求法院判決予以制止………………272
56．業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求安裝塑鋼窗封閉陽臺(tái)，
物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)拆除………………………………277
57．物業(yè)服務(wù)有限公司張貼通告點(diǎn)名批評(píng)業(yè)主是否構(gòu)成
侵權(quán)…………………………………………………………282
58．管理規(guī)約中仲裁條款的效力………………………………286
相關(guān)法律法規(guī)
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(節(jié)錄) …………………………291
(2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第
五次會(huì)議通過)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》………………………………………………294
(2003年6月8日公布，2007年8月26日修訂)
《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》………………………………307
(2004年3月17日建設(shè)部令第t25號(hào))
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》……………………………………313
(2003年11月13日國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)
改價(jià)格[2003]1864號(hào))
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》………………………………317
(2004年7月19日發(fā)改價(jià)檢[2004]1428號(hào))
主要參考文獻(xiàn)………………………………………………………319
后 記………………………………………………………………320