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圖書內(nèi)容簡介

律師的價(jià)值在于他的專業(yè)，但律師的品質(zhì)在于他的責(zé)任!
中國從一九八六年試行律師資格考試制度，現(xiàn)今已有二十二年了。這二十二年里，中國的律師從無到有， 已在經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、生活等方方面面發(fā)揮了巨大作用。
很自豪自己是一名律師，但又不甘心僅僅只做一名律師。思考。或者說胡思亂想于我更像是一種生活方式，始終伴隨于身邊，但主題只有一個(gè)：“中國律師應(yīng)該、將會(huì)怎么發(fā)展?”
答案和王石對(duì)萬科未來發(fā)展的軌跡趨同，那就是走專業(yè)化和精細(xì)化的道路；但與王石對(duì)萬科房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位不同的是，專業(yè)化后，中國律師業(yè)的發(fā)展應(yīng)該是邊緣化、復(fù)合化。
長期關(guān)注于對(duì)房地產(chǎn)法律的研究，讓我深深意識(shí)到，一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)律師，還應(yīng)該是融資謀劃大師、稅務(wù)統(tǒng)籌專家；法律與管理、法律與經(jīng)濟(jì)、法律與政治的邊緣化將是律師發(fā)揮更廣闊的舞臺(tái)。為了進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)更科學(xué)的理解，2007年我特意參加了清華大學(xué)職業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)中心舉辦的清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班，為期一年的學(xué)習(xí)仍在進(jìn)行中，我獲益匪淺。
路漫漫其修遠(yuǎn)兮……
2007年認(rèn)識(shí)了中國法制出版社負(fù)責(zé)圖書出版的羅菜娜小姐，她從人民大學(xué)研究生畢業(yè)后，選擇了一條法律文化傳播的道路，她說她正在籌劃出版一套房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)圖書，這也許就叫機(jī)緣吧。實(shí)際的工作比我想象的要辛苦很多，我的同事王曉燕、羅玲對(duì)這項(xiàng)工作的完成做了很多努力，在此向她們表示深深的感謝!
這本書適合的讀者群是律師、房地產(chǎn)公司法務(wù)專員、以及房地產(chǎn)公司高級(jí)管理人員等。本書除了系統(tǒng)、精確、重點(diǎn)闡述了對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律的理解并對(duì)實(shí)務(wù)中常見的疑難問題進(jìn)行了分析，也試圖在案例點(diǎn)評(píng)、法律策劃中強(qiáng)調(diào)對(duì)人的尊重、對(duì)追求合作、共贏、可持續(xù)發(fā)展在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性。
寫書的過程，是思考的過程、學(xué)習(xí)的過程、也是提升的過程。
有一次與全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生女士的談話中，問及她為什么會(huì)被選任做會(huì)長，她說也許是自己比別人更能從行業(yè)的角度前瞻性地關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展的種種問題，并致力于解決問題吧。對(duì)此，我很有感觸，對(duì)房地產(chǎn)法律的思考也應(yīng)該站在時(shí)代的前沿，走專業(yè)化、邊緣化、復(fù)合化的道路!
再回頭看這本書，相信失誤之處難免，非常歡迎來自社會(huì)各界朋友的建議、討論、指正，在此致以深深地感謝!
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圖書目錄

第一篇房地產(chǎn)開發(fā)用地篇
第一章 2007年至2008年土地政策及土地儲(chǔ)備制度……………3
一、2007年至2008年我國土地政策點(diǎn)評(píng) ……………………………4
(一)對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整………………………………………4
(二)抑制高價(jià)土地及土地囤積、閑置………………………………7
(三)加強(qiáng)土地執(zhí)法力度 ……………………………………………12
(四)土地新政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的影響 ………………………]3
二、土地儲(chǔ)備制度………………………………………………………14
(一)土地儲(chǔ)備 ………………………………………………………14
(二)土地一級(jí)開發(fā) ………………………………………………21
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得…………………………………27
一、土地使用權(quán)取得概述………………………………………………28
(一)土地使用權(quán)簡介 ………………………………………………28
(二)取得土地使用權(quán)的幾種方式及其筒評(píng) ………………………30
二、土地使用權(quán)的出讓…………………………………………………34
(一)土地使用權(quán)出讓概述 …………………………………………34
(二)協(xié)議出讓 ………………………………………………………37
(三)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓 ………………………………………53
案例回放：國有土地使用權(quán)出讓合同的生效與履行……………60
(四)土地使用權(quán)出讓合同 …………………………………………84
三、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓…………………………………………………86
(一)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件及程序 ………………………………87
(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制 ………………………………………94
(三)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓常見法律問題 ………………………………95
案例回放：劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛……………………………96
第三章房屋拆遷……………………………………………………114
一、《物權(quán)法》與房屋拆遷…………………………………………115
(一)房屋拆遷與征收………………………………………………115
(二)(物權(quán)法)對(duì)房屋拆遷的影響 ………………………………116
二、城市房屋拆遷全流程詳解………………………………………122
(一)取得拆遷許可證………………………………………………122
(二)發(fā)布拆遷公告及暫停辦理相關(guān)手續(xù)…………………………123
(三)協(xié)商補(bǔ)償安置…………………………………………………123
(四)房屋拆遷評(píng)估…………………………………………………124
(五)拆遷行政裁決…………………………………………………126
案例回放：拆遷行政裁決不合法，應(yīng)予撤銷…………………128
(六)實(shí)施拆遷………………………………………………………133
(七)行政強(qiáng)制拆遷…………………………………………………135
三、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議(示范文本) ………………………………136
第二篇房地產(chǎn)開發(fā)融資篇
第四章 房地產(chǎn)開發(fā)融資的途徑……………………………………147
一、房地產(chǎn)開發(fā)融資概述……………………………………………148
二、債務(wù)融資…………………………………………………………149
(一)銀行貸款………………………………………………………149
(二)委托貸款………………………………………………………152
(三)發(fā)行公司債券…………………………………………………154
三、股權(quán)融資…………………………………………………………155
(一)房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股融資……………………………………156
案例回放：路勁基建收購順馳中國糾紛………………………158
(二)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資…………………………………………161
四、房地產(chǎn)基金融資…………………………………………………163
五、夾層融資…………………………………………………………166
第五章 合作開發(fā)房地產(chǎn)融資………………………………………169
一、合作開發(fā)房地產(chǎn)概述……………………………………………170
案例回放：補(bǔ)償安置合同VS房地產(chǎn)合作開發(fā)合同 …………171
二、合作開發(fā)房地產(chǎn)的模式選擇……………………………………176
(一)項(xiàng)目公司型的合作開發(fā)………………………………………176
(二)非項(xiàng)目公司型的合作開發(fā)……………………………………177
三、合作開發(fā)房地產(chǎn)的主要法律問題解析…………………………177
(一)涉及合作合同效力的幾個(gè)問題………………………………177
(二)合作開發(fā)中的未足額出資的處理……………………………181
(三)合作開發(fā)中投資額增加及建筑面積增減的處理……………182
(四)合作開發(fā)違法、違規(guī)建筑的處理……………………………182
(五) 四種“名不副實(shí)”的合作合同的認(rèn)定與處理………………183
四、合作開發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范……………………………………185
(一)慎重選擇合作伙伴……………………………………………185
(二)預(yù)防簽訂的合作合同無效……………………………………186
(三)重視合作合同的簽訂…………………………………………187
(四)依約履行合同義務(wù)……………………………………………188
案例回放：合作項(xiàng)目擱淺，引發(fā)撤資糾紛……………………189
第三篇 建設(shè)工程合同篇
第六章 建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同……………………………195
一、建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同簡介…………………………………196
二、建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同雙方權(quán)利義務(wù)………………………198
(一)勘察、設(shè)計(jì)合同發(fā)包人的權(quán)利義務(wù)…………………………198
案例回放：發(fā)包人應(yīng)當(dāng)依約向設(shè)計(jì)人支付設(shè)計(jì)費(fèi)……………199
(二)勘察、設(shè)計(jì)合同承包人的權(quán)利義務(wù)…………………………205
案例回放：勘察人對(duì)勘察成果承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任……………206
三、范本文書一一北京市工程設(shè)計(jì)合同(示范文本) ……………212
第七章 建設(shè)工程施工合同………………………………………219
一、建設(shè)工程施工合同簡介…………………………………………220
二、建設(shè)工程施工合同重點(diǎn)法律問題解析………………………220
(一)中標(biāo)通知書的法律效力………………………………………220
(二)建設(shè)工程施工合同的無效及其法律后果……………………222
(三)建設(shè)工程施工合同的解除及其法律后果……………………223
案例回放：發(fā)包人拖欠工程款，承包人有權(quán)解除合同………226
(四)發(fā)包人對(duì)建設(shè)工程承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任…………………………230
三、工程索賠的風(fēng)險(xiǎn)防范……………………………………………232
(一)建設(shè)工程索賠簡介……………………………………………232
(二)業(yè)主如何預(yù)防工程索賠………………………………………233
第四篇 商品房銷售篇
第八章 商品房認(rèn)購…………………………………………………239
一、商品房認(rèn)購簡介…………………………………………………240
案例回放：商品房認(rèn)購書的效力及違約責(zé)任…………………241
二、商品房認(rèn)購書法律問題解析……………………………………244
(一)商品房認(rèn)購書的性質(zhì)認(rèn)定……………………………………244
(二)商品房認(rèn)購書的效力判斷……………………………………246
(三)商品房認(rèn)購書當(dāng)事人的義務(wù)…………………………………248
案例回放：未盡披露義務(wù)，開發(fā)商向認(rèn)購人承擔(dān)定金責(zé)任…250
(四)違反商品房認(rèn)購書的違約責(zé)任………………………………250
案例回放：商品房認(rèn)購書申的定金認(rèn)定………………………251
三、如何簽訂商品房認(rèn)購書…………………………………………253
(一)簽訂商品房認(rèn)購書的步驟……………………………………253
(二)北京市商品房認(rèn)購書示范文本及評(píng)析………………………253
第九章 商品房預(yù)售與現(xiàn)售…………………………………………259
一、商品房預(yù)售與現(xiàn)售簡介…………………………………………260
二、商品房銷售法律問題分析……………………………………261
(一)商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件…………………………………261
(二)商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的效力…………………………………263
案例回放：“炒樓花”是否有效? ……………………………263
(三)商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件…………………………………266
(四)常見開發(fā)商售房違約責(zé)任……………………………………270
案例回放：逾期辦理房產(chǎn)證約定違約金過低，可以
予以調(diào)整……………………………………………272
(五)開發(fā)商售房廣告宣傳帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)………………………276
(六)物業(yè)小區(qū)的車位權(quán)屬問題……………………………………278
案例回放：小區(qū)停車位的歸屬之爭……………………………278
(七)物業(yè)架空層權(quán)屬問題…………………………………………280
案例回放：住宅小區(qū)架空層的權(quán)利歸屬須依規(guī)劃用途而定…280
(八)商品房登記制度………………………………………………285
第十章 商品房包銷…………………………………………………290
一、商品房包銷簡介及法律關(guān)系解析………………………………291
(一)商品房包銷簡介………………………………………………291
案例回放：居間合同VS包銷合同 ……………………………291
(二)商品房包銷法律關(guān)系解析……………………………………293
二、商品房包銷中存在的主要法律問題……………………………294
(一)包銷商的主體資格與包銷合同的效力………………………294
案例回放：包銷商的主體資格與包銷合同的效力等常見
包銷法律問題………………………………………294
(二)開發(fā)商擅自出售包銷商品房的違約責(zé)任……………………309
(三)包銷商發(fā)布虛假廣告宣傳的責(zé)任承擔(dān)………………………310
三、簽訂商品房包銷合同時(shí)如何防范法律風(fēng)險(xiǎn)……………………310
第五篇物業(yè)管理服務(wù)篇
第十一章 漫談房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理…………………………317
一、物業(yè)管理…………………………………………………………318
二、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理…………………………………………320
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)公司………………………………321
四、物業(yè)管理服務(wù)中的“三角”法律關(guān)系解析……………………322
第十二章 物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)法律問題………………………328
一、物業(yè)管理與服務(wù)熱點(diǎn)法律問題…………………………………329
(一)無物業(yè)服務(wù)合同之事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系………………………329
案例回放：事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系的處理…………………………329
(二)物業(yè)接管驗(yàn)收流程及應(yīng)當(dāng)注意的法律問題…………………334
案例回放：物業(yè)公司接管驗(yàn)收物業(yè)時(shí)，擁有物業(yè)維
修請(qǐng)求權(quán)……………………………………………338
(三)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存與使用……………………………339
(四)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格…………………………………343
案例回放：業(yè)主委員會(huì)是否具有訴訟主體資格之爭…………343
二、物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)實(shí)務(wù)解析…………………………………346
(一)前期物業(yè)管理招標(biāo)……………………………………………346
(二)首屆業(yè)主委員會(huì)組建流程……………………………………348
三、北京市前期物業(yè)服務(wù)合同(2008年示范文本) ………………352
附 錄
中華人民共和國物權(quán)法(節(jié)錄) ………………………………………371
(2007年3月16日)
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法……………………………………390
(2007年8月30日)
中華人民共和國土地管理法……………………………………………401
(2004年8月28日)
最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛
案件適用法律問題的解釋……………………………………………417
(2005年6月18日)
招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定…………………………421
(2007年9月28日)
所涉法律法規(guī)目錄………………………………………………………428