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圖書內(nèi)容簡介

法律是由國家機(jī)關(guān)制定或認(rèn)可的并由國家強(qiáng)制力保證實施的一系列規(guī)范的總和，是人們必須遵守的行為規(guī)則。通過法律的實施，讓人們清楚應(yīng)該做什么、不應(yīng)該做什么，以及如果違反了法律將會受到什么樣的懲處，比如刑法上的“殺人償命”、民法上的“欠債還錢”。土地作為一種重要的不動產(chǎn)物權(quán)，屬于民法調(diào)整的范疇，其調(diào)整和規(guī)范的是土地的歸屬、流轉(zhuǎn)、開發(fā)、利用、保護(hù)和管理等方面的行為，是人們在取得、使用土地過程中必須遵守的行為規(guī)則。但法律并非單指某一部法，而是所有相關(guān)法組成的法律體系，有不同的部門法，也有不同位階的法，如我國有關(guān)土地的法律包括<憲法)、<物權(quán)法}、《土地管理法》、《土地調(diào)查條例>、<城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地登記辦法)以及其他的地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章等等，同時針對一些特定的問題還有專門的規(guī)范性文件或政策性文件加以限制和規(guī)范，如2004年國務(wù)院為嚴(yán)格和加強(qiáng)土地管理發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、2007年發(fā)布<國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知}，國土資源部2001年針對集體土地所有權(quán)的登記發(fā)證發(fā)布的《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》、2004年針對農(nóng)村宅地問題發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)(關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見)的通知)等。
國家立法的根本目的是為了通過法律規(guī)范人們的行為。人們只有嚴(yán)格遵守這些法律，才能創(chuàng)造出一個安定和諧的生活環(huán)境和社會環(huán)境。因此，為了充分發(fā)揮法的效用，更為關(guān)鍵的是使人們了解、熟悉法律的規(guī)定，明確什么是法律允許的行為，什么是法律所禁止的行為，從而才能自覺地遵守法律規(guī)定，做法律允許的事，不做法律不允許的事。但是法律、法規(guī)及政策的制定是由國家專門的機(jī)關(guān)，經(jīng)過專門的程序，使用專門的術(shù)語完成的，而且針對一個問題可能會在不同位階的法律、法規(guī)、部門規(guī)章以及規(guī)范性文件中進(jìn)行規(guī)定，要讓普通的百姓能理解其含義，就需要對同一問題的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行解釋和歸納，本書的目的就是旨在對農(nóng)村作為建設(shè)用途的土地的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析和梳理，為理解農(nóng)村土地的法律政策提供參考。
根據(jù)(憲法)的規(guī)定，我國的土地實行社會主義公有制，但從形式上存在兩種所有制形式，即全民所有制和勞動群眾集體所有制，城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。因此我國的土地從法律上被分為兩大部分，即城市土地和農(nóng)村土地，在土地法律、法規(guī)、部門規(guī)章及相關(guān)規(guī)范性文件中，對城市土地和農(nóng)村土地的規(guī)定存在很多截然不同的地方，尤其是建設(shè)用地的開發(fā)、利用上。城市建設(shè)用地已經(jīng)形成較為完備的土地供應(yīng)市場，并有較為健全的法律體系加以規(guī)范，但農(nóng)村土地由于其所有權(quán)主體的特殊性，其土地市場并不是完全開放的市場，尤其是作為建設(shè)用的土地在使用權(quán)主體及內(nèi)容上受到嚴(yán)格的限制。雖然關(guān)于農(nóng)村建設(shè)用地的取得和利用在一些法律、法規(guī)中進(jìn)行了規(guī)定，但更多的是通過一些國務(wù)院文件、部門規(guī)范性文件、甚至是一些地方性文件來規(guī)范。為方便讀者了解農(nóng)村建設(shè)用地的相關(guān)法律、法規(guī)及政策性文件的規(guī)定，本書在收集、整理了大量有關(guān)農(nóng)村建設(shè)用地的法律規(guī)定和規(guī)范性文件基礎(chǔ)上，按農(nóng)村建設(shè)用地所涉及的環(huán)節(jié)進(jìn)行了梳理和介紹。
農(nóng)村作為建設(shè)用途的土地主要有兩大部分：一是，作為解決農(nóng)民基本生存條件的宅基地；二是，作為農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地的集體建設(shè)用地。因此本書在體例上也分為兩大部分進(jìn)行介紹。宅基地使用權(quán)部分主要圍繞宅基地使用權(quán)的特性、國家及地方對宅基地的相關(guān)規(guī)定，從宅基地使用權(quán)的取得、申請、審批、使用、流轉(zhuǎn)以及消滅等環(huán)節(jié)對其相關(guān)的法律規(guī)定進(jìn)行分析，并對我國土地權(quán)利制度、所有權(quán)制度和宅基地使用制度的歷史沿革進(jìn)行梳理，同時還針對一些特殊問題如禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、宅基地面積限制、小產(chǎn)權(quán)房、一戶一宅、一戶多宅等的規(guī)定進(jìn)行了介紹；集體建設(shè)用地使用權(quán)部分則主要針對集體建設(shè)用地使用權(quán)的特性、取得與收回、使用與流轉(zhuǎn)方面的法律規(guī)定進(jìn)行了介紹。本書不僅對農(nóng)村建設(shè)之用的土地法律如何適用進(jìn)行了說明，同時也針對一些存在爭論的問題，如農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問題進(jìn)行了分析和探討，以期讀者既能了解國家的有關(guān)規(guī)定，也能知曉一些理論觀點， 以共同促進(jìn)和推動我國土地立法的不斷完善。
受各方面條件的限制，書中難免存在疏漏和不足，歡迎讀者批評指正。
作者
二00八年七月

圖書目錄

第一篇宅基地使用權(quán)
第一章 宅基地使用權(quán)概述……………………………………………3
第一節(jié) 宅基地使用權(quán)的概念和性質(zhì) ……………………4
一、宅基地使用權(quán)含義的法律規(guī)定 ………………………………4
二、宅基地使用權(quán)的理論定義 ……………………………………5
三、宅基地使用權(quán)的學(xué)理概念 ……………………………………5
四、宅基地的范圍…………………………………………………10
第二節(jié) 宅基地使用權(quán)的法律特征…………………………………11
一、宅基地使用權(quán)作為一項土地權(quán)利的一般特性………………11
二、在我國土地所有制框架下，宅基地使用權(quán)的特殊性………14
第三節(jié) 宅基地使用權(quán)的歷史發(fā)展沿革……………………………21
一、我國不同時期法律文件中對宅基地的規(guī)定…………………21
二、宅基地使用制度的歷史沿革…………………………………27
三、城鎮(zhèn)宅基地的歷史演變………………………………………30
第四節(jié) 我國土地權(quán)利制度的歷史變遷……………………………34
一、舊中國及其以前的地權(quán)制度簡介……………………………34
二、新中國地權(quán)制度的形成………………………………………37
第五節(jié) 我國的土地所有權(quán)制度……………………………………41
一、土地所有權(quán)制度及其發(fā)展趨勢………………………………41
二、我國的土地所有權(quán)制度及其特點……………………………46
三、國家土地所有權(quán)………………………………………………50
四、集體土地所有權(quán)………………………………………………55
第六節(jié) 宅基地使用權(quán)的地方性相關(guān)規(guī)定…………………………68
一、各省實施(中華人民共和國土地管理法》中對宅基地
使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定……………………………………………68
二、各地對宅基地申請、面積等的一般規(guī)定……………………69
三、地方專門頒發(fā)的有關(guān)宅基地管理的規(guī)定……………………70
籌二章 宅基地使用權(quán)的取得…………………………………………71
第一節(jié) 宅基地使用權(quán)的原始取得…………………………………73
一、宅基地使用權(quán)原始取得的方式……………………………73
典型案例：宅基地使用權(quán)的原始取得………………………………76
二、目前我國宅基地登記發(fā)證的基本情況………………………80
三、初始取得宅基地使用權(quán)的權(quán)利狀態(tài)…………………………83
四、法律規(guī)定上對宅基地使用權(quán)資格的限制……………………84
第二節(jié) 宅基地使用權(quán)的繼受取得…………………………………85
一、受讓取得……………………………………………………86
典型案例：城鎮(zhèn)居民能否在農(nóng)村與村民合建房屋? ………………88
二、繼承取得………………………………………………………90
典型案例：宅基地使用權(quán)可否作為遺產(chǎn)繼承? ……………………92
集體土地使用權(quán)上之房屋可否合法繼承? ……………93
父母為子女結(jié)婚分家而取得的宅基地使用權(quán)的
歸屬………………………………………………………95
第三節(jié) 禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地的理解…………………………98
一、對城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定……………………99
典型案例：農(nóng)村村民的宅基地是否允許私下轉(zhuǎn)讓? ……………100
二、物權(quán)立法過程中各方對城鎮(zhèn)居民購置宅基地的反應(yīng) ……101
三、理論界中對城鎮(zhèn)居民購置宅基地的探討 …………………103
四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易的理解 ……………………………106
第四節(jié) 小產(chǎn)權(quán)房的合法性理解 …………………………………108
一、小產(chǎn)權(quán)房的概念 ……………………………………………108
二、小產(chǎn)權(quán)房的特點 ……………………………………………109
三、小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)分析 ………………………………………112
四、各大部委對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度 ………………………………113
五、小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的問題 ………………………………………115
第三章 宅基地使用權(quán)的申請審批…………………………………117
第一節(jié) 宅基地使用權(quán)的申請人 …………………………………120
一、宅基地使用權(quán)申請人的資格限制 …………………………120
二、集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人是否可以申請取得宅基地
使用權(quán) ………………………………………………………123
第二節(jié) 宅基地使用權(quán)申請審批程序 ……………………………125
一、宅基地申請審批程序的法律規(guī)定 …………………………125
典型案例：兩戶共居一處房屋的．其中一戶是否有權(quán)再申請
一處宅基地? …………………………………………127
二、宅基地使用權(quán)申請審批的具體程序 ………………………128
典型案例：收取規(guī)費能否視為批準(zhǔn)用地? ………………………130
三、目前我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得和登記管理中存在的
問題 …………………………………………………………131
典型案例：用地許可證被撤房屋卻建成應(yīng)如何處理? …………134
四、理論中對宅基地使用權(quán)申請審批程序的質(zhì)疑 ……………140
典型案例：宅基地使用權(quán)是否只能由本村村民享有? …………143
第三節(jié) 宅基地使用權(quán)審核內(nèi)容 …………………………………144
一、對宅基地使用權(quán)申請人的審查 ……………………………144
二、鄉(xiāng)、縣政府的審查內(nèi)容 ……………………………………145
第四節(jié) 宅基地面積的限制 ………………………………………146
一、《中華人民共和國土地管理法)中對宅基地面積限制的
規(guī)定 …………………………………………………………146
二、地方性法律法規(guī)中對宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 ……………147
三、對超出部分的處理 …………………………………………154
典型案例：超標(biāo)準(zhǔn)的宅基地如何處理? …………………………156
第五節(jié) 一戶一宅的理解 …………………………………………157
一、一戶一宅 ……………………………………………………157
二、一戶多宅 ……………………………………………………159
典型案例：農(nóng)民集中建樓后，原有的宅基地應(yīng)如何處理? ……160
三、一宅多戶 ……………………………………………………160
第四章 宅基地使用權(quán)的使用和流轉(zhuǎn)………………………………162
第一節(jié) 宅基地使用制度的歷史變遷 ……………………………163
一、建國后至1990年土地?zé)o償使用，宅基地由集體經(jīng)濟(jì)組
織無償分配 …………………………………………………163
二、1990年至1993年農(nóng)村宅基地有償使用的探索和全面推
開 ……………………………………………………………165
三、1993年以后，宅基地通過申請無償取得…………………168
第二節(jié) 法律上對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定 ……………………169
一、法律、法規(guī)、政策上對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定 ………169
二、法律允許的流轉(zhuǎn)方式 ……………………………………170
典型案例：宅基地使用權(quán)是否允許進(jìn)行抵押? …………………170
三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后的法律后果 …………………………171
典型案例：宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后．原使用權(quán)人能否再申請? …171
第三節(jié) 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀 ………………………………172
一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的歷史演變 ………………………172
二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀 ……………………………174
三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的成因 ……………………………174
第四節(jié) 對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的探索 ………………………178
一、理論界對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的探討 …………………178
二、宅基地使用權(quán)抵押的問題 …………………………………183
三、改革農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理的思路 ………………………185
第五章 宅基地使用權(quán)的滅失………………………………………187
第一節(jié) 宅基地使用權(quán)滅失的情形 ………………………………188
一、國家征收……………………………………………………188
二、宅基地使用權(quán)的收回 ………………………………………189
典型案例：宅基地可以收回的情形 ………………………………190
農(nóng)轉(zhuǎn)非人員原有宅基地的權(quán)屬性質(zhì)認(rèn)定 ……………191
宅基地使用權(quán)主體的身份發(fā)生轉(zhuǎn)變，村集體是否
可以收回宅基地使用權(quán)? ……………………………193
長期閑置的宅基地的使用權(quán)歸屬 …………………194
宅基地使用權(quán)的收回 …………………………………196
三、宅基地的滅失 ………………………………………………197
四、房屋滅失 ……………………………………………………197
典型案例：國有土地使用權(quán)終止 …………………………………198
五、宅基地使用權(quán)的放棄 ………………………………………201
第二節(jié) 宅基地使用權(quán)滅失后的法律后果 ………………………201
一、宅基地使用權(quán)滅失后，不得再次申請獲得宅基地使用
權(quán)的情形……………………………………………………201
二、宅基地使用權(quán)滅失后，還可以依法再次申請取得宅基
地使用權(quán)的情形 …………………………………………202
第三節(jié) 土地滅失的正確理解 …………………………………203
一、法律上對土地滅失的界定 …………………………………203
二、理論中對認(rèn)定土地滅失存在的爭議 ………………………204
第二篇 集體建設(shè)用地使用權(quán)
第一章 我國集體建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征和有關(guān)規(guī)定………209
第一節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)的概念和性質(zhì) ……………………210
一、法律上對集體建設(shè)用地使用權(quán)含義的規(guī)定 ………………210
二、我國不同時期法律法規(guī)或政策性文件中對集體建設(shè)用
地使用權(quán)的規(guī)定 ……………………………………………213
三、理論中對集體建設(shè)用地使用權(quán)的定義 ……………………219
四、集體建設(shè)用地使用權(quán)與國有土地建設(shè)用地使用權(quán)的區(qū)別…222
第二節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)的特點 ……………………………224
一、集體建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征 …………………………224
二、集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利主體的特定性 …………………225
三、集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利客體的獨特性 …………………227
四、集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利內(nèi)容的限制性 …………………228
典型案例：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)人能否私自改變土地
用途? …………………………………………………231
第二章 集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得和收回………………………233
第一節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)申請的主體 ………………………234
一、申請取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體規(guī)定 ………………234
二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的主體 ………………………………235
典型案例：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地如何確權(quán)? ……………………………236
三、鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的主體 …………………………237
典型案例：老人協(xié)會能否作為鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的
主體? …………………………………………………237
四、理論中對集體建設(shè)用地使用權(quán)申請主體規(guī)定的質(zhì)疑 ……238
第二節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得和審批 ……………………239
一、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的取得 …………………………239
二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的審批 …………………………241
典型案例：企業(yè)不能直接向農(nóng)民集體購買土地 …………………243
三、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的取
得 ……………………………………………………………243
四、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)審批
的規(guī)定 ………………………………………………………244
五、有關(guān)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批規(guī)定 ……………………245
六、地方有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地審批的具體辦事程序 ………246
第三節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)的受讓取得 ………………………248
一、集體建設(shè)用地使用權(quán)受讓取得的界定 ……………………248
二、通過受讓取得的集體建設(shè)用地使用權(quán) ……………………248
三、通過繼承取得的集體建設(shè)用地使用權(quán) ……………………249
第四節(jié) 農(nóng)村集體建設(shè)用地的管理 ………………………………249
一、農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用范圍 ……………………………249
二、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用的原則 ……………………………250
三、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的管理 ………………………………………251
四、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共廁所設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的管理 …251
第三章 集體建設(shè)用地使用權(quán)的使用和流轉(zhuǎn)………………………252
第一節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀 ………………………253
一、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基本情況 ……………………………253
二、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式 …………………………256
典型案例：集體土地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)? …257
這宗地能否直接出讓? ………………………………259
這宗地補(bǔ)辦手續(xù)后可流轉(zhuǎn) ……………………………264
三、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的原因 …………………………………265
四、各地對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理現(xiàn)狀 ……………266
第二節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問題 ………………268
一、流轉(zhuǎn)受法律制度制約 ………………………………………268
典型案例：集體建設(shè)用地能否流轉(zhuǎn)? ……………………………269
集體建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)的情形 ………………271
二、集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利不明確，造成交易不安全 ……272
三、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場混亂 ………………………………273
四、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配不明確 ………………………275
第三節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)地方立法分析 ………………276
一、國家關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定 …………276
二、各地關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法現(xiàn)狀 …………280
三、全面推行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法建議 …………285
第四節(jié) 理論上對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的探討 …………287
一、關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)是否可以入市的探討…………287
二、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性探討 …………………291
第四章 集體建設(shè)用地使用權(quán)的消滅………………………………293
第一節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)滅失的情形 ………………………294
一、農(nóng)民集體提前收回集體建設(shè)用地使用權(quán) …………………294
二、國家征收中涉及集體建設(shè)用地使用權(quán) ……………………296
三、集體建設(shè)用地滅失導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)的滅失 ……297
四、使用期限屆滿導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)的滅失 …………297
第二節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)滅失后的法律后果 ………………298
一、由于農(nóng)民集體提前收回造成集體建設(shè)用地使用權(quán)消滅
的法律后果 …………………………………………………298
Z-、因國家征收使得集體建設(shè)用地使用權(quán)消滅的法律后果 …299
三、使用權(quán)人私自轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)的法律后果 ……300
附錄：
關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見 ……………………………301
(2004年11月2日)
中華人民共和國土地管理法 ……………………………………305
(2004年8月28日)