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圖書(shū)內(nèi)容簡(jiǎn)介

本書(shū)的寫(xiě)作歷時(shí)十多年，與前兩本書(shū)（《合同法原理與判例》《信托法原理與判例》）相比似乎有些難產(chǎn)，主要原因有二。其一，英國(guó)地產(chǎn)法有近千年歷史，可謂源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，法律規(guī)則無(wú)疑隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)變遷而發(fā)生重大變革，許多法律術(shù)語(yǔ)一直沿用至今而內(nèi)涵已幾經(jīng)變化。因此，確定一些術(shù)語(yǔ)的含義和中文譯名就頗費(fèi)周折，因?yàn)橛��?guó)法官和法學(xué)家一般來(lái)說(shuō)并不那么重視抽象的術(shù)語(yǔ)定義，法律術(shù)語(yǔ)的含義只有在具體案件里才有意義，而我們的法律術(shù)語(yǔ)大都有統(tǒng)一、抽象的定義和確定的含義，因此，為英美法律術(shù)語(yǔ)確定一個(gè)既能準(zhǔn)確表達(dá)原意、又符合中文定義的譯名，有時(shí)確有困難。雖然作者在寫(xiě)作過(guò)程中得益于與同事的反復(fù)討論、比較，但書(shū)中對(duì)某些術(shù)語(yǔ)的譯名可能仍不準(zhǔn)確，誠(chéng)請(qǐng)讀者批評(píng)指正。其二，世紀(jì)之交英國(guó)地產(chǎn)法正處于重大變革，議會(huì)制定了一些新的法律，并相繼對(duì)一些制定法（如土地登記法）進(jìn)行重大修改，新的法律規(guī)定還需要制定配套制度加以完善，新規(guī)則的實(shí)施效果尚待時(shí)間檢驗(yàn)，而且法院還沒(méi)有很多機(jī)會(huì)就有關(guān)爭(zhēng)議作出裁決，尚缺乏司法實(shí)踐，因而法律規(guī)則還不夠確定，相應(yīng)章節(jié)的寫(xiě)作就需要等待一段時(shí)間。當(dāng)然，勿庸諱言，作者的能力和精力有限，也是本書(shū)的寫(xiě)作進(jìn)展遲緩的重要原因。

隨著中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系如期形成，總體上看我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)各方面實(shí)現(xiàn)了有法可依，基本解決了長(zhǎng)期存在的“無(wú)法可依”問(wèn)題。今后，不斷完善中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系的主要任務(wù)，可能是更密切地結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活的現(xiàn)實(shí)發(fā)展，制定更有針對(duì)性的法律規(guī)則或細(xì)則，立法工作的著重點(diǎn)可能需要從粗線條的原則性、框架性、制度性立法，轉(zhuǎn)向法律制度的具體規(guī)范和細(xì)節(jié)，著力解決“有法難依”或者“有法可依、無(wú)法實(shí)施”的問(wèn)題。就此而言，與立法相關(guān)的法學(xué)研究，可能也需要從基本原則之類(lèi)的宏大敘事，逐漸轉(zhuǎn)向能夠更好地融入和指導(dǎo)社會(huì)生活、使法律能夠真正實(shí)施的具體規(guī)則層面，更加注重具體法律規(guī)則的設(shè)計(jì)和完善，使法律能夠落地生根，從紙面上的法律變成活的法律。
近些年來(lái)，伴隨著《物法權(quán)》的制定，我國(guó)物權(quán)法律制度的理論研究取得了很大進(jìn)展。不過(guò)，《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，決不是我國(guó)物權(quán)（地產(chǎn)）法律制度研究的終點(diǎn)，只能是建立和完善規(guī)則意義上的物權(quán)法律制度的一個(gè)新起點(diǎn)。期望本書(shū)介紹的英國(guó)地產(chǎn)法律規(guī)則、規(guī)則的演變過(guò)程及其背后的實(shí)踐發(fā)展和理論機(jī)理，能夠?qū)ξ覀冇兴鶇⒖己徒梃b。

圖書(shū)目錄

序言1
第一章地產(chǎn)法的基本概念與基本理念
第一節(jié)財(cái)產(chǎn)與土地
一、財(cái)產(chǎn)的含義與內(nèi)容
二、財(cái)產(chǎn)的基本分類(lèi)：動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)
三、土地的定義與內(nèi)涵
第二節(jié)土地保有制與法定地產(chǎn)權(quán)
一、土地保有制
二、地產(chǎn)權(quán)原則
第三節(jié)財(cái)產(chǎn)權(quán)益的基本特征
一、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的強(qiáng)制實(shí)施性
二、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的確定性要求
三、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的可轉(zhuǎn)讓性與數(shù)量限制
四、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的終止
第四節(jié)善意購(gòu)買(mǎi)人與衡平法知情原則
一、善意購(gòu)買(mǎi)人
二、衡平法知情原則
第二章土地權(quán)利與負(fù)擔(dān)登記
第一節(jié)土地登記概述
一、1925年前的土地登記制度
二、1925年開(kāi)始推行強(qiáng)制登記
三、2002年土地登記制度改革
第二節(jié)土地所有權(quán)登記
一、可登記的土地權(quán)利
二、土地所有權(quán)登記的程序和內(nèi)容
三、無(wú)需登記的超級(jí)權(quán)益
第三節(jié)土地負(fù)擔(dān)登記
一、可登記的土地負(fù)擔(dān)
二、土地負(fù)擔(dān)登記方法及存在的問(wèn)題
三、登記的效力與未登記的后果
第四節(jié)登記錯(cuò)誤的更正與補(bǔ)償
一、登記錯(cuò)誤的更正（rectification）
二、登記錯(cuò)誤的補(bǔ)償
第三章地產(chǎn)所有權(quán)與所有權(quán)資格
第一節(jié)地產(chǎn)所有權(quán)
一、所有權(quán)的含義與意義
二、所有權(quán)的內(nèi)容
第二節(jié)所有權(quán)資格
一、所有權(quán)資格的相對(duì)性
二、所有權(quán)資格的取得
三、所有權(quán)資格的證明
四、勿施己無(wú)規(guī)則
第四章地產(chǎn)權(quán)的原始取得：時(shí)效占有
第一節(jié)時(shí)效占有簡(jiǎn)述
一、占有的重要性與時(shí)效占有的理由
二、時(shí)效占有與人權(quán)保護(hù)
第二節(jié)時(shí)效占有的構(gòu)成要件
一、闖入者占有土地
二、占有必須是逆的
第三節(jié)時(shí)效占有的基本規(guī)則
一、未登記土地的時(shí)效占有：傳統(tǒng)規(guī)則
二、登記土地的時(shí)效占有：《2002年土地登記法》
三、土地所有者阻止時(shí)效占有
第五章地產(chǎn)權(quán)的原始取得：購(gòu)買(mǎi)土地
第一節(jié)土地交易過(guò)程概述
一、土地交易過(guò)程的兩個(gè)階段
二、土地交易的十個(gè)步驟
第二節(jié)簽訂合同
一、1989年前的舊規(guī)則
二、1989年后的新規(guī)則
三、簽訂合同的效力：轉(zhuǎn)移衡平法權(quán)益
四、違反合同的救濟(jì)
第三節(jié)地產(chǎn)權(quán)及土地負(fù)擔(dān)的查詢
一、登記土地的查詢
二、未登記土地的查詢
第六章地產(chǎn)共有
第一節(jié)地產(chǎn)共有的基本形式：共同共有與按份共有
一、共同共有的特征
二、按份共有的特征
三、共有關(guān)系的確認(rèn)與法定信托
第二節(jié)衡平法共同共有的分割
一、衡平法共同共有可以分割和轉(zhuǎn)換為按份共有
二、普通法分割方式
三、制定法分割：共有人送達(dá)書(shū)面通知
第三節(jié)共有人之間關(guān)系的平衡
一、共有人出售共有地產(chǎn)權(quán)
二、共有人占住土地
第七章小區(qū)共有：新型地產(chǎn)權(quán)
第一節(jié)小區(qū)共有的基本構(gòu)架
一、小區(qū)共有概述
二、小區(qū)規(guī)約
三、小區(qū)管理公司
第二節(jié)共有小區(qū)的運(yùn)作管理
一、小區(qū)費(fèi)用預(yù)算
二、單元房屋的出租和出售
三、爭(zhēng)議的解決
第三節(jié)小區(qū)共有的設(shè)立與終止
一、小區(qū)共有的設(shè)立
二、小區(qū)共有的終止
第八章土地信托
第一節(jié)土地信托概述
一、土地信托簡(jiǎn)史
二、土地信托的主要類(lèi)型
第二節(jié)受托人
一、受托人的指定、辭任與解任
二、受托人的權(quán)力及其限制
三、受托人職能的委托代理
第三節(jié)受益人權(quán)利與第三人保護(hù)
一、受益人的權(quán)利
二、對(duì)第三人的保護(hù)
第九章共同居住者的住房權(quán)益
第一節(jié)已婚婦女的財(cái)產(chǎn)權(quán)益
一、英國(guó)婦女財(cái)產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)史
二、已婚婦女的住房權(quán)益
第二節(jié)同居伴侶、同性戀人的住房權(quán)益
一、同居伴侶的住房權(quán)益
二、同性戀者的財(cái)產(chǎn)權(quán)益
第三節(jié)共同居住者住房權(quán)益及其份額的確定
一、雙方存在分享房屋的明示協(xié)議或共同意圖
二、對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的直接貢獻(xiàn)：歸復(fù)信托
三、當(dāng)事人的間接貢獻(xiàn)
第十章財(cái)產(chǎn)權(quán)禁止反悔
第一節(jié)財(cái)產(chǎn)權(quán)禁止反悔的起源和性質(zhì)
一、財(cái)產(chǎn)權(quán)禁止反悔的起源和發(fā)展
二、財(cái)產(chǎn)權(quán)禁止反悔的性質(zhì)
三、財(cái)產(chǎn)權(quán)禁止反悔與推定信托的關(guān)系
第二節(jié)財(cái)產(chǎn)權(quán)禁止反悔的構(gòu)成要件
一、被告必須作出表示
二、原告信賴(lài)被告的表示
三、原告必須采取對(duì)自己不利的行動(dòng)
四、不能成立財(cái)產(chǎn)權(quán)禁止反悔的情形
第三節(jié)財(cái)產(chǎn)權(quán)禁止反悔的救濟(jì)
一、救濟(jì)的自由裁量性質(zhì)
二、以最小的衡平權(quán)實(shí)現(xiàn)公正
第十一章地役權(quán)
第一節(jié)地役權(quán)簡(jiǎn)述
一、常見(jiàn)的地役權(quán)
二、地役權(quán)的主要分類(lèi)
第二節(jié)地役權(quán)的構(gòu)成要件
一、地役權(quán)的基本構(gòu)成要件
二、確立一項(xiàng)新地役權(quán)的其他要求
第三節(jié)地役權(quán)的創(chuàng)設(shè)和取得
一、通過(guò)契據(jù)創(chuàng)設(shè)地役權(quán)
二、時(shí)效取得地役權(quán)
第四節(jié)地役權(quán)的終止與救濟(jì)
一、地役權(quán)的終止
二、地役權(quán)受到損害的救濟(jì)
三、其他相關(guān)法律改革
第十二章限制性契諾
第一節(jié)限制性契諾的強(qiáng)制實(shí)施
一、受諾人出售土地：契諾的利益隨著土地走
二、承諾人出售土地：契諾的負(fù)擔(dān)在衡平法上隨著土地走
三、契諾隨著土地走的例外規(guī)則
第二節(jié)契諾的解除與違反契諾的救濟(jì)
一、契諾的解除
二、違反契諾的救濟(jì)
第十三章使用土地的許可
第一節(jié)許可的類(lèi)型與特征
一、許可的類(lèi)型
二、許可與租賃的區(qū)分
第二節(jié)許可的性質(zhì)與強(qiáng)制實(shí)施
一、許可的性質(zhì)
二、合同性許可的強(qiáng)制實(shí)施
三、其他類(lèi)型許可的強(qiáng)制實(shí)施
第十四章地產(chǎn)租賃
第一節(jié)地產(chǎn)租賃概述
一、地產(chǎn)租賃的主要方式
二、租賃地產(chǎn)權(quán)
三、租賃成立的基本要素
第二節(jié)租賃的設(shè)立
一、授予法定租賃
二、衡平法租賃
三、租賃地產(chǎn)權(quán)及歸復(fù)權(quán)的處分
第三節(jié)出租人與承租人的義務(wù)：租賃契諾
一、明示契諾
二、隱含契諾與常用契諾
第四節(jié)租賃契諾的強(qiáng)制實(shí)施與違反租賃契諾的救濟(jì)
一、承租人的救濟(jì)
二、出租人的救濟(jì)
三、雙方當(dāng)事人的合同性救濟(jì)
第五節(jié)租賃的終止
一、終止租賃的普通法規(guī)則
二、因解除租約而終止
三、終止租賃的其他特殊情形
主要參考文獻(xiàn)