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圖書目錄

導(dǎo) 讀

美國貝哈安特教授所著的《不動產(chǎn)法》是美國西方出版公司出版的系列法學(xué)
教材之一。該書自1975年第一次出版發(fā)行以來，先后于1981年和1993年兩次
再版。中國人民大學(xué)出版社首次在國內(nèi)以影印注釋本的形式出版發(fā)行，對于我國
法律學(xué)者、法學(xué)院學(xué)生及律師學(xué)習(xí)、研究美國不動產(chǎn)法大有裨益。
作為美國許多大學(xué)法學(xué)院第一學(xué)年的入門課程，不動產(chǎn)法歷來被認(rèn)為是具有
高度技術(shù)性、晦澀難懂、規(guī)則性強(qiáng)的一門課程。本書作者力求以簡明的語言、扼
要的結(jié)構(gòu)、合理的分析使學(xué)生對不動產(chǎn)法有一個概括的了解，以使其迅速掌握要
點(diǎn)，從而使教師能夠把更多的精力投入到引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行更進(jìn)一步的研究中去。
由于不動產(chǎn)法深奧難懂，西方許多同類教材過于追求嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)格，以至于語
法結(jié)構(gòu)復(fù)雜、法律用語生硬，無形中增加了我國廣大法律工作者閱讀原版法律著
作的難度。而本書語言流暢、通俗易懂，在注重法律英語嚴(yán)密的語法結(jié)構(gòu)的同
時，做到了簡潔明快、深入淺出，作者在每一章的開始都有提綱挈領(lǐng)的簡述，有
助于讀者從整體上把握整章內(nèi)容。為了方便廣大讀者直接閱讀，注者本著保持原
著風(fēng)格的原則對書中所涉及的一些固定法律術(shù)語作了必要而有限的注解。以更有
對方讀者獨(dú)立地閱讀英文原版法律著作并領(lǐng)會其含義。
本書的另一顯著特點(diǎn)是“以案說法”。案例教學(xué)是美國法學(xué)教育的鮮明特色，
其目的在于通過讓學(xué)生接觸大量的案例，培養(yǎng)其獨(dú)立分析、思考、解決案子的能
力。而這一點(diǎn)也正是當(dāng)前我國法學(xué)教育改革所要努力的方向之一。本書作者在書
中運(yùn)用了大量生動、恰當(dāng)、易懂的案例來說明不動產(chǎn)法的有關(guān)問題。幾乎每闡述
一個理論或原則，后面都附有若干個由真實(shí)案例改編的范例（illustration），有助
于讀者對不動產(chǎn)法深奧的規(guī)則和理論的理解與運(yùn)用。
本書共二十章，主要闡述了三個方面的問題：（1）土地上的各種權(quán)益；（2）
不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；（3）各種有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)的學(xué)說�，F(xiàn)就各主要問題簡要介紹如下：
一、土地上的各種權(quán)益
這一部分包括前六章的內(nèi)容。在第一章中，作者首先從占有與所有的區(qū)別入
手對占有的性質(zhì)進(jìn)行了分析，進(jìn)而提出了無權(quán)占有（adverse possession）的概念，
即無權(quán)占有是指通過占有他人不動產(chǎn)達(dá)到法律規(guī)定的一定期限而取得該不動產(chǎn)的
所有權(quán)。一種占有是否構(gòu)成無權(quán)占有，主要看這種占有是否公開、公示、實(shí)際、
排他、持續(xù)并能夠?qū)ν庵鲝垯?quán)利。從性質(zhì)上看，無權(quán)占有是一種不動產(chǎn)物權(quán)的原
始取得方式，與取得時效制度緊密相連。無權(quán)占有的規(guī)定體現(xiàn)了美國不動產(chǎn)法更
注重對不動產(chǎn)占有人的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的精神。第二章用了十節(jié)的篇幅著重介紹了
普通法對不動產(chǎn)物權(quán)的規(guī)定，包括不動產(chǎn)物權(quán)的分類、性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓及限制、衡平
法對用益權(quán)的規(guī)定、對土地的毀損與救濟(jì)以及對夫妻土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定。第三章
是有關(guān)共有不動產(chǎn)物權(quán)的規(guī)定，涉及共有的種類、特征、各種共有不動產(chǎn)物權(quán)的
效力次序、共有的分割以及不動產(chǎn)區(qū)分所有權(quán)等內(nèi)容。在第四章中，主要闡述了
不動產(chǎn)租賃的種類、承租人的權(quán)利、租金的支付以及租賃合同的終止一、轉(zhuǎn)讓等內(nèi)
容。第五章地役權(quán)介紹了地役權(quán)的性質(zhì)、類型、范圍、轉(zhuǎn)讓與消滅。第六章主要
分析了不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，與之有關(guān)的某些合同權(quán)利義務(wù)亦隨之轉(zhuǎn)移的情
況，例如地役權(quán)，這種轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)以合同及合同當(dāng)事人均符合規(guī)定為前提，并應(yīng)遵
從一定的限制。
二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
第七章到第十二章主要介紹了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及相關(guān)的法律制度問題。第七章著
重論述了不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度。在美國的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，經(jīng)紀(jì)人起著非常重要的作
用，主要是融資方面，通常由賣方雇請經(jīng)紀(jì)人。美國法律對經(jīng)紀(jì)人的資格有著嚴(yán)
格的規(guī)定，同時明令禁止經(jīng)紀(jì)人從事往律事務(wù)、不正當(dāng)競爭等行為，并規(guī)定了相
應(yīng)的責(zé)任。
在第八章不動產(chǎn)買賣合同方面，作者首先例述了不動產(chǎn)物權(quán)的適銷性（mar-
ketable），以及違反適銷性規(guī)定時賣方應(yīng)當(dāng)采取的補(bǔ)救措施以及買方尋求救濟(jì)的。
權(quán)利。其次，不動產(chǎn)的買賣涉及一條重要的法律原則，即“衡平法上的移轉(zhuǎn)原
則”（the doctrine of equitable conversion），它包含了兩層含義：（l）不動產(chǎn)可因
買賣合同當(dāng)事人一方的死亡而轉(zhuǎn)化為動產(chǎn)，從而使與不動產(chǎn)有關(guān)的權(quán)益歸屬發(fā)生
改變。（2）如果不動產(chǎn)在買賣過程中遭受第三人侵害，買方有權(quán)起訴侵害人，只
有當(dāng)買方拒絕行使訴權(quán)時，賣方才有機(jī)起訴（因侵入不動產(chǎn)造成損失的除外，此
時的訴權(quán)應(yīng)歸占有該不動產(chǎn)的一方當(dāng)事人）。最后是有關(guān)風(fēng)險的劃分、合同的履
行及違約救濟(jì)的內(nèi)容。
第九章通過契據(jù)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，論述了契據(jù)的種類、使用方法、送達(dá)以及法律
對受損的受讓方的保護(hù)等。第十章通過對美國不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度偽介紹；使我
們了解美國是如何保護(hù)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中多個受讓人均相應(yīng)合法權(quán)益的。第十一
章介紹了美國的產(chǎn)權(quán)保險制度。第十二章主要闡述了不動產(chǎn)抵押的意義、手續(xù)、
性質(zhì)、后果以及抵押物與抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓等問題。
三、各種有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)的學(xué)說
第十三章至第十九章的內(nèi)容分別涉及與不動產(chǎn)物權(quán)有關(guān)的空域、水、支撐
物、約定邊界、定著物、侵入與妨害等法律問題。美國不動產(chǎn)法歷來強(qiáng)調(diào)保護(hù)財(cái)
產(chǎn)所有人的權(quán)利，直到20世紀(jì)的中期，法律才逐漸傾向于對財(cái)產(chǎn)權(quán)作必要的限
制，使財(cái)產(chǎn)所有人的權(quán)利日益服從于公共利益的調(diào)整規(guī)則，即“禁止權(quán)利濫用”
原則。正如美國最高法院在其支持分區(qū)制（zoning）的案例中宣稱：“直到近年
前為止，都市生活相對比較簡單。但是，隨著人口的急劇增長和集中，問題越積
越多，并日益嚴(yán)重。這就要求對城市私人土地的占有和使用作進(jìn)一步的限制�！�
因此作者在第二十章著重論述了美國不動產(chǎn)法對土地使用管理的規(guī)定，包括土地
管理的類型（分區(qū)管理、再分管理、對人口增長的管理、對名勝古跡的保護(hù)、環(huán)
保、國家征用）、管理程序（管理主體、計(jì)劃的制定、司法審查制度）。
學(xué)習(xí)美國不動產(chǎn)法，對于我們了解美國的財(cái)產(chǎn)法律制度，盡快建立完善我們
自己的物權(quán)法律體系，有著十分重要的意義。當(dāng)前，我國物權(quán)法正在積極制定當(dāng)
中，其中不動產(chǎn)物權(quán)部分，由于我國與美國的社會政治經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不同，生產(chǎn)資料
所有制也不同，我們不可能一概照搬美國的規(guī)定。但是對于那些于我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)
展有利，又不違背憲法規(guī)定的原則和規(guī)定，還是可以吸收利用的。例如，美國對
不動產(chǎn)抵押、買賣及租賃的規(guī)定，對于完善我國房地產(chǎn)法律制度有一定的可取之
處。隨著我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，對土地的管理應(yīng)當(dāng)盡快完善和加強(qiáng)，但是我國現(xiàn)行
的《土地管理法》并不能有效解決城市發(fā)展中的土地規(guī)劃問題，對此，我們可以
借鑒美國不動產(chǎn)法中有關(guān)土地管理的規(guī)定。例如，有關(guān)分區(qū)管理土地的理論、規(guī)
劃城市人口的理論以及有關(guān)土地的環(huán)境保護(hù)理論等等，對這些理論的吸收和利用
將有利于中國的未來城市建設(shè)規(guī)劃以及農(nóng)村土地的管理與規(guī)劃。筆者相信，認(rèn)真
學(xué)習(xí)和研究美國不動產(chǎn)法的立法例、判例與學(xué)說，對于促進(jìn)我國的不動產(chǎn)物權(quán)立
法。加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的管理以及建立系統(tǒng)、合理的土地規(guī)劃制度，都將發(fā)揮積極
的作用。