[ 孫可 ]——(2011-8-13) / 已閱19843次
“我”的房屋誰做主？
——《婚姻法解釋（三）》與婚姻糾紛中房屋糾紛案例比較研究
建緯（昆明）律師事務(wù)所 孫可、趙航
最高人民法院2011年8月12日上午召開新聞發(fā)布會，公布《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（以下簡稱“婚姻法解釋（三）”）�；橐龇ń忉專ㄈ┕彩艞l，已于2011年7月4日由最高人民法院審判委員會第1525次會議通過，自2011年8月13日起施行。
在婚姻關(guān)系糾紛案件中，夫妻一方婚前購買房屋、夫妻之間房屋的贈與以及父母對夫妻購房的出資等涉及房產(chǎn)的問題，在現(xiàn)實中常常因為婚姻這一特殊的人身關(guān)系而使得房屋的歸屬和分割成為焦點問題之一。從今天開始施行的婚姻法解釋（三）對這些問題做了明確的規(guī)定。本文選取了若干如往的婚姻糾紛中的房屋糾紛案例，對于婚姻法解釋（三）的相關(guān)規(guī)定進行了比較研究。
一、婚內(nèi)房屋贈與能否撤銷？
【案例】
李先生婚前購買了兩處房產(chǎn)。2005年年初，李先生與女友閻女士登記結(jié)婚，并住進其中一套房屋中。婚后，2006年2月，李先生主動與妻子簽訂了一份房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，聲明將他婚前所購的一套房產(chǎn)贈與妻子閻某，閻某在受贈人欄內(nèi)簽了名，但沒有到房產(chǎn)交易部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。2009年5月，兩人因感情破裂，閻某將李先生告上法庭，要求法院判定兩人離婚，并對該套房產(chǎn)作出確認。閻某認為，她與李先生簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議上明確載明是李先生無條件地將這套房產(chǎn)贈與了她，因此，該房產(chǎn)是她的個人財產(chǎn)。而李先生卻認為，雖然他與閻某在婚內(nèi)簽訂了贈與協(xié)議，但他們并未到房產(chǎn)交易部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，房產(chǎn)證上的名字還是他，他有權(quán)主張撤銷該贈與合同，他才是房屋真正的主人。
一個是房屋購買人，另一個是持贈與協(xié)議的受贈人，房屋到底歸屬于誰？
【判決】
經(jīng)審理，法院根據(jù)《合同法》第187條規(guī)定：“贈與的財產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當辦理有關(guān)手續(xù)�！闭J定沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記變更手續(xù)的，該房產(chǎn)依然未發(fā)生物權(quán)變動，依然屬于原贈與方個人的財產(chǎn)。法院判決兩人解除婚姻關(guān)系，并確認訴爭房屋屬李先生所有，駁回了閻某要求將房屋確認在自己名下的請求。
【評析】
婚姻法解釋（三）第六條：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理�！�
根據(jù)《合同法》第一百八十五條、第一百八十六條、一百八十八條的規(guī)定，贈與合同是諾成性合同，即只需贈與合同當事人意思表示一致，無需實際交付標的物即可生效的合同。
關(guān)于贈與人的撤銷權(quán)問題，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，當事人在簽訂贈與合同后，贈與人享有一定條件下的任意撤銷權(quán)和法定撤銷權(quán)。
任意撤銷權(quán)，是指《合同法》第一百八十六條的規(guī)定：“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定�！�
法定撤銷權(quán)，是指《合同法》第一百九十二條的規(guī)定：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：(一)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；(二)對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；(三)不履行贈與合同約定的義務(wù)。贈與人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當知道撤銷原因之日起一年內(nèi)行使。”
由此可見，如果雙方當事人簽訂的贈與合同是具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，那么就等于贈與人自動放棄了任意撤銷權(quán)的行使，贈與人應(yīng)當依照贈與合同履行贈與義務(wù)，除非有《合同法》第一百九十二條規(guī)定的可撤銷的情形，否則不能無故反悔；如若反悔，受贈人可以起訴至法院，要求繼續(xù)履行。此外，《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”，因此，不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果是有區(qū)別的，雖然房屋贈與合同自成立時起生效，房產(chǎn)是否辦理過戶手續(xù)不影響贈與合同的效力。但此時受贈人取得的僅僅是債權(quán)請求權(quán)，即要求履行合同的權(quán)利，而房屋的物權(quán)變動依然以登記為準。
根據(jù)婚姻法解釋（三）的規(guī)定，一般情況下，婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間的贈與房屋的協(xié)議或合同如果經(jīng)過公證，贈與人就不能行使任意撤銷權(quán)。
二、婚后父母出資買房 房屋是否屬于共同財產(chǎn)？
【案例】
張先生和王女士2004年6月23日登記結(jié)婚。2006年兩人看中了位于某市的一處房屋，張先生的父親張某是一家公司的經(jīng)理，經(jīng)濟實力頗為雄厚，他出全款為兩人買下了這套房，房屋登記在其兒子張先生名下。2009年，夫妻兩人因為瑣事開始鬧矛盾。2010年8月，王女士起訴到法庭，要求離婚，并分割房屋。張先生同意離婚，但不同意分割房屋。張先生稱，購房款是父親借給自己的，而且房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)人是自己，還在法庭中出示了自己給張某打的借條。李女士卻表示，當時張某是自愿出資給夫妻二人買房的，不是借而是贈與，而且丈夫打借條的事情自己從不知道。雖然房屋產(chǎn)權(quán)人是張先生，但該房屋是在二人婚后購置的，應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。
一個主張是借款，另一個主張是贈與，該出資是否屬于夫妻共同財產(chǎn)？
【判決】
法院經(jīng)審理認為，張某和張先生是父子關(guān)系，張先生向張某出具欠條，未有李女士簽字確認，此筆款不能認定為夫妻共同債務(wù)。張某是在兒子結(jié)婚后為夫妻購置房屋出資，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》（以下簡稱“婚姻法解釋（二）”）第二十二條的規(guī)定：“當事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”因張某在出資時并沒有明確是贈與張先生，因此法院認定該出資為對夫妻雙方的贈與，屬于夫妻共同財產(chǎn)，法院支持了王女士的訴訟請求。
【評析】
婚姻法解釋（三）第七條：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。
由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外�！�
在實際生活中，父母出資為子女結(jié)婚購房往往傾注全部積蓄，而且按照中國社會的倫理和國情，父母一般也不會與子女簽署書面贈與協(xié)議或借款協(xié)議。但作為出資人的男方父母或女方父母往往擔(dān)心因子女離婚而導(dǎo)致房屋被分割。根據(jù)《婚姻法解釋（二）》的規(guī)定，父母婚后的房屋出資認為如果沒有明確贈與一方的，則將房屋認定為夫妻共同財產(chǎn)。因此，本案也就據(jù)此作出了判決。但不可否認的是，父母為子女購房的初衷和意愿可能并非如此。
此次《婚姻法解釋（三）》對婚后父母出資為子女買房的財產(chǎn)歸屬做了進一步的明確，即房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資購房父母子女名下的，視為父母只對自己子女一方的贈與（《中華人民共和國婚姻法》第十八條的規(guī)定：“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：……（三）遺囑或贈與合同中明確只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；……”）。由雙方父母出資購買不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，按照雙方父母的出資份額按份共有。這一規(guī)定更為符合實際情況。
本案如果發(fā)生在8月13日之后并且根據(jù)新的解釋進行判決，房屋就應(yīng)當判令屬于張先生的個人財產(chǎn)，王女士無權(quán)進行分割。
需要注意的是，婚后父母出資購置不動產(chǎn)認定為子女的個人財產(chǎn)有一個前提條件，即該不動產(chǎn)登記在個人名下。如果登記在夫妻雙方名下，那么仍然屬于夫妻雙方的共同財產(chǎn)。
三、個人婚前貸款買房 婚后夫妻共同還貸 房屋屬于誰？
【案情】
2002年12月30日，文女士與房屋開發(fā)公司簽訂買賣合同，購買了一處房屋，并于同日交了首付款50000元，后與銀行簽訂了貸款合同。文女士與劉先生于2003年5月27日結(jié)婚，2003年12月3日該房取得了房產(chǎn)證。婚后一直用兩人的共有財產(chǎn)償還貸款。2008年雙方感情產(chǎn)生了隔閡。2009年伊始，雙方多次協(xié)商離婚。由于分歧較大，雙方?jīng)]有達成協(xié)議，2010年文女士向人民法院提起離婚訴訟，要求法院判決兩人離婚，婚生女由自己撫養(yǎng)，劉先生支付撫養(yǎng)費。劉先生對離婚及子女撫養(yǎng)問題沒有異議，但認為雙方共同居住的房屋應(yīng)屬于夫妻財產(chǎn)，要求進行分割。
婚前購買房屋，婚后取得產(chǎn)權(quán)證，房屋是屬于一方的個人財產(chǎn)，還是夫妻共同財產(chǎn)？
【判決】
法院認為，關(guān)于房屋是否屬于共同財產(chǎn)的問題，因不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間，應(yīng)以登記為準，雖然該房系文女士婚前購買，但其于婚姻存續(xù)期間才取得該房屋的所有權(quán)，且劉先生婚后實際償還了部分按揭貸款，所以該房屋應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)，而文女士交納的首付款應(yīng)認定為婚前個人財產(chǎn)。據(jù)此，法院判決準予文女士與劉先生離婚，婚生女由文女士撫養(yǎng)，并根據(jù)照顧女方和子女的原則，判決房屋歸文女士所有，該房產(chǎn)生債務(wù)由文女士負擔(dān)，文女士給付劉先生共同財產(chǎn)房屋的補償費用30萬元。
【評析】
婚姻法解釋（三）第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。
依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。”
我國為成文法國家，因此法官在處理案件時是根據(jù)自己對于法律規(guī)定的理解進行判決的。而不同的法官對于法律規(guī)定的理解必然存在差異。在《婚姻法解釋（三）》出臺前，一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款，產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下的，離婚時房屋的歸屬及分割，不同省市的司法實踐不同。例如，本案法官按照房屋產(chǎn)權(quán)證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產(chǎn)或婚后夫妻共同財產(chǎn)的標準，就做出了上述判決。
雖然婚前一方是按揭方式支付房款，但實質(zhì)上在辦理完畢銀行按揭手續(xù)后銀行已向房地產(chǎn)公司一次性支付了剩余購房款，買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，婚后獲得房產(chǎn)證只是合同權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化。因此，《婚姻法解釋三》首次明確離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產(chǎn)應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有，至于雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，在考慮另一方參與還貸的實際情況，由產(chǎn)權(quán)方對其作出公平合理的補償。在將按揭房屋認定為一方所有的基礎(chǔ)上，鑒于婚前一方與銀行簽訂抵押貸款合同，屬于法律意義上的合同相對人，故離婚后應(yīng)由其繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)。這樣處理不僅易于操作，也符合合同相對性原理。
四、丈夫私自處分房產(chǎn)是否有效？
【案情】
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