[ 孫可 ]——(2011-8-13) / 已閱19885次
王先生與羅女士2001年結(jié)婚，二人婚后購得一處房產(chǎn)，并分別于2006年3月和2007年5月取得了房屋所有權(quán)證及土地使用證。2008年9月，王先生與陳某簽訂了購房協(xié)議書，王某將此房以60萬元的價格出售給陳某，雙方約定了付款方式及辦理房屋所有權(quán)證及土地使用證等變更登記手續(xù)的日期及費用的承擔，但羅女士未簽字，也不在場。協(xié)議簽訂后，陳某分兩次付給王先生購房款，但房屋一直未交付。羅女士知道王先生賣房后，提出了異議，導致雙方發(fā)生糾紛，使協(xié)議未能繼續(xù)履行。2010年10月，陳某一紙訴狀將王先生告上法庭，要求王先生繼續(xù)履行協(xié)議。后羅女士以有獨立請求權(quán)的第三人身份參加訴訟，要求法院確認該購房協(xié)議無效。
一方主張繼續(xù)履行，一方主張合同無效，購房協(xié)議是否有效？
【判決】
法院審理后認為，陳某、王先生及羅女士訴爭之房屋為王先生和羅女士共同共有，共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，應(yīng)為無效。法院遂判決陳某和王先生所簽訂的購房協(xié)議無效，王先生返還陳某所付房款60元及相應(yīng)利息。
【評析】
婚姻法解釋（三）第十一條：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”
根據(jù)《婚姻法》第十七條規(guī)定：“夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)�！薄斗康禺a(chǎn)管理法》 第三十八條規(guī)定：“共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓�！币虼�，若夫妻一方明知所處分的房屋為夫妻共同財產(chǎn)，在未征得共有人同意的情況下擅自處分該房屋，事后也未征得共有人的追認，其處分行為應(yīng)為無效。民事行為被確認無效后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當返還給受損失的一方。
但2007年開始施行的《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。”因此，此次婚姻法解釋（三）與《物權(quán)法》的規(guī)定相銜接，更加注重保護善意購買第三人的利益，即第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方以未經(jīng)同意出售房屋、主張追回該房屋的，人民法院不予支持。而對于保護夫妻另一方的利益，婚姻法解釋（三）規(guī)定在離婚時另一方可以追討，有權(quán)請求賠償損失。
五、以父母名義購買的房改房屬于誰？
【案情】
孫先生與蘭女士婚后一直居住在孫先生父親位于市內(nèi)的福利房里。1997年孫父單位進行房屋改革，孫先生夫妻兩人不是該單位職工，便出資3萬元，以孫父名義購買了該房的產(chǎn)權(quán)。后來孫先生因想出國深造，夫妻雙方協(xié)商離婚。在財產(chǎn)分割上，蘭女士提出，該房是夫妻共同財產(chǎn)，因房產(chǎn)現(xiàn)已升值至30萬元左右，她要孫先生支付15萬元補償費。孫先生則認為，該房仍在其父名下，離婚時不應(yīng)分割。隨后，蘭女士向法院提出了離婚，要求分割房屋。
一方認為屬于夫妻共同財產(chǎn)，一方認為屬于父親個人財產(chǎn)，房屋歸誰所有？
【判決】
法院經(jīng)審理后認定，我國實行不動產(chǎn)物權(quán)的登記公示主義，在一般情況下，房屋產(chǎn)權(quán)登記在誰的名下，該房屋的產(chǎn)權(quán)歸誰所有，除非其他人能提出相反證據(jù)足以推翻這種推定。即以一方父母名義購買的房改房已經(jīng)過戶到夫妻雙方或一方名下的、符合上市交易條件且與父母簽有書面的委托購買合同、雖然沒有書面的委托購買合同但父母承認委托購買的事實的。但蘭女士并未提出相關(guān)證據(jù)，因此不能主張房屋所有權(quán)，只能對出資主張返還，對返還的出資進行分割。法院駁回了蘭女士的訴訟請求。
【評析】
《婚姻法解釋（三）》第十二條：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權(quán)處理。”
房改房是帶有福利性質(zhì)的政策房，與人身關(guān)系緊密相連，購買房改房的職工通常享受了工齡折扣、付款折扣及稅收等方面的優(yōu)惠，因此與普通商品房相比其產(chǎn)權(quán)規(guī)定的更加嚴格。同時根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明�！币簿褪钦f，如果結(jié)婚后以父母的名義買房，按照我國法律的規(guī)定，該房屋就屬于父母的財產(chǎn)。在離婚時購買房屋的出資，將作為夫妻雙方共同債權(quán)向父母主張權(quán)利，但不得對房屋進行分割。
另外，需要注意的是，如果是按揭貸款出資的話，根據(jù)法律的規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻對外所欠債務(wù)，即使是一方以個人名義所負債務(wù)，離婚時亦應(yīng)當由雙方共同償還。除非一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個人債務(wù)，或者能夠證明夫妻對于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所有，第三人也知道該約定的，此時才可以確定由負債一方的財產(chǎn)進行清償。否則，對上述債務(wù)雙方負連帶責任，應(yīng)共同償還，不因離婚而免除。
此次《婚姻法解釋（三）》在充分尊重我國實際和人民群眾關(guān)心的問題的基礎(chǔ)上，對婚姻關(guān)系糾紛中涉及房屋分割及歸屬的焦點問題進行了進一步的明確，可以更好地維護各方當事人的合法權(quán)益，對今后的司法實踐工作具有積極意義。
二〇一一年八月十三日
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