[ 程嘯 ]——(2012-1-12) / 已閱32538次
綜上所述，只有認(rèn)為異議登記沒有限制處分的效力，才能正確界定其與財(cái)產(chǎn)保全的關(guān)系：一方面，財(cái)產(chǎn)保全程序?qū)儆谒痉ǔ绦�，異議登記程序是行政程序或非訟程序。前者成本高，而后者成本低；另一方面，財(cái)產(chǎn)保全具有限制處分的效力，而異議登記僅具有擊破登記簿公信力的效力。[42]
第五，之所以我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性法規(guī)和規(guī)章認(rèn)為異議登記具有限制處分效力的觀點(diǎn)，一個(gè)重要的理由就是擔(dān)心異議登記后如果登記機(jī)構(gòu)仍可繼續(xù)辦理登記權(quán)利人的處分登記，萬(wàn)一登記簿確實(shí)有錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)將因此承擔(dān)承擔(dān)賠償責(zé)任。事實(shí)上，這種擔(dān)心是毫無(wú)必要的。因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任的一個(gè)重要前提就是“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害(《物權(quán)法》第21條第2款)”。在登記簿權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的情況下，他人因此遭受的損害基本上都是在出現(xiàn)了第三人善意取得的情況下發(fā)生。既然異議登記具有擊破登記簿公信力的效力，即便登記簿真的存在錯(cuò)誤，第三人也不可能善意取得，就不存在登記機(jī)構(gòu)給他人造成損害的問題，登記機(jī)構(gòu)自然也不可能因此而承擔(dān)賠償責(zé)任。
最后，實(shí)務(wù)界有人認(rèn)為，從《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》(以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》)第37條第4項(xiàng)與《物權(quán)法》第184條第4項(xiàng)關(guān)于“有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)”不得抵押的立法本意來(lái)看，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，對(duì)于那些有爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)，登記機(jī)構(gòu)不能辦理相應(yīng)的處分登記。既然就某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)在登記簿上有異議登記，就說(shuō)明該不動(dòng)產(chǎn)屬于“有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)”，此時(shí)當(dāng)然要限制登記權(quán)利人的處分權(quán)。[43]筆者認(rèn)為，《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》關(guān)于“有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)”禁止抵押的規(guī)定只是一種宣示性規(guī)定，并無(wú)實(shí)益。因?yàn)榧幢惝?dāng)事人真的以有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了抵押，也不意味著該當(dāng)事人就是無(wú)權(quán)處分，抵押權(quán)就一定無(wú)效。一方面，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，依據(jù)《物權(quán)法》第16條第1款，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)。有爭(zhēng)議者在沒有證據(jù)推翻此種推定前，登記簿上記載的物權(quán)人就被推定為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人，其當(dāng)然有權(quán)處分該不動(dòng)產(chǎn)；另一方面，即便登記是錯(cuò)誤的，也存在一個(gè)是否構(gòu)成善意取得的問題。正因如此，《擔(dān)保法》第37條第4項(xiàng)的規(guī)定被司法界認(rèn)為“實(shí)踐中的操作性較差”、“很少被判決所引用”。[44]因此，以《擔(dān)保法》第37條第4項(xiàng)與《物權(quán)法》第184條第4項(xiàng)為依據(jù)認(rèn)為異議登記具有限制效力也是沒有道理的。
二、異議登記的構(gòu)成要件
(一)異議登記的主體
1、只有利害關(guān)系人才能申請(qǐng)異議登記。我國(guó)《物權(quán)法》沒有規(guī)定登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行異議登記，而是規(guī)定由當(dāng)事人申請(qǐng)異議登記。但是，該法第19條第2款僅規(guī)定了利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記，而沒有規(guī)定權(quán)利人可以申請(qǐng)異議登記。但是，同條第1款第1句卻規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人都可以申請(qǐng)更正登記。筆者認(rèn)為，產(chǎn)生這一差異的原因在于以下幾方面。
首先，《物權(quán)法》第19條第1款中的“權(quán)利人”是指其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已被正確記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人，即“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人”。盡管權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已被正確記載于登記簿，但是登記簿上仍然存在與物權(quán)歸屬和內(nèi)容無(wú)關(guān)的記載事項(xiàng)之錯(cuò)誤，如登記簿上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、面積、權(quán)利人的姓名或住址的記載有錯(cuò)誤。《物權(quán)法》第19條第1款以及第2款中的“利害關(guān)系人”是指，登記簿上未將其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記載入登記簿、或未將其物權(quán)正確地記載入登記簿或曾經(jīng)被記載的權(quán)利被不正確地注銷了的人。這些人中有的是登記簿記載的權(quán)利人，有的甚至不是登記簿記載的權(quán)利人。但是，由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的記載有錯(cuò)誤，而該錯(cuò)誤對(duì)其權(quán)利造成了妨害或損害，產(chǎn)生了法律上的利害關(guān)系，所以他們就是《物權(quán)法》第19條中的“利害關(guān)系人”，有權(quán)就該登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤申請(qǐng)更正登記。具體來(lái)說(shuō)，利害關(guān)系人的“利害關(guān)系”體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，如果不能及時(shí)消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，真實(shí)權(quán)利人可能因第三人善意取得而致物權(quán)消滅或被設(shè)定負(fù)擔(dān)。其二，如果不能及時(shí)消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分就會(huì)受到限制。
有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第19條第1款中的“權(quán)利人”包括登記權(quán)利人與事實(shí)權(quán)利人。[45]利害關(guān)系人則是指登記權(quán)利人和真實(shí)權(quán)利人之外的、因登記記載錯(cuò)誤會(huì)造成對(duì)自己不利影響的當(dāng)事人，如已與權(quán)利人訂立物權(quán)變動(dòng)合同的第三人。[46]筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是不妥當(dāng)?shù)�。如果認(rèn)為權(quán)利人既包括了登記權(quán)利人也包括了事實(shí)權(quán)利人，那么利害關(guān)系人的概念就沒有必要了。如果將利害關(guān)系人理解為與權(quán)利人存在債權(quán)關(guān)系的人的話，由于登記簿上不存在錯(cuò)誤，即便權(quán)利人沒有履行該物權(quán)變動(dòng)合同，也只是違約的問題，債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或其他處分登記的義務(wù)。利害關(guān)系人顯然沒有必要申請(qǐng)異議登記，更無(wú)須申請(qǐng)更正登記。事實(shí)上，從《物權(quán)法》第33條的規(guī)定來(lái)看，也可知利害關(guān)系人是指那些因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的人，而非單純的債權(quán)人。
其次，利害關(guān)系人才是與登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤密切相關(guān)的主體。其通過(guò)更正登記要消除的是登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，而不是非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤。故此，在更正登記完成之前，利害關(guān)系人需要通過(guò)異議登記來(lái)暫時(shí)阻卻登記簿的公信力，以免因該權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤而引起第三人的善意取得。例如，甲、乙共有的房屋被錯(cuò)誤地登記為甲單獨(dú)所有。其中，甲為登記權(quán)利人，而乙為利害關(guān)系人。如果乙不能申請(qǐng)更正登記，并在更正登記完成前申請(qǐng)異議登記，那么在甲處分該房屋而將之轉(zhuǎn)讓給第三人或?yàn)榈谌嗽O(shè)定他物權(quán)時(shí)，第三人就可以因善意而取得該房屋的所有權(quán)或他物權(quán)。至于權(quán)利人，雖然登記簿上存在錯(cuò)誤，其可以申請(qǐng)更正登記。但是，由于該錯(cuò)誤與物權(quán)的歸屬和內(nèi)容無(wú)關(guān)，不影響實(shí)體權(quán)利，其只是非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，權(quán)利人只需要申請(qǐng)更正登記即可，不能申請(qǐng)異議登記。因?yàn)榈怯洸旧吓c物權(quán)歸屬和內(nèi)容無(wú)關(guān)的事項(xiàng)記載錯(cuò)誤并不會(huì)導(dǎo)致第三人的善意取得，[47]權(quán)利人沒有通過(guò)異議登記暫時(shí)阻卻登記簿公信力的必要性。所以《物權(quán)法》第19條第2款沒有規(guī)定權(quán)利人可以申請(qǐng)異議登記。
2、申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)證明自己屬于利害關(guān)系人。由于異議登記完成后會(huì)擊破登記簿的公信力，因此在不動(dòng)產(chǎn)交易頻繁的現(xiàn)代社會(huì)中該登記勢(shì)必會(huì)在一定程度上影響登記權(quán)利人的利益。例如，登記簿上登記為甲的A房屋因?yàn)橛辛吮漠愖h登記，從而使得原本正與甲協(xié)商購(gòu)買該房的乙停止了交易磋商。故此，德國(guó)法上要求異議登記只能基于以下情形之一而做出： (1)登記同意，即更正請(qǐng)求權(quán)所指向的實(shí)際權(quán)利人或登記權(quán)利人的同意； (2)假處分，即《德國(guó)民事訴訟法》第935條以下規(guī)定的法官的命令； (3)登記官的職權(quán)限于《土地登記條例》第18條第2款、第53條規(guī)定的情形；(4)國(guó)家機(jī)關(guān)的囑托，如《土地交易法》第7條的規(guī)定； (5)所有權(quán)人依據(jù)《德國(guó)民法典》第1139條提出的申請(qǐng)。[48]
如前所述，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性規(guī)與部門規(guī)章不適當(dāng)?shù)刭x予了異議登記以限制處分的效力，此種情形下，倘若任由當(dāng)事人隨意申請(qǐng)異議登記，則更可能對(duì)登記權(quán)利人的合法權(quán)益造成損害。由于我國(guó)《物權(quán)法》并未如同德國(guó)法那樣要求異議登記必須依特定條件而為之，它只是在第19條第2款將要求異議登記的申請(qǐng)人限定在“利害關(guān)系人”。因此，申請(qǐng)人在提出異議登記申請(qǐng)時(shí)，必須證明自己就是利害關(guān)系人，而登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)審查申請(qǐng)人是否屬于利害關(guān)系人。目前的登記實(shí)踐中，登記機(jī)構(gòu)一般是通過(guò)要求申請(qǐng)人提交登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件來(lái)確定申請(qǐng)人是否屬于利害關(guān)系人。例如，《房屋登記辦法》第76條規(guī)定：“利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件等材料申請(qǐng)異議登記�！痹偃纾渡钲谑蟹康禺a(chǎn)登記若干規(guī)定(試行)》第8條規(guī)定：“申請(qǐng)異議登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： (一)申請(qǐng)書； (二)申請(qǐng)人身份證明； (三)證明房地產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的證明材料； (四)證明申請(qǐng)人與申請(qǐng)更正登記事項(xiàng)存在利害關(guān)系的證明材料； (五)法律、法規(guī)規(guī)定需要提交的其他材料。申請(qǐng)人提交的材料符合前款規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以異議登記�！�
需要注意的是，盡管在異議登記中申請(qǐng)人需要通過(guò)提交證明登記簿存在錯(cuò)誤的證明材料來(lái)表明自己是利害關(guān)系人，但是這種證明材料不同于更正登記中證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)。因?yàn)槿绻咄耆嗤脑�，那么申�?qǐng)人只需要依據(jù)《物權(quán)法》第19條第1款直接申請(qǐng)更正登記即可，無(wú)須再申請(qǐng)異議登記。畢竟異議登記只是由于更正程序漫長(zhǎng)而由法律設(shè)立的一種臨時(shí)性保護(hù)措施。能夠更正登記，這種臨時(shí)性的保護(hù)就沒有必要了。筆者認(rèn)為，異議登記申請(qǐng)人只需要提交初步證明登記簿可能存在錯(cuò)誤的證據(jù)即可，即通過(guò)該證據(jù)在一定程度上支持申請(qǐng)人對(duì)登記簿正確性的質(zhì)疑。在這一點(diǎn)上，《上海市房地產(chǎn)登記條例》第65條作出了比較科學(xué)的規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人等事項(xiàng)有錯(cuò)誤，房地產(chǎn)登記簿記載的房地產(chǎn)權(quán)利人不同意更正，且利害關(guān)系人不能提交行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬等事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，可以持權(quán)利歸屬等事項(xiàng)可能存在錯(cuò)誤的有關(guān)證據(jù)申請(qǐng)異議登記�！�
(二)異議登記的客體
1、異議登記的客體主要是登記簿上可能存在的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。在德國(guó)法上，異議僅能針對(duì)登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤而提出。因?yàn)�，其《民法典》�?99條規(guī)定的異議登記與第894條規(guī)定的更正請(qǐng)求權(quán)緊密相聯(lián)，能夠申請(qǐng)異議登記的人必須是享有更正請(qǐng)求權(quán)之人。[49]所謂更正請(qǐng)求權(quán)是指，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利狀況不一致時(shí)，因該錯(cuò)誤而使自己的物權(quán)受到妨害或損害之人請(qǐng)求因更正登記而涉及其權(quán)利的人作出“更正同意(Berichtigungsbewilligung)”的請(qǐng)求權(quán)。更正請(qǐng)求權(quán)屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)(dinglicher Anspruch)，它具有從屬性，附隨于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。通過(guò)行使該請(qǐng)求權(quán)，權(quán)利人能夠重新獲得對(duì)其物權(quán)的正確登記。[50]依據(jù)《德國(guó)民法典》第894條，享有更正請(qǐng)求權(quán)的人是“其權(quán)利未被登記或未被正確登記的人或因登記并不存在的負(fù)擔(dān)設(shè)定或限制而受到侵害的人”。申言之，只有那些物權(quán)被不正當(dāng)?shù)牡怯?即登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤所涉及)的人才享有更正請(qǐng)求權(quán)，才能申請(qǐng)異議登記。更正請(qǐng)求權(quán)人包括： (1)權(quán)利未被登記或未被正確登記的當(dāng)前的、真實(shí)的權(quán)利人； (2)在處分限制被不正確的記入登記簿的情況下，更正請(qǐng)求權(quán)人是指因該處分限制而受到損害的人； (3)如果登記簿的更正將改善其法律地位的話，則同一或后順位的權(quán)利人也享有更正請(qǐng)求權(quán)。[51]由于申請(qǐng)異議登記的人是更正請(qǐng)求權(quán)人，因此《德國(guó)民法典》第899條規(guī)定，更正請(qǐng)求權(quán)人可以通過(guò)法院發(fā)布的假處分命令或依據(jù)登記簿更正所涉及的權(quán)利人的同意而進(jìn)行異議登記。
在我國(guó)，盡管從《物權(quán)法》第19條第1款與第2款的表述來(lái)看，似乎只要是登記簿上記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，當(dāng)事人都可以申請(qǐng)更正登記，并且在登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時(shí)，利害關(guān)系人也可以申請(qǐng)異議登記。然而，如前所述，登記簿上與物權(quán)歸屬和內(nèi)容無(wú)關(guān)的事項(xiàng)記載錯(cuò)誤，并不會(huì)引起第三人的善意取得。只有在登記簿關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載錯(cuò)誤時(shí)，才可能出現(xiàn)第三人因信賴該登記簿錯(cuò)誤而善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的問題。而異議登記要擊破的就是這些具有公信力的登記簿記載的內(nèi)容。因此，只有在登記簿上存在權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，申請(qǐng)人才屬于利害關(guān)系人，才能申請(qǐng)異議登記。
2、登記簿上的異議登記、查封登記與預(yù)告登記的錯(cuò)誤能否作為異議登記的客體？
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